Продажи жилья за МКАД упали на 40%, но кризис тут ни при чем

По итогам января-июня спрос в ТиНАО потерял 40,5% в годовом исчислении (минус 5 тыс. сделок). Хуже показатели только у Зеленограда и Северо-Восточного административного округа. Застройщикам, работающим в Новой Москве, удалось реализовать только 7,4 тыс. лотов. Выручка от них по оценке Urbanus.ru, составила 50,1 млрд рублей. Год назад новомосковские проекты принесли девелоперам 72,3 млрд рублей. Универсальным объяснением для подобного спада служит экономический кризис. Влияние указанного фактора нельзя отрицать, но его роль здесь весьма скромна. Чтобы убедиться в этом, достаточно сопоставить составы экспозиции за первые полугодия 2019-го и 2020-го, а также принять во внимание график сдачи комплексов в эксплуатацию.

- В микрорайоне «Центральный», который входит в состав ЖК «Новые Ватутинки», зарегистрировано порядка 300 сделок. Год назад – 800. Но год назад продажи велись в семи корпусах, а сейчас – только в одном.

- В ЖК «Южное Бунино» за первое полугодие 2019-го было продано больше 530 квартир, а за первое полугодие 2020-го – 9. Но из тех девяти корпусов, которые дали полтысячи сделок, сейчас реализация продолжается в пяти, и там экспонируется всего 15 квартир. Схожая ситуация наблюдается и в другом проект ГК «МИЦ» – ЖК «Кленовые аллеи».  В его девяти корпусах за первые шесть месяцев прошлого года выбыло около 930 квартир. Неудивительно, что через год они смогли дать лишь 41 сделку. Высокая покупательская активность прошлых лет привела к обеднению экспозиции в старых корпусах ЖК «Цветочные поляны».

- Карьера таких жилых комплексов, как «Москва А101», «Москвичка», «Новое Бутово» и «Новая звезда», находится уже на завершающем этапе. Годами они генерировали сотни, а то и тысячи сделок, теперь в них осталось нераспроданными от нескольких единиц до нескольких десятков лотов.

- Истощились фонды основной части корпусов в таких сверхгигантов, как «Испанские кварталы» (без учета массива «Испанские кварталы 2») и «Скандинавия» (без учета массива «Скандинавия Юг»).

- Реализация квартир в ЖК «Филатов луг» была приостановлена из-за продолжающихся судебных разбирательств, связанных с решением Росавиации отозвать согласие на строительство проекта. Между тем, в январе-июне 2019-го по этому адресу состоялось 444 сделки.

- К марту были полностью распроданы объекты в первой очереди ЖК «Городские истории».

В совокупности перечисленные жилые комплексы отметились в первой половине прошлого года 6125 ДДУ. За аналогичный период 2020-го их результат равен 1162 ДДУ. Эта разница дает те самые 5 тыс. лотов, которых недосчитался новомосковский рынок за последний год. Иными словами за уменьшением количества сделок стоит не радикальное сокращение платежеспособной аудитории, а естественная убыль предложения вследствие активной реализации в предыдущие сезоны. Коротко говоря, тем, кто пришел за покупками зимой или весной 2020-го, достались лишь остатки, которые не успели разобрать покупатели 2016-2019 гг. В настоящее время по оценкам Urbanus.ru актуальные запасы готовой к продаже недвижимости в ТиНАО ограничены 7,4 тыс. квартир и апартаментов. Наибольшими фондами располагают ЖК «Скандинавия» (свыше 1,4 тыс. лотов) и ЖК «Румянцево-Парк» (почти 1,3 тыс. лотов). Если бы экономический кризис оказывал приписываемый ему эффект, то на рынке фиксировался бы единый тренд, которому в большей или меньшей степени соответствовали бы все игроки.  «Бунинские луга» за год потеряли в спросе 25,7%, «Саларьево Парк» – 9,7%, в ЖК «Остафьево» продажи остались на прежнем уровне, а ЖК «Румянцево-Парк» показал более чем двукратный рост количества сделок. Кризис не помешал ЖК «Алхимово» собрать почти 400 покупателей, а микрорайону «Десна» (часть «Новых Ватутинок») – свыше 600. Очевидно, что с запуском новых корпусов и целых проектов (в частности, анонсированный ЖК «Прокшино» от ГК «А101»), а также выходом на полную мощность  недавно стартовавших комплексов (Homecity, Russian Design District) статистика продаж заметно улучшится.

Те же закономерности сказываются и на состоянии локальных рынков, расположенных в районах «старой» Москвы, расположенных за МКАД. В январе-июне 2019-го они привлекли более 4 тыс. покупателей (11,0% общемосковского спроса). В 2020-м аудитория сузилась до 2,5 тыс. покупателей (9,0%  общемосковского спроса). А выручка застройщиков упала с 28,8 до 20,3 млрд рублей. Этот результат в целом был ожидаемым для экспертов и также в гораздо большей степени связан с дефицитом предложения, чем с экономическим кризисом. Достаточно сказать, что первое полугодие 2020-го стало финалом такого гиганта, как ЖК «Некрасовка», в отсутствие которого невозможно поддерживать прежние показатели продаж. В ЖК «Мещерский лес» экспозиция уменьшилась с девяти корпусов до трех, в ЖК «Жемчужина Зеленограда»  – с восьми до четырех, в ЖК «Лучи» – с семи до пяти. В районах-«протуберанцах» дефицит готового к реализации жилья выражен сильнее, чем в Новой Москве. Если в ТиНАО количество лотов в продаже примерно равно полугодовому объема спроса, то в «заМКАДовской» части «старой» Москвы эта пропорция существенно меньше. По данным Urbanus.ru в новостройках Некрасовки, Солнцево, Ново-Переделкино, Митино, Зеленограда, Северного и Южного Бутово, западных локациях районов Кунцево и Можайский сосредоточено менее 1,8 тыс. свободных квартир.

В целом за год удельный вес территорий за пределами МКАД в структуре общемосковского спроса уменьшился с 44,8% до 35,3%.

Материал составлен на основе данных, предоставленных Росреестром. При расчете показателей стоимости использовались данные из прайс-листов, они являются оценочной величиной и могут отличаться от реальных значений в пределах 10%.