Рынок жилой недвижимости столицы – субстанция весьма странная и противоречивая. Регулярно слышны разговоры о том, что цены на жилье скоро рухнут, но они продолжают расти. Или, скажем, панические крики о том, что рынок недвижимости в Москве переживает стагнацию, но регулярные «сводки с полей» безжалостно это опровергают. За первую половину 2008 года цены на квартиры в столице выросли в среднем на четверть, по остальным параметрам, таким как предложение и спрос, также были отмечены существенные изменения. Urbanus.ru с помощью ведущих экспертов рынка подвел итоги первого полугодия.
Общая ситуация
Одной из главных тенденций на рынке городской МИЭЛЬ-Новостройки » Борис Флексер также отмечает оживление покупательской активности, которая также влечет за собой снижение объемов предложения. «Продажи в существующих объектах-новостройках завершаются быстрее, чем новые объекты успевают выйти на рынок», - говорит он. Пик активности покупателей квартир в столице пришелся в этом году на март и апрель.
Второй, не менее важной тенденцией, можно назвать серьезный рост цен, в начале года стоимость квадратного метра увеличивалась на 3-4% в месяц. В марте 2008 года произошло событие, вызвавшее широкий резонанс общественности: в первую неделю первого весеннего месяца средневзвешенная стоимость квадратного метра, по данным аналитического центра IRN, превысила психологическую отметку в $5 тыс. и составила $5021 за кв. м. Тогда эта цифра удивила многих. Кого-то своей «заоблачной» высотой, кто-то наоборот заявил, что цифра занижена как минимум на 20%. Ведущих игроков риэлтерского рынка данные IRN возмутили. «Данным IRN, при всем нашем к ним уважении, я бы доверять не стал. Аналитический центр не является продавцом недвижимости, поэтому не может оперировать реальными цифрами. Возьмем, к примеру, вторичный рынок жилья московского региона. Ежемесячно в столице заключается порядка 6 тыс. сделок, из них 1,5 тыс. проходят через нашу компанию. Мы видим цифры и можем их анализировать», - говорит председатель совета директоров корпорации «ИНКОМ» Константин Попов. По данным «Инком-Недвижимости», на тот момент средняя стоимость квадратного метра в Москве на вторичном рынке, без учета элитной недвижимости, составляла $6,9 тыс.
Буквально вслед за новостью о преодолении отметки в $5 тыс. за кв. м. пошли разговоры о назревающем кризисе на рынке недвижимости. Отдельные аналитики прогнозировали падение цен на недвижимость до конца года аж на 50%. К примеру, Центр экономических исследований Института глобализации и социальных движений опубликовал отчет, в котором содержится прогноз о том, что жилищный рынок в России может обрушиться еще до конца текущего года. Согласно оценкам ЦЭИ, существуют две причины назревающего падения цен на отечественном рынке жилья: продолжающееся сокращение реальных доходов населения, вызываемое инфляцией и глобальным экономическим кризисом, а также жесткая политика банков по отношению к должникам, вкупе с высокой ставкой процентов по кредитам.
Новое на рынке
Одним из последствий быстрого увеличения цен на жилье стал рост спроса на комнаты в квартирах Москвы. Но и в этом, довольно узком сегменте, можно наблюдать «палку о двух концах»: вслед за спросом стали расти и цены. Согласно данным исследования бюро недвижимости «Агент 002», за первые 6 месяцев текущего года цены в отдельных районах столицы увеличились на 52%, а средняя стоимость по состоянию на июль 2008 года составила $129 тыс. В настоящее время на продажу выставлено порядка 3 тыс. комнат в различных округах столицы.
Согласно данным статистики, большая часть комнат, предлагаемая к продаже в центре Москвы, находится в трехкомнатных квартирах – 31%. Продажа одной комнаты в двухкомнатной и четырехкомнатной квартире встречается реже – в 19% и 16% соответственно. Вне границ ЦАО 50% комнат предлагается в трехкомнатных квартирах, 23% - в двухкомнатных и 11% - в четырехкомнатных квартирах. Говоря о стоимости квадратного метра в этом сегменте, стоит отметить, что «квадрат» в комнатах несколько отличается по стоимости от полноценной квартиры. В центре этот показатель колеблется от $8874 до $10473, за пределами Садового кольца средняя стоимость составляет $7265.
