Предложение
За январь-июнь 2008 г. в г. Сочи было введено 124 400 кв. м жилья, что на 41,3% выше аналогичного показателя за 2007 г.
Общий объем возводимого многоэтажного жилья в июне 2008 г. составил 1 116 тыс. кв. м жилья, что на 4% больше, чем в январе 2008 г., когда в городе на этапе строительства находилось 1 077 тыс. кв. м жилья.
В разрезе классов, предложение на первичном рынке г. Сочи в первом полугодии 2008 г. распределилось следующим образом.
Сегмент эконом-класса лидирует, занимая 35% от общего объема возводимого жилья. Наиболее крупными жилыми комплексами в сегменте эконом-класса являются «Посейдон» (застройщик — компания «Стройинвесткомплекс»), «Эдельвейс» (компания «ВАНТ»), «Весна» (компания «Стройинвестпорт»).
Доля возводимого жилья бизнес-класса составила 32%. К наиболее значимым жилым комплексам в данном сегменте относятся «Остров мечты» (компания «Кловер Групп»), «Романс о влюбленных» (компания «Сунжа Девелопмент»), «Сияние Сочи» (компания «Грантика»).
Сегмент элитного жилья занимает 34%. Среди крупных объектов в данном сегменте можно выделить такие жилые комплексы, как «Актер Гэлакси» и «Королевский Парк» (компания MR Group), «Грас-Сити» (компания «Грас»), «Красная площадь» (компания «Эльдорадо Трейдинг Лимитед»).
По сравнению со вторым полугодием 2007 г. необходимо отметить значительное увеличение доли жилья эконом-
класса в общем объеме строительства (с 18% до 35%). Связано это с тем, что стагнация на рынке жилья, продолжаю-
щаяся с июля 2007 г., в меньшей степени отразилась на наиболее дешевом предложении, в связи с чем объемы строи-
тельства в данной сегменте увеличились.
В частности в первом полугодии началось строительство ЖК «Кристалл Тауэр». Данный проект предполагает строительство жилья эконом-класс объемом 25 000 кв. м.
Самыми престижными и высоколиквидными районами г. Сочи являются Центральный и Хостинский. Именно в данных районах ведется строительство всех элитных жилых комплексов, таких как «Грас-Сити», «Королевский Парк», «Красная Площадь», «Актер Гэлакси» и другие.
Наибольший объем предложения на сегодняшний день сосредоточен в Центральном районе. Тем не менее, по сравнению со вторым полугодием 2007 г. можно отметить снижение доли возводимого жилья в Центре г. Сочи (с 40% до 33%). Это следствие все той же тенденции увеличения объемов строительства жилья эконом-класса, которое сосредоточенно в менее престижных, чем Центр, районах.
Другой важнейшей тенденцией является увеличение доли Хостинского района (с 19% до 35%), в котором возводятся
преимущественно объекты высокого класса. Происходит это за счет того, что в Центре Сочи уже отсутствуют привлекательные земельные участки для данного сегмента.Более того, район более подходит для формат курортного
жилья.
В частности в первом полугодии 2008 г. в Хостинском районе на горе Благодать началось строительство ЖК апартаментного типа компании.
Среди наиболее значимых жилых комплексов, заявленных в 1 полугодии 2008 г., можно выделить следующие:
• Жилой комплекс «Остров Мечты» компании «Кровер Групп». Проектом предусмотрено строительство 5 жи-
лых домов, торгового центра, спортивнооздоровительного комплекса с тренажерным залом, детских площадок, салона красоты и детского сада
• Жилой комплекс «Кристалл Тауэр», генеральным подрядчиком которого является компания "Путеви". Комплекс представляет 30-этажное жилое здание с 5-этажным торгово-офисным центром, расположенном в стилобатной части. В цокольном этаже будет размещаться супермаркет «Паттерсон», на 1, 2 этаже торговая галерея, на 3, 4 этаже — офисы. Планируемый срок сдачи – 2010 г .
