Столичный премиум-класс за год потерял почти 40% покупателей

За первые шесть месяцев прошлого года жилые комплексы премиум-класса в совокупности набрали почти 1 тыс. сделок. В 2020-м подобный результат кажется фантастическим. По состоянию на конец июня представители сегмента едва смогли преодолеть отметку в 600 реализованных лотов. Иными словами, за год аудитория сократилась на 37,9%. Если сравнить показатели 21 премиального проекта за второе полугодие 2019-го и первое полугодие 2020-го, то окажется, что ровно две трети участников этого пула столкнулись с уменьшением количества продаж. По трем адресам статистика не изменилась или изменилась незначительно. И лишь четыре проекта продемонстрировали положительную динамику. Причем два из них это компактные дома клубного типа («Данилов дом» и «Долгоруковская 25») – покупательская активность там ограничивается несколькими сделками. Из комплексов с объемом фонда свыше 100 лотов только для Prime Park и «Вишневый сад» характерен восходящий тренд.

Велико искушение обвинить в этом провале распространение COVID-19 и призванные его сдержать карантинные мероприятия. Действительно, за тот период, пока в Москве действовал режим самоизоляции (с 30 марта по 8 июня), было зарегистрировано 102 сделки с премиальными квартирами и апартаментами. Это вчетверо меньше, чем за аналогичный временной отрезок 2019 года. Однако следует учитывать, что спаду предшествовал очень продуктивный первый квартал, когда темпы реализации на 18,9% превышали прошлогодние значения. Мартовский ажиотаж, вызванный валютным скачком и первыми тревожными известиями о пандемии в Росси, обернулся 40-процентным приростом продаж в годовом исчислении. Поэтому даже при нормальных условиях во втором квартале последовал бы спад.

Но в данном случае за снижением спроса стоит еще одна фундаментальная причина – усиливающийся дефицит относительно доступных лотов (с ценником до 25 млн рублей). Год назад на их долю приходилась почти половина (49,0%) транзакций. То есть это самый ходовой товар на премиальном рынке, который, в конечном счете, и генерировал основной объем сделок. В статистике первого полугодия 2020-го его представительство сократилось до 28,8%. В пересчете на абсолютные показатели покупательская активность в этой части рынка стала меньше в 2,8 раза. ЖК Play, который в прошлом поставлял на рынок самые доступные лоты премиум-класса, выбыл из экспозиции. ЖК Hill8 так и не вышел на должные объемы реализации.  В остальных проектах предложение дешевле 25 млн рублей серьезно уменьшилось. Несколько поправил ситуацию старт продаж в ЖК «Поклонная 9». На сегодняшний день, по оценке экспертов Urbanus.ru, премиальные новостройки содержат порядка 320 квартир и апартаментов с прайсом ниже 25 млн рублей. В 2019 году такой объем был реализован за четыре месяца. С учетом этого обстоятельства уже в ближайшие полгода «доступный премиум» может полностью исчезнуть.

В бюджетной категории 25-50 млн рублей также зафиксировано снижение покупательской активности. Данные Urbanus.ru свидетельствуют о том, что количество сделок уменьшилось на треть, но из-за общего снижения спроса, доля объектов с чеком от 25 до 50 млн рублей расширилась за год на 4 процентных пункта до 39,1%.

Зато востребованность лотов с бюджетом 50+ млн рублей продолжает нарастать. Их сектор в структуре сделок расширился вдвое – с 15,9% до 32,1%. Это повлекло за собой увеличение среднего прайса реализованного объекта. В первой половине 2019-го этот показатель находился на отметке 31,15 млн рублей. В течение года он прибавил 42,5% и теперь достигает 44,40 млн рублей. Неслучайно, что именно ЖК «Вишневый сад», где большинство предложения по прайс-листам имеет стоимость более 50 млн рублей, стал одним из двух крупных проектов, которые улучшили свои показатели по реализации. Аудитория сверхдорого фактически жилья не пострадала от кризиса и сохранила прежний уровень покупательской способности. Поскольку она немногочисленна, то существующих запасов недвижимости в данной категории (около 500 лотов) хватит еще примерно на полтора года. Риски появления дефицита пока что минимальны.

Высокий спрос на дорогие объекты оказал существенную поддержку застройщикам, работающих в премиум-классе. Несмотря на почти 40-процентное падение продаж, объемы выручки снизились всего на 11,5% до 27,0 млрд рублей – вполне приемлемые потери, принимая во внимание все негативные факторы. В целом, можно утверждать, что кризис поразил не премиум-сегмент как таковой, а его наиболее доступную часть.

Необходимо также добавить, что за год усилился спрос на применение ипотеки и рассрочки при сделках с премиальной недвижимостью. Раньше к этим инструментам покупатели обращались в 30,5% случаев. Но в первом полугодии 2020-го данный показатель уже преодолел планку в 35,1%. В отдельных проектах он может быть еще выше (ЖК Lucky – 83,3%). При этом, чем выше бюджет сделки, тем чаще покупатели привлекают банковское финансирование. В категории лотов стоимостью до 25 млн рублей ипотека и рассрочка охватывают 26,3% покупок, в ценовой категории 25-50 млн рублей – 38,4%, а в категории 50+ млн рублей – 39,3%.