Конфедерация Юга: самые продаваемые новостройки ЮАО и ЮЗАО

В застройке Южного административного округа четко выделяется несколько основных локаций. Во-первых, это район Орехово-Борисово Южное, где реализуются проекты, относящиеся к массовому сегменту. Статистику ему делает жилой комплекс ГК «ПИК» «Ясеневая 14», насчитывающий более 3,3 тыс. лотов. Из этого количества за первые пять месяцев 2018 года было реализовано 10,66%. «Ясеневая 14» расположен поблизости от МКАД и оснащен стандартным сетом инфраструктуры — школа, детский сад и физкультурно-оздоровительный комплекс. Студии (20,3 кв. м) продаются в нем по цене от 3,6 млн рублей, двухкомнатные квартиры (52,2 кв. м) — от 7,56 млн рублей.

В этом же районе расположен еще один крупный проект — ЖК «Ясный» от MR Group. Особое внимание в нем уделяется благоустройству внутридворого  пространства и пешеходных зон. Треть фонда приходится на апартаменты, однако они продаются явно хуже квартир. Так, с января по май 2018 года было продано 125 квартир и только 21 апартамент. Это соотношение (5-6 к 1) прослеживается в течение всего периода экспонирования.

Достаточно успешно идет реализация жилого комплекса «Орехово-Борисово». Несмотря на то, что панельное домостроительство не считается престижным, проект не испытывает недостатка в аудитории: за указанный период было заключено 110 сделок. Коммерческому успеху способствует и низкая цена — однокомнатные квартиры продаются немногим дороже 5,1 млн рублей.

Жилье комфорт-класса пользуется достаточно высоким спросом и в Чертаново Южном. Проект компании «Инград» ЖК «Лесопарковый» уступает в популярности только «Ясеневой 14». Активные продажи стартовали с декабря 2017 года, и первые месяцы 2018-го помогли ему раскрыть свой потенциал: было заключено 184 ДДУ, общая площадь реализованной недвижимости достигла почти 9 тыс. кв. м.

Главным конкурентом «Лесопаркового» выступает еще один проект ГК «ПИК» — «Аннино парк». Его вывод на рынок состоялся в конце 2016 года, и к 2018-му он подошел с практически 60-процентной реализацией фонда. С января по май в «Аннино парк» зафиксировано 100 продаж.

Жилые комплексы бизнес-класса сосредоточены в Даниловском районе, в котором расположена одна из самых крупных и перспективных для освоения промышленных зон — территория бывшего завода им. Лихачёва. Московское подразделение группы ЛСР с 2015 года ведет здесь строительство ЖК «Зиларт». В его продвижении акцент делается на эстетической и концептуальной составляющей. В инфраструктуру комплекса анонсировано включение концертного зала, художественных галерей, театров и филиала «Эрмитажа».

Рядом с ним развивается не менее масштабный, но куда менее востребованный проект — «Парк Легенд». Если на сегодняшний день в «Зиларте» реализовано более половины всех жилых объектов, то в «Парке Легенд» — едва ли одна восьмая (при том, что первый ДДУ был заключен еще в мае 2016 года). За период с января по май 2018 года состоялось только 32 сделки — вчетверо меньше, чем у соседа-конкурента. Следует отметить, что ЖК «Парк Легенд» обладает достаточно интересной концепцией. В его структуру входят деловой квартал (шесть корпусов апартаментов, два офисных корпуса), жилой квартал (девять корпусов, корпус №1 сдан в конце мая) и целый спортивный кластер, объединяющий ВТБ Ледовый дворец, Комплекс водного спорта, Музей хоккея и открытый стадион. В качестве отдельного пункта в перечне преимуществ подается развитая транспортная инфраструктура — близость к Третьему транспортному кольцу, станции «ЗИЛ» Московского центрального кольца, станциям метро «Автозаводская» и «Технопарк». Однако этот фактор одновременно играет и в минус для жилого комплекса. Шум от поездов и автомобильного потока явно существенно понижает интерес покупателей к данному продукту.

Статистическим парадоксом выглядит ситуация, когда у клубного дома Story, продажи в котором начались только в марте этого года, всего на семь заключенных ДДУ меньше, чем у гиганта «Парк Легенд». Проект застройщика Stone Hedge получил несколько наград и 25 покупателей.

