Рынок апартаментов в Москве: стабильнее, чем кажется

За восемь месяцев в столичных новостройках было реализовано 2,8 тыс. апартаментов. Годом ранее отрасль достигла результата в 3,7 тыс. сделок в рамках данной категории. Иными словами, спрос упал на 24,5%. Это создает иллюзию, будто покупатель разочаровался в апартаментах и не готов вкладывать в них средства. Однако в действительности спрос только отражает ситуацию с предложением.

Следует обратить внимание, что из экспозиции, обеспечившей столь впечатляющую статистику первых восьми месяцев 2018 года, выбыло шесть проектов —Balchug Viewpoint, Only, «Букинист», «Пресня Сити», «Технопарк» и «Ясный». В совокупности они обеспечили 985 сделок. Кроме того, завершились продажи в корпусе 5 из состава ЖК «Сердце Столицы», который был крупнейшим поставщиков апартаментов в Москве (200 ДДУ с января по август 2018 года). Если вычесть эти значения из общей суммы, то расчетное значение, которое можно использовать для корректного сопоставления год к году, будет равняться 2513 лотам.

С сентября 2018-го по август 2019-го открылись продажи апартаментов по 13 новым адресам. Тем самым экспозиция расширилась с 55 комплексов до 62. И уже этот факт опровергает любые утверждения о кризисе на рынке апартаментов. Правда, следует отметить, что 8 из 13 новых проектов относятся к элитному и премиальному сегментам, а потому не могли заметно повлиять на количественные параметры в статистике. В общей сложности они дали 72 сделки. Остальные пять проектов — 196 сделок. Удалив данные, связанные с пополнением, из результата за 2019 год, мы получим итоговый показатель в 2524 лота.  Сопоставив его с приведенными выше расчетами, нужно признать, что в границах основного пула проектов спрос на апартаменты остался стабильным. Снижение покупательской активности в одних проектах в связи с исчерпанием фонда (пример комплекса «Смольная, 44») уравновешивалось наращиванием объемов сделок в других — так, в ЖК «Невский» продажи апартаментов выросли вдвое, а в ЖК «Серебряный фонтан» — вчетверо. То есть за выявленным спадом не стоит какая-либо долгосрочная фундаментальная тенденция. Это просто следствие ротации проектов и естественных внутренних циклов их развития.

Топ-10 комплексов с наибольшим количеством реализованных апартаментов        

Комплекс	Застройщик	Район	Административный округ	Класс	Количество сделок с апартаментами в январе-августе 2019 года
Невский	Концерн «Крост»	Войковский	САО	Бизнес	199
Neva Towers	Renaissance Development	Пресненский	ЦАО	Премиум	189
Citimix	Apsis Globe	Тропарево-Никулино	ЗАО	Комфорт	188
YE’S Ботанический сад	ГК Пионер	Ростокино	СВАО	Комфорт	179
Ривер Парк	AEON Corporation	Нагатинский Затон	ЮАО	Комфорт/Бизнес	151
Савеловский Сити	MR Group	Бутырский	СВАО	Комфорт	142
Level Амурская	Level Group	Гольяново	ВАО	Комфорт	138
Нормандия	Эталон-Инвест	Лосиноостровский	СВАО	Комфорт	121
Серебряный фонтан	Эталон-Инвест	Алексеевский	СВАО	Бизнес	116
Город	Град Инвест	Дмитровский	САО	Комфорт	114

Больше половины всех сделок в исследуемой категории приходятся на десять крупнейших площадок. Характерно, что из них только три (Neva Towers, Citimix и YE’S Ботанический сад) являются специализированными апарт-комплексами. Остальные — это классические жилые проекты, в которых часть фонда выделена под апартаменты. Наибольшее значение апартаменты имеют для элитного (34,5% транзакций) и премиального (27,7% транзакций) сегментов.

_____________________________________________

Материал составлен на основе данных, предоставленных Росреестром. Учитывались продажи, проведенные по договорам долевого участия без учета оптовых сделок. При расчете показателей стоимости использовались данные из прайс-листов, они являются оценочной величиной и могут отличаться от реальных значений в пределах 10%.