Сокол – наиболее перспективный район Москвы для инвестиций в недвижимость

Первый этап исследования представлял собой отбор районов-кандидатов, которые в дальнейшем будут оцениваться на предмет инвестиционной привлекательности. Чем ниже конкуренция новостроек на локальном рынке, тем сильнее дает о себе знать дефицит. И значит, тем больше шансов у потенциального инвестора в будущем реализовать свои активы (продав или сдав в аренду) на максимально выгодных условиях. Еще одна немаловажная предпосылка – наличие предложения на ранних стадиях готовности. Во-первых, такие объекты – авангард рынка, отображающий все наиболее актуальные тенденции. Во-вторых, за счет относительно низкой ценовой базы они способны существенно вырасти в стоимости.

С учетом этих критериев была составлена базовая выборка. В нее вошли 14 районов, в каждом из которых реализуются не более трех новостроек в стадии строительства, причем хотя бы одна из них стартовала в 2020 году. Кроме того, в этот пул были включены еще несколько локаций: Обручевский район, недавно получивший очень крупные пополнения в виде ЖК «Авиатор» и ЖК AFI Воронцовский парк, Фили-Давыдково с двумя проектами, стартовавшими в декабре 2019 года, и Южнопортовый район. В Южнопортовом районе за последние полтора года не было самостоятельных премьер, но в самом конце 2019 года началось возведение второй очереди ЖК «Метрополия» (сдача анонсирована на 2023 год).

Таким образом, сформировалась группа из 17 районов. По четыре из них представляют Северо-Восточный (Ростокино, Марфино, Отрадное, Бутырский) и Южный (Нагорный, Чертаново Южное, Нагатино-Садовники, Москворечье-Садовники) административные округа, по два – ВАО (Сокольники, Соколиная Гора), САО (Сокол, Савеловский), ЮЗАО (Обручевский, Котловка) и ЮВАО (Южнопортовый, Текстильщики) и один – ЗАО (Фили-Давыдково).

Эксперты Urban Awards предложили список из 15 критериев, по которым оценивался инвестиционный потенциал перечисленных локаций. Основу списка образуют пункты, отражающие баланс спроса и предложения. Это ключевая характеристика, определяющая перспективы района. Интенсивность локального спроса напрямую зависит от плотности населения. Высокая плотность неизменно задает и поддерживает высокий ценник.

Из районов, прошедших первичный отбор, максимальным показателем по этому параметру отличается Савеловский район, где на 1 кв. км приходится 22,1 тыс. жителей. Соответственно, он получил 10 баллов. На втором месте находится Отрадное (18,2 тыс. жителей на кв. км и 9 баллов), на третьем – Текстильщики (17,8 тыс. жителей на кв. км и 8 баллов). Затем следуют Котловка, Фили-Давыдково, Сокол, Чертаново-Южное, Нагорный, Бутырский и Обручевский. Поскольку индикаторы плотности у районов Фили-Давыдково и Южнопортовый, Сокола и Чертаново Южное, а также у Бутырского и Обручевского районов практически совпадают, они получили равное количество баллов.

Районы	Плотность населения, тыс. жителей на кв. км	Количество баллов
Савеловский	22,1	10
Отрадное	18,2	9
Текстильщики	17,8	8
Котловка	16,7	7
Фили-Давыдково	16,5	6
Южнопортовый	16,5	6
Сокол	16,2	4
Чертаново Южное	16,2	4
Нагорный	15,1	3
Бутырский	14,3	1
Обручевский	14,3	1

В отношении предложения действует тот же принцип, но с обратной закономерностью. Если на рынке будет слишком много объектов, их владельцам придется жестко конкурировать между собой. Этот сценарий исключает серьезный рост цен и скорую реализацию лота.

В рамках исследования генеральный параметр «плотность предложения» вычисляется из расчета количества квартир на тысячу жителей. Учитывался не только жилищный фонд (включая апартаменты из реконструированных гостиниц и предложение от муниципальных застройщиков) в новостройках, но и состав вторичного рынка.