Еще одной премьерой 2018 года в ЮАО стал ЖК Fresh — четыре высотных корпуса по 27-30 этажей в Зябликово. Застройщик — компания «Донстрой» — позиционирует его, как попытку привнести в массовый сегмент принципы строительства, характерные для премиальной недвижимости. С февраля удалось реализовать 30 квартир (около 2% от экспонируемого фонда).

Строительство в квартале «Ривер Парк» приближается к завершению. Уже сданы шесть из десяти жилых корпусов. В следующем году на его территории появится офисно-деловой центр с несколькими сотнями апартаментов. Одним из стратегических преимуществ проектов является выход к Москва-реке, оформленный в виде благоустроенной набережной. Однако удержать спрос на уровне показателей прошлого года «Ривер Парк» не смог: количество ДДУ,  заключенных с января по май, снизилось более чем на треть.

Подготовить целостный рейтинг новостроек ЮЗАО крайне затруднительно, поскольку в него придется объединить проекты, которые совершенно разных форматов и масштабов. Он будет носить заведомо дискретный характер. Самая заметная его составляющая — это драматичная «дуэль» между двумя строительными «дредноутами» в бутовском треугольнике (улицы Поляны, Грина и Новобутовская): «Гринада» (группа ПСН) и «Столичные Поляны» (ГК «ПИК»). Жилые комплексы ориентированы на один сегмент, располагают приблизительно одинаковым запасом квартир (с перевесом у «Столичных Полян») и вышли на рынок с интервалом в несколько недель. Среднемесячные темпы выбывания фонда до конца 2017 года у них оставались в коридоре 105-110 единиц. Однако за счет более активных продаж зимой и весной 2018 года «Гринаде» удалось выйти в лидеры и показать лучшую динамику (24% фонда) на всем Юге Москвы.

Далее можно выделить пару конкурирующих проектов в бизнес-классе — «Новочерёмушкинская, 17» в Академическом районе и «Родной Город. Воронцовский парк» в Обручевском. Однако здесь параллели выражены слабее, хотя оба жилых комплекса относятся к одной ценовой категории и насчитывают около 700 жилых лотов каждый. Различие в динамике продаж возникает в силу несовпадения графиков строительства. В ЖК «Новочерёмушкинская, 17» первые ДДУ были заключены в августе 2017 года. В настоящее время идет армирование стен, пилонов и перекрытий нижних этажей. Тем временем, в ЖК «Родной Город. Воронцовский парк» уже приступили к озеленению территории и заканчивают пуско-наладочные работы инженерных систем. 94 сделки января-мая 2018 года подняли планку реализации фонда почти до 80%. «Новочерёмушкинская, 17» к концу весны преодолела отметку в 45%. С учетом того, что сдача комплекса назначена на IV  квартал 2019 года, его рыночные перспективы выглядят вполне оптимистично.

Наконец, в отдельную группу следует включить четыре компактных проекта бизнес-класса, насчитывающих порядка 200-400 лотов: «Дом 128» (застройщик — ГК «Кортрос»), апарт-комплекс « Вавилов Дом » (застройщик — «Центр-Инвест»). Последний является не только наиболее крупным из них, но и наиболее востребованным в указанный период: 58 сделок, что дает норму выбывания фонда в 14,65%.

Сводный рейтинг новостроек-лидеров по ЮАО и ЮЗАО возглавил бы жилой квартал «Гринада», который строится группой ПСН. ГК «ПИК» делегировала бы в него три проекта, а «Инград» — два. Если бы на юге Москвы существовал мемориал, подобный Стоун-Маунтин (на котором изображены герои Конфедерации), то его, возможно, украшали бы логотипы этих трех девелоперов. Также история не забудет успехи MR Group группы ЛСР, компаний «Речников Иинвест» и «РГ-Девелопмент».

___________________________________________________

При составлении данного рейтинга учитывались договоры долевого участия, заключенные с января по май 2018 года и зарегистрированные в Росреестре. Договоры уступки исключены из базы подсчета. В рейтинг включены жилые комплексы, которые на момент составления не были введены в эксплуатацию, или в их составе находятся отдельные жилые корпуса, которые не введены в эксплуатацию.

[1] По данным компании «Метриум Групп», занимающейся реализацией недвижимости в ЖК «Ривер Парк», в указанный период было заключено 126 ДДУ.

[2] По данным застройщика, в указанный период было заключено 33 сделки.