• Многофункциональный комплекс «Имеретинская Ривьера», строительство которого реализует «Альтиус Девелопмент». Размещение комплекса планируется на участке площадью 200 Га в Нижнеимеретинской долине на
берегу Черного моря. Проект предполагает строительство гостиницы, объектов элитной жилой недвижимости, спортивно-развлекательного и торгового комплекса, выставочных и конференц-залов, тематического парка развлечений, крупного причала для яхт. Объем инвестиций в реализацию проекта «Имеретинская Ривьера» соста-
вит около $3 млрд.
• «Остров Федерация» - искусственный остров в акватории России. Общая площадь комплекса составит 250 га,
площадь застройки - 700 тыс. кв. м. На острове планируется разместить не только жилые дома, но и коммерческие объекты. Курортный комплекс планируется построить к 2013 г. Объем инвестиций в строительство насыпного острова составит 155 млрд. руб. Организатором проекта «Остров Федерация» выступает группа компаний « М-Индустрия ».
• Элитный коттеджный поселок «Зеленый город», расположенный на участке Адлерской птицефабрики. Проектом предусмотрено строительство 304 коттеджей, выполненных в европейском архитектурном стиле. Сдача
проекта намечена на 2012 г.
• 17-этажный жилой комплекс бизнес-класса «Московия»,расположенный в районе Светлана на Курортном про-
спекте. Все квартиры в комплексе с хорошими видовыми характеристиками. Планируемый срок сдачи — 2010 г.
• Многофункциональный центр «Сити-Парк-Сочи». Комплекс будет построен на бывшей территории гостиницы
«Чайка». По предварительным данным, кроме торговой и офисной части комплекс будет включать жилую часть
с квартирами площадью от 60 кв. м до 150 кв. м. Также,в комплексе будут представлены гостиничные номера и
апартаменты. Строительство «Сити-Парк-Сочи» оценивается в 300 млн. евро. Ввод в эксплуатацию намечен
на 2010 год.
• Элитный многофункциональный комплекс «Камелия». В жилой части комплекса будут квартиры u1089 свободной планировки, площадью от 60 кв. м до 190 кв. м. Высота потолков 3,2 м. Элитная отделка фасадов здания и холлов. Бизнес-отель категории 5* включает в себя номера площадью от 35 кв. м до 55 кв. м.
• Жилой комплекс апартаментного типа (ФСК «Лидер»).Дом переменной этажности (4-6 этажей) с 1-но и 3-
комнатными апартаментами будет построен на склоне горы, 250 м над уровнем моря. Проект предусматривает
благоустройство прилегающей территории, подземный паркинг, открытый паркинг, детскую площадку, зону отдыха и физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном.
Спрос
Первое полугодие 2008 г. охарактеризовалось практически полным отсутствием сделок на первичном рынке жилья г. Сочи.Популярностью пользовались лишь недорогие квартиры на вторичном рынке, расположенные в старом жилом фонде спальных микрорайонов.
Основной причиной падения продаж стало отсутствие инвестиционного спроса, который до июля 2007 г. составлял не менее 50% от общего объема.
Некоторое оживление рынка произошло в марте 2008 г.,однако оно довольно быстро перешло в традиционную летнюю стагнацию.
По мнению консультантов компании Blackwood , показательным должно стать второе полугодие 2008 г. Если в период сентябрь-октябрь (традиционный период оживления рынка и роста количества сделок) в спросе не произойдет существенных изменений, то можно с уверенностью говорить о наличии серьезного кризиса на рынке недвижимости города.
В этом случае по сданным или строящимся проектам можно будет ожидать существенного, первого, за всю современную
историю рынка жилой недвижимости Сочи, снижения цен. Кроме этого, подобное развитие событий неизбежно приведет к коррекции планов девелоперов по строительству новых объектов.
Ценовая ситуация
В июне 2008 г. средний уровень цен по всем строящимся объектам в г. Сочи достиг 100 557 руб. за 1 кв. м, таким образом за 1 полугодие 2008 г. средний уровень цен на возводимое жилье в г. Сочи увеличился на 4%. При этом если до июня цены в среднем по рынку росли, то в июне впервые было отмечено снижение ценовых показателей относительно мая.
