Время гигантов: в Москве ожидается выход десяти проектов площадью от 70 га

Из десяти самых больших «строек будущего» на территории Москвы пять отличаются площадью 100+ га. Еще две вплотную приближаются к этому показателю. Так, в северной части Некрасовки должен быть освоен участок площадью в 556,4 га. Это один из наиболее ожидаемых проектов массового сегмента. По оценке экспертов его старт даст городу 3,16 млн кв. м жилья. Если стройка выйдет на указанную мощность, она станет крупнейшим центром генерации жилой недвижимости на московском рынке.

Среди крупнейших проектов, которые должны пополнить столичную экспозицию в ближайшей перспективе, – жилой комплекс комфорт-класса в Молжаниново (Северо-Западный административный округ). Он займет гигантский участок площадью 928,1 га вдоль Ленинградского шоссе. Ожидается, что этот дебют увеличит фонд московского жилья, по крайней мере, на 1,86 млн кв. м. Подобные масштабы строительства предусматривают грандиозное инфраструктурное сопровождение. Этот район долго находился вне поля зрения застройщиков. Но дефицит крупных площадок вблизи МКАД вынуждает участников рынка осваивать эти территории. Группа «Самолет» анонсировала начало работ в Молжаниново еще в 2019 г., но с того времени старт проекта неоднократно откладывался.

В портфеле «Самолета» есть еще один перспективный участок площадью 99,5 га на Валуевском шоссе (поселение Московский, ТиНАО). Потенциальный выход жилья с него оценивается почти в 1 млн кв. м. Этот проект известен под названием «Есенино Парк».

Топ-10 перспективных жилых комплексов Москвы с наибольшим объемом жилья

Адрес	Локация	Площадь участка, га	Совокупная площадь жилья, млн кв. м
ЖК в Некрасовке	Некрасовка (ЮВАО)	556,4	3,16
Smart City (Рублево-Архангельское)	Кунцево (ЗАО)	430,0	2,60
ЖК вблизи деревни Тарасово	ТиНАО	345,0	2,00
ЖК в Молжаниново	Молжаниново (СЗАО)	928,1	1,86
ЖК вблизи деревни Большое Покровское	ТиНАО	98,9	1,48
ЖК на месте промзоны «Автомоторная»	Головинский (САО)	77,5	1,24
ЖК по улице Краснолиманская	Южное Бутово (ЮЗАО)	71,0	1,07
АДЦ «Коммунарка»	ТиНАО	550,0	0,96
Есенино Парк	ТиНАО	99,5	0,96
ЖК на месте завода ЦЭИ	Крюково (ЗелАО)	70,9	0,40

Один из самых масштабных проектов в Новой Москве предполагает освоение территории площадью 550 га в Коммунарке (7 км от МКАД по Калужскому шоссе). К его реализации изначально планировалось привлечь китайских инвесторов, но пандемия нарушила эти планы. Столичные власти рассчитывают на появление в Коммунарке сверхкрупного административно-делового центра. В его состав должны войти офисный кластер площадью 1,7 млн кв. м, образовательный кампус, префектура ТиНАО и 0,96 млн кв. м жилья. Общий объем инвестиций оценивается более чем в 400 млрд рублей.

Директор bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе выделяет несколько факторов, способствующих экспансии застройщиков в Новую Москву: возможность предложить покупателю более доступный продукт, улучшение  транспортной инфраструктуры и динамичное развитие сети общественного транспорта, создание большого количества рабочих мест (к чему девелоперов мотивирует политика администрации). Эксперт допускает, что не только ценник будет задавать тренд в застройке новых территорий на протяжении ближайших пяти-семи лет: «Создание новых «якорей» с уникальными (т.е. недоступными в границах «старой» Москвы) ценностями позволит сформировать точки роста с дополнительной премией для бизнеса».  

В одной из лучших локаций к западу от МКАД – Рублево-Архангельском – Сбербанк планирует построить комплекс Smart City, который объединит офисы высокотехнологичных компаний (как лидеров индустрии, так и стартапов), рекреационную зону на 120 га, 8 школ, 16 детских садов и 2,6 млн кв. м жилья. Застройка согласно концепции, опубликованной осенью прошлого года, будет совмещать небоскребы, а также дома малой и средней этажности. Объявлено, что общий контур проекта сформируется к 2024 г., а полностью он будет завершен к 2030 г.

Самая большая стройка на южном направлении может стартовать по адресу Краснолиманская, 19А (район Южное Бутово, ЮЗАО). Это удобная локация с шаговым доступом до станций метро «Бульвар Адмирала Ушакова» и «Улица Скобелевская». Площадь будущего микрорайона охватывает 71,0 га. Застройщиком выступит ГК «ФСК».

Внутри МКАД главными резервами для масштабного строительства остались только индустриальные зоны. В числе самых крупных и перспективных – промзона «Автомоторная» на севере Москвы (район Головинский). Она вошла в муниципальную программу комплексного развития территорий.  На площади в 77,5 га появятся 1,24 млн кв. м жилой недвижимости (0,11 млн кв. м из них включат в программу реновации). При этом территория сохранит свое промышленное значение. Площадь производственных помещений в обновленной промзоне составит 0,5 млн кв. м (это даст 18 тыс. рабочих мест). К ним нужно прибавить еще 0,17 млн кв. м офисных и общественных пространств. На освоение указанной площадки нужно направить порядка 130 млрд рублей. Объем застройки заметно сократился с весны 2019 г., когда речь шла о 91,1 га и 2 млн кв. м недвижимости.

Также в перечень наиболее крупных перспективных площадок входят комплекс на месте завода ЦЭИ в Зеленограде, проект вблизи деревни Большое Покровское (поселение Марушкинское, ТиНАО), жилой массив в деревне Тарасово (поселение Рязановское, ТиНАО). Указанные площадки базируются в достаточно удаленных локациях (13-16 км от МКАД), но если рассматривать их в контексте территориального развития ближайших пяти-семи лет, этот фактор перестает играть значимую роль. «Москва расширяет свою территорию, усиливает транспортные связи, повышает плотность городской «ткани». Новые проекты со временем получают возможности для развития на фоне формирующегося дефицита в определенных ценовых и продуктовых нишах», – отмечают в bnMAP.pro.

В совокупности десять крупнейших проектов насчитывают 5,6 тыс. га – это 58,1% от совокупного земельного фонда новостроек, которые должны появиться в ближайшее время. Выход столь значительной массы доступного предложения может повлиять на перераспределение платежеспособного спроса и уровень ценообразования на рынке, а также создать конкуренцию существующему рынку.

По словам Сергея Лобжанидзе сверхкрупные жилые кварталы встречались и в предыдущих поколениях столичной застройки: «В новейшей истории были такие проекты, как «Некрасовка», «Новые Ватутинки», хэдлайнеры Новой Москвы. Идеи, связанные с комплексным освоением территорий, были популярны на рынке еще шесть лет назад. Так что, принципиально нового в масштабных проектах ничего нет. Их реализацию принято рассчитывать, исходя из  темпов наращивания инфраструктуры и строительства «скелета» застройки, а также скорости поглощения коммерческих площадей. Обычно реализация подобных проектов осуществляется очередями. В зависимости от рыночной конъюнктуры масштаб очереди может составлять до 200-300 тыс. кв. м».