Андрей Колочинский: «В новых рыночных условиях лучше иметь один-два проекта, чем двадцать»

Анастасия Кременчук
Об авторе

Эксперт рынка недвижимости с более, чем десятилетним опытом работы, многократный лауреат журналистских премий, член жюри архитектурных конкурсов и т.д.

Андрей Колочинский: «В новых рыночных условиях лучше иметь один-два проекта, чем двадцать»

Андрей Колочинский: «В новых рыночных условиях лучше иметь один-два проекта, чем двадцать»

Управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» (девелопер ЖК «Кварталы 21/19») Андрей Колочинский поделился с информационным порталом Urbanus.ru своим видением будущего рынка жилой недвижимости, а также планами компании на ближайшую перспективу.

Рынок новостроек переходит к работе по новым правилам. Каковы, на ваш взгляд, основные минусы для застройщиков?

Если застройщики захотят остаться на прежнем уровне доходности, то они будут вынуждены поднять цены. По подсчетам «Сбербанка» чтобы девелоперы остались на том же уровне рентабельности, им нужно увеличивать стартовые цены продаж на 4%. Но надо понимать, что 4% от стартовой цены – это 25% от прибыли. При этом рынок ждет переходный период, адаптация к новым методикам работы. До сих пор не понятно, в чем они будут заключаться. Сейчас идет дискуссия о том, что частично будут раскрывать эскроу-счета, чтобы застройщики могли направлять эти деньги на погашение банковских кредитов. За это бьется Виталий Мутко. Но к настоящему моменту все проекты поправок находятся на согласовании, и пока они изменений не претерпели. Если это все же произойдет, то работать будет несколько легче. Более того, ужесточения вымывают с рынка мелких и средних застройщиков. Поэтому общий тренд на увеличение объемов жилищного строительства будет соблюдать еще сложнее.

В таких условиях очень сложно вести долгосрочное планирование. В случае с эскроу-счетами мы должны запланировать продажную цену на 5-7 лет вперед. Но это нереально. По текущим кредитам мы делаем модели планирования для кредитующих организаций с горизонтом в один-полтора года. И каждые три месяца делаем уточнения. А в новых реалиях я или кредитующая организация должны посчитать продажи на 7 лет вперед. Вероятность точного расчета мала, поэтому издержки будут заложены в процентную ставку на случай отклонения от действительности. И это, опять же, будет означать удорожание.

С минусами новых правил игры все понятно. А какие вы видите плюсы?

В первую очередь, у покупателя возрастает эмоциональная защищенность. Здесь появляется третья сторона. В принципе она всегда была в лице кредитующих организаций, крупных банков. Они нас проверяют в любом случае, потому, что мы все берем у них кредиты.

А вам не кажется, что переход на эскроу-счета и неизбежный рост цен будет на руку, в первую очередь, сегменту вторичного жилья, потому что на первичном рынке количество ипотечных покупателей, с понижением ставок, выросло всего на 3%, тогда как на вторичном рынке их стало на 30% больше? Ведь если цены на «первичке» поднимутся и сравняются с ценами на «втоичке», люди захотят брать готовое, не вкладываться в ремонт и нести прочие издержки.

Смотря, что вкладывать в понятие вторичного жилья. Если вы имеете в виду вновь построенное, но готовое жилье, то вы совершенно правы. В проектах элитного класса такая тенденция будет точно. В бизнес-классе, отчасти, тоже будет такой крен. Конечно, продажи готового жилья будут расти.    

Но какая же это будет нагрузка на девелопера? Ведь если продавать квартиры в построенных объектах, то ему придется платить налоги на оформленную на себя недвижимость, пока он ее не реализует. Таким образом, девелоперское бремя станет еще тяжелее.

Если говорить о налоге на недвижимость, то да.

А налог на продажу?

Мы платим только налог на прибыль. С жилья мы не платим НДС. НДС у нас возникает только в случае с гаражами, машино-местами и прочими нежилыми помещениями. Но это не очень большие проценты.

Как вы считаете, власти прислушиваются к бизнесу?

Честно говоря, мне кается, что они слышат, но не прислушиваются. К сожалению, у девелоперов нет единого органа, лоббирующего их интересы. Я всегда думал, что эту функцию должен выполнять Минстрой, но при Михаиле Мене этого не было. При Мутко я этого сейчас тоже не вижу, хотя он заявил, что отстоял позицию по частичному раскрытию эскроу-счетов. Если он это сделал, то это событие можно назвать знаковым.

Считаете ли вы недвижимость одним из драйверов развития российской экономики?

Конечно. По степени занятости и вовлеченности я думаю, это либо первая, либо вторая отрасль в стране.

Тогда должно быть понимание, что хотя власти и усложняют жизнь, но в дальнейшем они не дадут этому сектору погибнуть.  