Преимущество получили те районы, где предложение на первичном рынке представлено единичными компактными проектами, а больших премьер не было на протяжении как минимум нескольких лет – Сокольники (3,2 квартиры на тысячу жителей, 10 баллов), Сокол (3,3 квартиры на тысячу жителей, 9 баллов), Соколиная Гора (4,4 квартиры на тысячу жителей).

Район	Количество квартир в новостройках на тысячу жителей	Количество баллов
Сокольники	3,2	10
Сокол	3,3	9
Соколиная Гора	4,4	8
Фили-Давыдково	9,6	7
Нагатино-Садовники	9,6	7
Котловка	11,6	5
Текстильщики	12,2	4
Нагорный	14,8	3
Бутырский	15,0	2
Чертаново Южное	17,6	1

В категории вторичного предложения наименее насыщены локальные рынки густонаселенных районов Текстильщики и Отрадное, в каждом из которых приживают свыше 100 тыс. москвичей. Очень низкий показатель у района Москворечье-Сабурово – это объясняется тем, что значительную часть его территории занимают промышленные зоны, учебные и медицинские учреждения, которые в прошлом ограничивали пространство для жилой застройки.

Район	Количество квартир на тысячу жителей (вторичный рынок)	Количество баллов
Текстильщики	1,4	10
Москворечье-Сабурово	1,4	10
Отрадное	1,7	8
Нагорный	1,8	7
Соколиная Гора	2,3	6
Котловка	2,3	6
Чертаново Южное	2,4	4
Сокол	2,5	3
Нагатино-Садовники	2,6	2
Бутырский	2,6	2

При этом необходимо сделать поправку на количество домов, участвующих в реновации, и так называемых «стартовых площадок». Если район активно участвует в реновации, это означает, что часть спроса на новое жилье в нем уже закрыта, а местная экспозиция будет активно пополняться вторичными лотами на протяжении ряда последующих лет. При подсчете каждые десять домов (с округлением), фигурирующих в программе реновации, уменьшают итоговый показатель района на 1 балл. Наибольший штраф образовался у района Фили-Давыдково – сразу 12 баллов. Сильно потеряли Котловка (минус 8) и Соколиная Гора (минус 7). В то же время на показателях районов Отрадное, Сокольники, Москворечье-Сабурово, Чертаново Южное реновация почти не отразилась. На территории районов Сокол и Савеловский число домов, подлежащих реновации, исчерпывается считаными единицами.

Наличие на территории района до трех «стартовых площадок» понижает его показатель на 1 балл (Марфино, Бутырский, Южнопортовый, Ростокино, Нагатино-Садовники, Чертаново Южное, Москворечье-Сабурово). Четыре-пять площадок минусуют уже 2 балла (Соколиная Гора, Нагорный), шесть-семь – 3 балла (Котловка), десять и более – 4 балла (Фили-Давыдково). Текстильщики Обручевский, Отрадное, Сокол, Сокольники и Савеловский вовсе избежали штрафов по этой статье.

Район	Штраф за дома, участвующие в реновации	Штраф за «стартовые площадки»
Фили-Давыдково	-12	-4
Котловка	-8	-3
Соколиная Гора	-7	-2
Нагорный	-5	-2
Текстильщики	-5	0
Марфино	-4	-1
Бутырский	-3	-1
Южнопортовый	-3	-1
Обручевский	-2	0
Ростокино	-2	-1
Нагатино-Садовники	-2	-1
Чертаново Южное	-1	-1
Москворечье-Сабурово	-1	-1
Сокольники	-1	0
Отрадное	-1	0
Савеловский	0	0
Сокол	0	0

Еще один параметр, оказывающий сильное влияние на инвестиционные перспективы района – динамика цен на жилье и арендных ставок. В прошлом сезоне первые почти везде росли, а вторые – почти везде снижались. Каждые пять процентов движения конвертируются в 1 балл – штрафной или бонусный. Наилучшую статистику показал Сокол. По сумме двух категорий он заработал сразу 8 дополнительных баллов. По 4 балла набрали районы Нагорный, отрадное и Котловка.