В разрезе классов цена на первичном рынке по итогам первого полугодия распределилась следующим образом: эконом — 78 799 руб. за 1 кв. м, бизнес-класс — 127 359 руб.,элитный — 211 293 за 1 кв. м. Таким образом, в эконом-классе рост цен составил - 12%, в бизнес-классе — 9%, в элитном классе рост
цен в среднем составил 4%.
Что касается ценовой ситуации по районам г. Сочи, то самым дорогим в июне 2008 г. был Хостинский. Высокий уровень цен в данном районе объясняется наличием здесь самых дорогих строящихся жилых комплексов (например, ЖК «Миллениум Тауэр» - 246 794 руб. за 1 кв. м).
Необходимо отметить, что рост средних ценовых показателей в первом полугодии 2008 г. был связан с повышением цен на жилые комплексы, введенные в рассматриваемый период в эксплуатацию или с близкими сроками сдачи.
По ряду объектов, находящихся на более ранних этапах строительства, произошло снижение цен. Например, строительный концерн «Вант», который возводит значительные объемы жилья в городе, снизил стоимость цены по некоторым объектам до 15%.
Причиной снижения цен является, прежде всего, дефицит финансовых ресурсов для финансирования дальнейшего
строительства. По большинству объектов цены остались неизменными - несмотря на практически полное отсутствие продаж, девелоперы не спешат снижать цены, справедливо опасаясь, что необходимая коррекция цен может легко перерасти в обвальное снижение.
По сути, ценовая ситуация на рынке в первом полугодии 2008 г. определялась не рыночными факторами, а критерием наличия/отсутствия располагаемых денежных средств у девелоперов. В июне появились первые признаки того, что дефицит средств начинает «побеждать» опасения неконтролируемого снижения цен.
В случае сохранения ситуации практически полного отсутствия спроса и во втором полугодии 2008 г. большинство застройщиков будут вынуждены пересмотреть цены в пользу их снижения.
Основные события рынка
Основные события на рынке жилой недвижимости за первое
полугодие 2008 г.:
• Начались продажи элитного жилого комплекса «Актер Гэлакси» расположенного в Хостинском районе.
• Во втором полугодии 2008 г. компания «М-Индустрия» на земельном участке 7 га начнет строительство жилого
комплекса «Виктория». Планируемый срок сдачи 4Q2010 года.В марте 2008 г. началась продажа нового жилого комплекса бизнес-класса «Остров Мечты». Проектом предусмотрено строительство пяти 22-этажных домов общей
площадь 95 248 кв. м. Средняя стоимость 1 кв. м составила 109 702 рубля.
• В марте ОАО «Инвестиционная компания ТПС» получила разрешение на изменение вида пользования земельного участка (ул. Орджоникидзе КЗ «Фестивальный»), на котором планируется строительство многофункционального комплекса «Сити-Парк-Сочи». Сейчас объект находится на стадии согласования предпроектного материала.
• Компания «Интеко» планирует построить жилой комплекс апартаментного типа «Олимп 2014» общей площадью 134 000 кв. м, который будет располагаться на Курортном проспекте. Помимо жилых домов различных
категорий — от высотных зданий до таунхаусов — там будут апартаменты и гостиница. Также, предполагается
строительство спортивных и досуговых зон, включающих бассейны, детские площадки и амфитеатр. Завершить проект планируется в 2013 г.
• «Строительный холдинг ЛЭК» в Кудепсте планирует строительство жилого комплекса площадью 100 000 кв.м. Жилой комплекс будет вводиться u1074 в эксплуатацию двумя очередями, каждая из которых представляет собой три 18-этажных высотных здания на общем стилобате. Проектом предусмотрены квартиры бизнес - класса, а также квартиры-студии небольшой площади.
• 30 июля 2008 г. на сайте администрации г. Сочи появился проект генерального плана застройки г. Сочи. Обще-
ственные слушания по проекту генплана застройки курорта продут с 26 по 29 августа 2008 г. во всех районах
Большого Сочи.
Свежие обзоры о новостройках
