Строительная компания хочет возвести жилой объект и привлекает для этого денежные средства частных лиц. Дольщики вкладывают деньги в объект, а взамен после сдачи дома в эксплуатацию получают квартиры. Порядок и объем расчетов между дольщиком и застройщиком прописывается в ДДУ. Но помимо той суммы, которую будущий собственник обязуется внести в качестве собственно стоимости квартиры – так называемой «цены договора» – есть и другие платежи. И они могут существенно увеличить стоимость сделки.
Какие дополнительные расходы по ДДУ неизбежны, а от каких можно отказаться по закону, выяснили эксперты нашего канала.
1. Доплата за увеличение фактической площади квартиры
Иногда при обмере квартиры специалистами БТИ, выясняется, что площадь жилья оказалась больше прописанной в договоре. На этом основании застройщик требует у дольщика доплаты за «лишние» квадратные метры.
Несмотря на то, что такое требование стало устоявшейся практикой, оно является прямым нарушением Закона о защите прав потребителей.
Дольщик не несет ответственности за то, что его квартира по факту стала больше. Это вина застройщика. Поэтому платить за лишние метры собственник квартиры не обязан.
Но! Стороны свободны при определении условий договора. Застройщик может прописать в договоре любые условия, а дольщик может на них согласиться. Именно это и понимается многими юристами как свобода договора. И именно на этом основании многим собственникам приходится платить за дополнительные метры.
Поэтому нужно очень тщательно изучать ДДУ перед тем, как подписать. Как проверить договор долевого участия, мы рассказали в одном из предыдущих роликов – ссылку на него вы найдете в описании этого видео.
2. Доплата за инфраструктуру
Иногда в ДДУ прописываются обязанности дольщиков по оплате дополнительных услуг застройщика. К последним может относиться возведение парковок, строительство или расширение дорог, оснащение дома инженерной инфраструктурой (домофоны, противопожарная сигнализация, система охраны и т.д.). Законом это не запрещено.
Если дополнительные платежи зафиксированы в ДДУ, отказаться от них будет непросто. Но шансы есть. Для этого, в первую очередь, нужно тщательно изучить договор и показать его профессиональному юристу. Если тот найдет в формулировках неточности, позволяющие трактовать их в пользу дольщика, стоит обратиться с письменной претензией в адрес застройщика. Последняя инстанция – это суд.
В исковом заявлении можно заявить о том, что условия ДДУ нарушают права дольщика, и потребовать признания их недействительными в соответствии со статьей 16 N 171-ФЗ «О защите прав потребителей».
3. Пени за просрочку взносов по ДДУ
Платеж по ДДУ (цена договора) может быть внесен сразу, в полном объеме, единовременным платежом, или делиться на несколько периодических сумм. Порядок погашения определяется соглашением сторон. Частью 6 статьи 5 ФЗ № 214 за просрочку взносов по ДДУ предусмотрена ответственность. Дольщику, который просрочил платеж, назначается пеня.
При возникновении финансовых затруднений дольщик может обратиться к застройщику с просьбой об изменении графика платежей или переносе оплаты. Это прописывается в отдельном соглашении к ДДУ, которое необходимо зарегистрировать в Росреестре.
В противном случае при значительной просрочке закон позволяет застройщику в одностороннем порядке аннулировать договор с дольщиком и одновременно выставить счет на неустойку по ДДУ.
Существует два вида пени по ДДУ: законная и договорная. Размер первой определяется на законодательном уровне. Вторая устанавливается по соглашению сторон.
За нарушения условий ДДУ предусмотрена законная неустойка. Но по факту в договорах для расчета неустойки по ДДУ нередко используются завышенные процентные ставки. Такие условия договора можно оспорить в суде, поскольку закон склонен рассматривать их как ущемление прав граждан.
Если неустойка по ДДУ больше, чем по закону, применяется законная пеня. Для ее вычисления используется ключевая ставка Центробанка, действующая на момент исполнения обязательств. Сегодня она составляет 7%.
Пени за просрочку взносов по ДДУ рассчитываются по формуле: X × Y × 1/300 × 7%=сумма пени (где X – размер взноса, а Y – количество дней просрочки).
Как рассчитать пеню по ДДУ
Размер взноса – 1 млн. руб.
Просрочка – 1 день
1 млн. руб. × 1 × 1/300 × 7%= 233,33 руб.
То есть, неустойка за 1 день просрочки по взносу по ДДУ в размере 1 млн. руб. составит 233,33 руб.
Если дольщик регулярно нарушает график платежей, застройщик может по своей инициативе расторгнуть ДДУ. В этом случае он обязан возвратить дольщику ранее выплаченные по договору средства. Но высчитывать неустойку из этой суммы застройщик права не имеет!
И напоследок, напомним, что согласно нормам № 214-ФЗ, оплата по договору долевого участия должна производиться только после регистрации документа в Росреестре.
Многие застройщики предлагают рассчитаться на стадии подписания ДДУ. Это незаконно. То есть, если вы не хотите рисковать, не перечисляйте никаких денег застройщику до того момента, пока лично не увидите зарегистрированный в Росреестре документ. В этом случае денежные споры с застройщиком будет решить намного проще.
Снизить риски при сделках с городскими, загородными и коммерческими объектами помогает знакомство с новыми роликами нашего канала. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе всех самых актуальных новостей и главных событий в мире недвижимости!
Свежие обзоры о новостройках