Район	Бонусы и штрафы за динамику стоимости	Бонусы и штрафы за динамику арендных ставок
Сокол	6	2
Нагорный	5	-1
Отрадное	4	0
Котловка	3	1
Бутырский	3	0
Сокольники	3	0
Чертаново Южное	4	-2
Соколиная Гора	3	-1
Савеловский	4	-2
Текстильщики	2	0
Марфино	4	-3
Фили-Давыдково	3	-2
Москворечье-Сабурово	3	-3
Южнопортовый	2	-3
Ростокино	0	-2
Нагатино-Садовники	0	-2
Обручевский	2	-5

Также в исследование охватило несколько дополнительных параметров, которые способны положительно или отрицательно сказаться на инвестиционном потенциале локации.

Районы с благоприятной экологической обстановкой, хорошей транспортной доступностью и обилием зеленых зон всегда будут иметь преимущество в глазах потенциальных покупателей и арендаторов. Выход к водоемам (Москва-река, Яуза), разумеется, только прибавляет дополнительные очки. Наличие больших парковых зон повысило конкурентоспособность Сокольников, Марфино и Ростокино. В свою очередь развитая инфраструктура общественного транспорта смогла поднять в итоговом рейтинге такие районы, как Сокол, Фили-Давыдково, Нагорный и Южнопортовый.

Статус локации также играет не последнюю роль. Многим покупателя важно иметь адрес в районе рядом с центром, желательном на одном из престижных направлений – западном или юго-западном (на Ленинском проспекте). Эксперты Urban Awards распределили все районы по трем группам. Первую составили локации, непосредственно примыкающие к ЦАО (плюс 2 балла), вторую – граничащие с предыдущими (плюс 1 балл), третью – все остальные районы (0 баллов).

Поскольку более возрастная аудитория отличается сравнительно низкой миграционной мобильностью и ориентирована на покупку недвижимости в своем районе проживания, было решено премировать еще одним баллом локации, в которых средний возраст жителей, выше, чем в целом по выборке – Сокольники, Фили-Давыдково и Марфино. Кроме того, Марфино наряду с Чертаново Южным получил бонус за высокий миграционный прирост.

Район	Экологическая ситуация	Транспортная доступность	Доступ к паркам	Выход к воде	Удаленность от центра (плюс балл за престижность направления)
Сокольники	3	1	3	0	2
Фили-Давыдково	1	2	2	1	1+1
Ростокино	2	0	2	1	1
Марфино	2	0	3	0	1
Обручевский	3	1	1	0	0+1
Котловка	2	1	2	0	1
Нагорный	0	2	1	0	1
Сокол	0	2	1	0	1
Савеловский	1	1	0	0	2
Москворечье-Сабурово	1	1	1	1	0
Бутырский	0	1	0	0	2
Чертаново Южное	2	0	1	0	0
Нагатино-Садовники	0	1	0	1	1
Южнопортовый	0	2	-1	0	2
Соколиная Гора	-1	1	-1	0	2
Текстильщики	1	0	-1	0	1
Отрадное	1	1	-1	0	0

Наибольшее количество баллов (28) по совокупности параметров набрал Сокол. Именно его следует признать районом, где у покупателей нового жилья наибольшие шансы приумножить свой капитал. Местная экспозиция состоит из премиальных лотов стоимостью от 20,8-46,4 млн рублей. В лидирующую группу также вошли Сокольники (22 балла), где недавно стартовал комплекс бизнес-класса, а также специализирующиеся на жилищном масс-маркете Отрадное (21 балл) и Текстильщики (20 баллов).

От 13 до 17 баллов набрали районы Чертаново Южное, Нагорный, Савеловский и Котловка. Остальные из рассматриваемых локаций не смогли преодолеть 10-балльный барьер.

Район	Общее количество баллов	Класс недвижимости	Минимальная стоимость лота, млн рублей	Максимальная стоимость лота, млн рублей
Сокол	28	Премиум	20,8	46,4
Сокольники	22	Бизнес	7,2	23,1
Отрадное	21	Комфорт	6,0	17,6
Текстильщики	20	Комфорт	5,2	16,2
Котловка	17	Бизнес	11,7	37,5
Савеловский	16	Бизнес	9,6	40,4
Нагорный	14	Бизнес	8,6	44,4
Чертаново Южное	13	Комфорт	10,5	24,6