За первые полгода стоимость комнат в Москве выросла в среднем на 34%. Лидерами роста стали ВАО, ЮВАО, САО и СВАО – 39%, 38% , 37% и 36% соответственно. Самые большое изменение цены затронуло комнаты в трехкомнатных квартирах столицы. Они подорожали на 52,7%. Стоимость комнат в двухкомнатных квартирах изменилась не столь значительно – 19,5%.
При покупке комнаты в квартире существует ряд отличий от подобной сделки с квартирой. Прежде всего, необходимо соблюсти ряд условий: все соседи других комнат должны предоставить отказ от приобретения той комнаты, которую вы планируете купить, либо нотариус должен выдать свидетельство о том, что уведомление с предложением купить комнату за соответствующую цену, было направлено всем соседям, но в назначенный на сделку срок они не явились. Соседи-собственники других комнат в коммунальной квартире имеют по закону 30 дней для принятия решения о покупке комнаты. В случае если в квартире имеется комната, которая не приватизирована, то необходимо уведомить муниципалитет и получить у них отказ от покупки. «Часто владельцы не хотят, чтобы соседи были в курсе относительно продажи комнаты или просто не желают им продавать собственность. Тогда они предлагают другой стороне «приобрести» объект права по безвозмездной сделке. Для покупателя это чревато признанием сделки ничтожной по суду, так как сделка дарения прикрывает на самом деле сделку купли-продажи комнаты», - говорит генеральный директор компании «Бергер и Партнеры» Юлия Кондратенко.
Предложение и спрос
Как уже было сказано выше, объем предложения с начала года существенно сократился. В первую очередь это касается первичного рынка московского жилья. Если количество новостроек оставалось примерно на одном уровне, то предложение в квартирном выражении снизилось почти вдвое, в зависимости от адреса, говорит руководитель аналитической службы МИАН-Агентство недвижимости Алексей Кудрявцев. «Количество адресов в новостройках, выставленных на продажу в Москве в июне, практически не изменилось по сравнению с прошлым месяцем и составило около 337 адресов. Таким образом, можно констатировать, что предложение на первичном рынке недвижимости Москвы в течение всей первой половины года было достаточно стабильно. Вместе с тем, ассортимент предлагаемых квартир в этих новостройках постепенно сокращается.
По нашим оценкам, с начала года количество выставленных в них квартир на реализацию снизилось на 30-60% в зависимости от адреса», - приводит специалист данные мониторинга рынка. Но даже оставшиеся в наличии квартиры мало интересны массовому покупателю. Основной объем предложения приходится на жилье с количеством комнат от трех и выше, в общей сложности около 70%, в то время как наибольшим спросом пользуются небольшие одно- и двухкомнатные квартиры. Дефицитные «маленькие» квартиры, как правило, относятся к эконом-классу. В более высоких ценовых сегментах ситуация несколько получше.
Как видно из графика, элитное жилье на первичном рынке сегодня составляет половину от всего объема, предлагаемого к продаже. По данным компании « Новое качество », в этом сегменте рынка наблюдается относительная стабильность. В то же время, общее снижение предложения затронуло и квартиры высшего ценового диапазона. «Начало года характеризовалось некоторым снижением объемов предложения. Это было связано с тем, часть элитных квартир была снята с продажи в преддверии весеннего обострения спроса. К концу второго квартала снова наблюдалась некоторая отрицательная динамика, в целом затронувшая все районы ЦАО, что также объясняется сезонным снижением спроса в летний период», - говорит руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «Новое качество» Ольга Косенкова.
Что касается темпов ввода нового жилья, то по этому параметру в первой половине 2008 года лидировали Юго-западный, Центральный и Северо-западный административные округа. В этих районах объем предложения увеличился на 27%, 21% и 19% соответственно. Отрицательную динамику показали Восточный, Северный и Юго-восточный административный округа. Там предложение снизилось на 43%, 37% и 33% соответственно. Новые объекты элитного жилья в первом полугодии сосредоточились в ЦАО. На начало июля 2008 года в округе насчитывалось 34 новых строящихся домов, в 23 их которых уже стартовали продажи.
