Титаны рынка: проекты-«тысячники» Москвы и Санкт-Петербурга

По данным Саларьево Парк » завершил прошлый год с результатом в 2,7 тыс. сделок — само по себе это исключительное достижение даже с учетом относительного спада в четвертом квартале. Однако в Санкт-Петербурге есть сразу четыре проекта, спрос на которые еще выше — это «Чистое небо» (4,3 тыс. ДДУ), «Солнечный город» (4,2 тыс. ДДУ), «Северная долина» (3,4 тыс. ДДУ) и «Цивилизация» (2,9 тыс. ДДУ). При этом всю вторую половину объединенного топ-10 заняли бы московские флагманы — «Москвичка» (2,3 тыс. ДДУ), «Испанские кварталы А101» (2,05 тыс. ДДУ), «Скандинавия» (1,9 тыс. ДДУ), «Южное Бунино» (1,9 тыс. ДДУ) и «Лучи» (1,87 тыс. ДДУ). В общей сложности на долю «тысячников» приходится 34,7% московского рынка и 45,4% петербургского.

Проекты-тысячники Москвы

Несмотря на ряд общих родовых черт, между крупнейшими проектами обеих столиц есть важные различия. Наиболее очевидны они в географической группировке. Адреса 11 из 16 московских «тысячников» сконцентрированы в Светлый мир. Я –романтик ») и Адмиралтейском (ЖК «Галактика»). Почти все они базируются внутри кольцевой автодороги. Исключение составляют проекты «Живи! в Рыбацком» и «Невские паруса» на мысе Кривое Колено (Невский район), «Шушары» у развязки с Московским шоссе (Пушкинский район), а также «Цветной город» и «Новая Охта. На речке» на правобережье Охты (Красногвардейский район). Таким образом, петербургские «тысячники» куда менее обособлены от остальной застройки и образуют с нею относительно целостную среду.

Во многих крупных проектах Москвы средний метраж приблизительно равен среднегородским показателям (54,51 кв. м) или даже превосходит их. Малогабаритные лоты преобладают в ЖК «Москвичка» (средняя площадь реализованной квартиры — 34,5 кв. м). Во всех остальных комплексах площадь жилья варьируется от 43,25 кв. м («Кленовые аллеи») до 57,78 кв. м («Мещерский лес»). В северной столице «тысячники» зачастую специализируются на квартирах малого формата. В половине из них средняя площадь объекта не превышает 40 кв. м. Так, безоговорочные лидеры строительного комплекса «Чистое небо» и «Солнечный город» сделали себе кассу на квартирах 32,45-32,80 кв. м. ЖК «Полис на Комендатском» и вовсе входит в десятку петербургских проектов с самым компактным жильем — 27,61 кв. м. В то же время о единых закономерностях в рамках выбранной категории говорить не приходится. Например, в ЖК «Калейдоскоп» площадь квартир на 36,5% больше, чем в среднем по Санкт-Петербургу (41,96 кв. м), в ЖК «Цивилизация» — на 27% больше. В лучшую сторону также выделяются «Галактика», «Шуваловский», «Новая Охта. На речке».

Главным преимуществом «тяжеловесов» является их способность предложить покупателю более дешевый продукт. Если вычесть из подсчетов результаты ЖК « Саларьево Парк ») млн рублей. В рамках этого коридора находятся показатели ЖК «Жемчужина Зеленограда» и ЖК «Некрасовка». Впрочем, на ценообразование влияет не только фактор масштаба, но и фактор локации. В ЖК Level Амурская средний бюджет покупки достигает 7,43 млн рублей. В ЖК «Лучи» и «Мещерский лес» он поднимается еще выше (по причине более крупного метража) — до 7,54 и 7,92 млн рублей соответственно. Но даже в самых дорогих «тысячниках» жилье обойдется на 1,7-2,2 млн рублей дешевле, чем в среднем по Москве. Примечательно, что средняя цена квадратного метра в самых больших московских новостройках (113,8 тыс. рублей) почти на 55% отличается от общегородских значений и лишь на 23,4% от средней цены в петербургских хэдлайнерах. В целом, петербургские «тысячники» доступнее московских, в 15 проектах из 18 квадратный метр стоит дешевле 100 тыс. рублей. В Москве среди их аналогов такой только один — «Новые Ватутинки». Тем не менее, можно говорить о сопоставимом порядке цифр, что указывает на сходные экономические модели.

Средний бюджет квартиры в большинстве петербургских комплексов с объемами продаж 1000+ равен приблизительно 3,2-3,5 млн рублей. Вместе с тем, в этот пул входят и более экономичные варианты. В ЖК «Полис на Комендатском» лоты продавались в среднем за 2,69 млн рублей, в ЖК «Шушары» — за 2,21 млн рублей. В свою очередь, для проектов «Шуваловский» и «Светлый мир. Жизнь» характерны показатели на уровне среднегородских, а в проекты «Галактика», «Калейдоскоп» и «Цивилизация» ощутимо их превосходят. Отметим, что в Санкт-Петербурге средний показатель стоимости жилого объекта в «тысячнике» — 3,81 млн рублей — гораздо ближе к среднегородскому значению 4,56 млн рублей, чем в Москве, где соотношение 5,70 к 9,61 млн рублей. В северной столице удельный вес подобных проектов существенно больше, и они во многом формируют облик первичного рынка.

Проекты-тысячники Санкт-Петербурга

Среди операторов сверхкрупных жилых комплексов особое место занимает Светлый мир. Я – романтик ».

Формат «тысячника», в сущности, является апофеозом микрорайонной застройки. Это свидетельство и причина застоя в развитии городской среды. Но с другой стороны такие проекты служат основой социального договора, удобного для застройщика и в целом приемлемого для покупателя. Первый может использовать надежный шаблон с предсказуемой перспективой реализации. Второй получает пусть и достаточно скромное, но «свое» жилье и базовую инфраструктуру едва ли не по самой низкой цене в городе. Одним из главных бенефициаров этого договора следует назвать администрацию. Действительно, благодаря массовой застройке осваиваются и заполняются социальными объектами обширные территории, улучшается ряд количественных показателей, решается жилищная проблема.  Притом гигантские новостройки лишены идентичности, здесь не складываются местные неформальные сообщества, не формируются полноценные общественные пространства. Для части покупателей это временное жилье, промежуточный пункт в транзите к центральным столичным локациям. Но вполне возможен и другой сценарий. Опыт старых микрорайонов Москвы и Санкт Петербурга показывает, что многие семьи могут жить в них на протяжении нескольких поколений.

Приобрести подробный отчет по жилому комплексу, девелоперу или городу можно на сайте rating.urbanus.ru.

В основу исследования положены данные Росреестра по договорам долевого участия.

Для оценки финансовых показателей использовалась средняя стоимость квадратного метра в каждом из рассматриваемых проектов по архивам прайс-листов на конец каждого из кварталов 2018 года. Все приведенные в данном отчете ценовые параметры являются экспертной оценкой, реальные показатели могут отличаться как в большую, так и в меньшую сторону.