Каждая пятая квартира на московском рынке продается в панельных новостройках

Долгие годы панельное домостроение позиционировалось как один из неизжитых пороков российского рынка недвижимости и свидетельство его отсталости. Панельные дома  в общественном сознании стали синонимом некачественного и морально устаревшего жилья. За этой оценкой стоит массовый и многолетний опыт проживания в микрорайонах, появившихся в годы индустриальной застройки. Однако панельное строительство все же смогло преодолеть негативную инерцию и продемонстрировало очевидный потенциал для эволюции. Застройщики разработали и запустили новые серии, в которых было исправлено большинство недостатков, свойственных домам из железобетонных панелей советского периода. В годы кризиса фундаментальные достоинства данной технологии — более низкая себестоимость и более высокая скорость возведения — вновь были востребованы девелоперами. Кроме того, как показывает практика, если в проект заложена развитая инфраструктура, благоустройство высокого уровня, ряд концептуальных опций, покупатель вполне готов побороть сложившиеся предрассудки, связанные с материалами строительства.

На сегодняшний день использование панелей характерно для девяти жилых комплексов «старой» Москвы — 62 корпуса с 28,6 тыс. квартир (1,5 млн кв. м жилья). В них сосредоточено 14% актуального предложения. Однако, несмотря на столь ограниченную область применения, панельные дома нельзя назвать аутсайдерами рынка. Из пяти самых продаваемых проектов комфорт-класса четыре строятся из панелей — «Некрасовка», «Лучи», «Люблинский парк» и «Семеновский парк». Все девять площадок к началу осени преодолели отметку в 400 реализованных лотов. Вместе они дали за восемь месяцев 5,8 тыс. сделок, обеспечив 16,3% спроса в «старых» округах. В среднем квартира в новой панельной многоэтажке стоит 7,58 млн рублей — на миллион меньше среднего значения по комфорт-классу. Разница в цене квадратного метра достигает 10%. Однако было бы не корректно утверждать, что причиной этого является именно более дешевый материал. Во всей видимости, данный показатель больше зависит от локации. Так, пять из девяти площадок вынесены за пределы МКАД. Помимо этого, следует учитывать, что значительная часть панельного фонда относится либо к новым проектам («Молодогвардейская 36», «Мякинино парк», «Семеновский парк», «Люблинский парк»), либо к новым корпусам действующих проектов («Лучи», «Некрасовка») — соответственно, прайс у жилья на начальных этапах реализации будет заведомо ниже.

На рынке Новой Москвы удельный вес панельных новостроек вдвое выше. По данной технологии строится каждый пятый из корпусов, представленных в местной экспозиции. В них сконцентрировано почти 19,7 тыс. квартир совокупной площадью 1,02 млн кв. м — 22,6% от общего фонда жилья на территории ТиНАО. В настоящее время подобные каркасные конструкции применяются в шести проектах (ЖК «Позитив» полностью укомплектован домами из панелей). За восемь месяцев в них было раскуплено 4,6 тыс. лотов  — 27,3% спроса в границах Новой Москвы.

Из 47 панельных корпусов 29 вышли на рынок в 2018 году (в составе комплексов «Бунинские луга», «Новые Ватутинки», «Саларьево Парк»), что подтверждает актуальность данной технологии для новомосковского рынка. Средний бюджет реализованного панельного лота равен 6,25 млн рублей — это на 6,6% выше средних показателей по ТиНАО. Иными словами, расхожий стереотип о дешевизне панельного жилья здесь не подтверждается. На стоимость продукта влияет комбинация факторов, на фоне которых, собственно, материал не имеет решающего значения. Средний прайс квадратного метра составляет 129,2 тыс. рублей — на 6,5 тыс. дороже, чем в среднем по локации.

Наибольший вклад в дело реабилитации панельного домостроения сделала ГК «ПИК». Ее базовые серии «ПИК-1» и «ПИК-2» представляют собой качественный апгрейд  традиционных технологий (повышение энергоэффективности, улучшение звукоизоляции, возможность перепланировок, более привлекательный внешний вид). Половина панельных лотов Москвы реализуется в проектах ПИК. В свою очередь, половина сделок в корпоративной статистике ПИК — это продажи панельного жилья. В случае «РГ-Девелопмент» этот показатель еще выше — 54,4%.

_____________________________________________

Материал составлен на основе данных, предоставленных Росреестром. Учитывались продажи, проведенные по договорам долевого участия без учета оптовых сделок. При расчете показателей стоимости использовались данные из прайс-листов, они являются оценочной величиной и могут отличаться от реальных значений в пределах 10%.