Прирост цен за первое полугодие составил 27%. В 2007 году аналогичный показатель составил около 5%. В июне 2008 г. средняя удельная цена предложения на первичном рынке жилья Москвы составила $7673 за кв. м. Максимальное значение этого показателя было зафиксировано в ЦАО – $16775 за кв. м. При этом, в Центральном округе был отмечен минимальный рост цен, всего 16%. Самое дешевое предложение по рынку отмечено в ЮВАО, где стоимость квадратного метра составила $5659. Наибольший рост цен был отмечен в ВАО, ЮАО и ЮВАО. «Это объясняется с одной стороны дефицитом предложения в данных округах. С другой стороны, причина повышенных темпов роста связана с замещением эконом-класса на бизнес в структуре предложения», - поясняет данные статистики Борис Флексер.
Ситуация с предложением на вторичном рынке не сильно отличается от рынка новостроек. По данным компании МИАН-Агенство недвижимости, количество предлагаемых к продаже квартир и комнат на конец отчетного периода составило 23 тыс. объектов (около 30 тыс. по данным компании МИЭЛЬ). Стоит отметить, что это примерно в 2 раза меньше, чем пиковое значение, зафиксированное в последние годы. Средневзвешенный уровень стоимости квадратного метра на конец июня составил $6443. По сравнению с маем текущего года прирост зафиксирован на уровне 2,6%, что на 1% меньше, чем в мае относительно апреля. Наиболее заметное увеличение цен в июне по сравнению с маем было отмечено в сегменте типового жилья (2,8%) и эконом-класса (2,6%). В июне столичное жилье этих категорий стоило $6144 и $6951 соответственно. Прирост цен на квартиры бизнес-класса и элитные объекты зафиксирован на уровне 2,2% и 1,9% соответственно, средневзвешенный уровень стоимости кв. м в этих сегментах составил $8995 и $15391. Общий же прирост стоимости «квадрата» на вторичном рынке жилья за первые 6 месяцев составил 30,6%.
На фоне снижения количества квартир в продаже, все сильнее заметно превалирование спроса над предложением. В начале первого полугодия покупательская активность значительно повысилась, пик ее пришелся на февраль и март, в элитном сегменте – на март-апрель. К началу лета количество заявок несколько поубавилось, если сравнивать с пиковыми месяцами, то почти в 2 раза. На рост спроса во многом повлияла нестабильность на мировых финансовых рынках, она спровоцировала перетекание части инвестиционных активов в более стабильный сегмент жилья, как правило, элитного. В целом, по спросу складывается следующая картина: эконом-класс востребован, прежде всего, в качестве основного жилья, а вот все что дороже используется и в качестве жилья, и для инвестиционных целей. Естественно, нельзя говорить о том, что инвестиционная привлекательность эконом-класса мала, порой она даже выше, чем у остальных сегментов. Но при этом «дешевые» квартиры являются насущной человеческой потребностью, поэтому чаще приобретаются именно для жизни.
Перспективы
Завершающийся период летнего затишья уже скоро должен смениться всплеском активности, как покупателей, так и продавцов. Аналитики, правда, не прогнозируют такого бурного роста, как в начале года. Спрос по-прежнему будет высоким, а прирост цен составит порядка 2% в месяц. В сентябре-октябре, по инерции, цены могут подскочить на 3-4% в месяц, но это будет скорее временное явление, чем тренд на конец года. «Ожидать резких скачков стоимости квадратного метра ни в одну, ни в другую сторону в текущем году не следует. Дело в том, что настоящее время рыночные механизмы сформировались, поэтому без серьезного влияния на рынок извне на нем ничего не изменится. Ситуация может измениться, например, если произойдут изменения в российском законодательстве», - говорит руководитель управления маркетинга и развития Группы компаний «Конти» Елена Калинина. В то же время, факторы, способствующие росту цен, сохранятся, считает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. «Продолжение падения курса доллара, инфляция, рост спроса как со стороны инвесторов, так и со стороны людей, покупающих квартиры для проживания, в том числе и из других регионов России, на фоне ограниченных возможностей нового строительства в городе, развитие ипотечного кредитования», - перечисляет он основные причины роста цен квартирных метров.
Что касается предложения, то на сегодняшний день ощутимого прироста не ожидается. Эконом-класс все заметнее вытесняется в сторону Подмосковья, а «элит» перемещается за пределы Садового кольца. Основные надежды по росту предложения аналитики связывают с масштабными проектами в Подмосковье и на месте бывших промзон. Последние относятся, прежде всего, к элитному жилью. Риэлторы с большим нетерпением ждут старта продаж в ЖК «Садовые кварталы», строительство которого развернется на месте завода «Каучук», а покупатели – в мега-проектах Подмосковья.
Автор: Иван Кузнецов
Свежие обзоры о новостройках