Вопрос в том, кто определяет эту грань. Сейчас точно произойдет вымывание мелких компаний. Была ли это осознанная политика, или просто так получилось? Я не знаю ответа. А потом настанет очередь средних застройщиков. Где эта грань, за которой нам не дадут погибнуть совсем, и кто это контролирует? Кто начнет бить в колокольчик и говорить о том, что дальше усложнять правила нельзя, потому что строительные компании исчезнут? Кто будет нашим рупором? Мы не понимаем.

Мне кажется, что сейчас сложно как мелким, так и очень крупным компаниям. Последние имеют  очень долгие проекты, их много, и им в пути меняют правила работы. А таким девелоперам, как мы, имеющим в своем портфеле 1-2 проекта, будет проще. Может быть, у нас и не получится сделать этот проект рентабельным, но мы его доведем до конца. Благодаря тому, что он у нас один, мы понимаем, как его отрегулировать. Таким образом, мы в этой истории можем оказаться в более выигрышном положении.

К настоящему моменту в портфеле вашей компании всего один проект? И будут ли новые?

К настоящему моменту у нас всего один, но крупный проект. У нас есть планы по новым проектам, мы их прорабатываем уже несколько лет, но сейчас мы приостанавливаем их запуск, потому что хотим прощупать условия, посмотреть, как изменится рынок. Площадки под новые проекты мы еще не выкупили. Это можно сделать, но мы пока не торопимся. Окончательное решение будет принято в следующем году. В любом случае, мы точно будем строить в жилом сегменте, и точно в Москве. Возможно, это будет более высокий ценовой сегмент. Все ограничивается лишь покупательской способностью наших клиентов.

В связи с падением доходности некоторые застройщики разбавляют портфели своих жилых проектов коммерческими объектами. Планируете ли вы выходить на рынок коммерческой недвижимости?

В офисную недвижимость мы не верим. Однако у нас есть идея строительства торгового комплекса. А вообще доходность в коммерческой недвижимости тоже сильно упала, срок окупаемости возрос. Сейчас необходимо очень хорошо понимать, какой объем недвижимости нужно вводить. Также очень важно правильное позиционирование строящегося коммерческого объекта. Не надо строить больше. Вместо этого следует точно понимать состав своих будущих арендаторов.

Как вы считаете, замедлятся ли темпы строительства в следующем году?

Я думаю, что точно замедлится коммерческий ввод жилья частными компаниями. Но если вы говорите про общий совокупный объем жилья, то его будут пытаться «вытянуть» с помощью реновации. В следующем году по программе реновации будет сдано больше домов, чем в этом. Поэтому Москва в следующем году покажет увеличение объемов ввода жилья. Но это будет не за счет коммерческого ввода.

А вам интересно участие в программе реновации?

Нас туда пока никто не зовет. Власти декларируют, что обойдутся сами, и частных застройщиков в этом процессе не видят. Это звучит очень часто и очень жестко. Хотя я считаю неправильным не использовать огромную компетенцию, которую накопили частные застройщики.

Каков ваш прогноз цен на жилье?

Они вырастут. Как сильно – сказать сложно. Если мы оперируем средними ценами, то в 2019 году они могут вырасти незначительно. Все-таки на рынок вывели много новых проектов, и на стадии строительства их продают порой даже ниже себестоимости. А вот в 2020 году, когда с рынка уйдут дешевые предложения и новые проекты с прежней экономикой запустить будет уже нельзя,  мы увидим реальное удорожание.

Почему вы ввели всего один дом с квартирами с отделкой бизнес-класса в «Кварталах 21/19»?

Наш прогноз был 30% от общего объема продаж. Нам казалось, что именно такой объем будет востребованным. Это как раз один корпус. По 4 очереди мы еще думаем. Там квартир с отделкой будет либо 1/3 или еще больше. Но идея именно в том, что это целиком отделанный дом. Люди просто приедут, поставят мебель и начнут жить.

Назовите, пожалуйста, три ваших персональных правила успешного проекта.

Первое – в каждом проекте должна быть идея. Важно, чтобы она была реализована до конца и не менялась в пути, что может произойти под давлением акционеров, финансовых обстоятельств. Если идея в проекте есть и она соблюдена до конца независимо от обстоятельств, то он имеет право на жизнь. Второе – высокая вовлеченность в проект команды. Опять же, это я говорю в пользу девелоперов с небольшим портфелем проектов. Тогда сотрудники живут жилым комплексом, его деталями, нюансами. Они ежедневно общаются с покупателями. Третье – это финансирование. К слову, мы сами привлекали и проектное финансирование. Но могу сказать, что без собственных средств это сделать невозможно. Их наличие – необходимый критерий для любого банка.

Беседу вела Анастасия Кременчук

Хотите получать наши новые материалы? Подпишитесь:

Отправляя данные, я подтверждаю, что согласен с правилами обработки данных