Выберите регион:
Санкт-Петербург и ЛО
Получить консультацию +7 495 150-09-19

Виктор Логвинов: "Застройщики должны играть по правилам, которые установлены городом".

Виктор Логвинов: "Застройщики должны играть по правилам, которые установлены городом".

Виктор Логвинов: "Застройщики должны играть по правилам, которые установлены городом".

Виктор Логвинов — Заслуженный архитектор Российской Федерации, член-корреспондент Российской академии архитектуры и строительных наук, первый вице-президент Союза архитекторов России, почетный президент Союза московских архитекторов и один из самых известных критиков современной модели столичной застройки — дал эксклюзивное интервью порталу Urbanus.ru в рамках форума «Зодчество VRN».

Какой сценарий взаимодействия между городом, застройщиком и архитекторами Вы считаете оптимальным?

Та практика, которая сложилась сегодня во взаимоотношениях между указанными сторонами, является неприемлемой. Фактически в компетенции градостроительного совета остаются только решения по фасадам зданий, вынесенных на рассмотрение. То есть он приступает к работе на той стадии, когда уже нет возможности поправить ошибки относительно плотности, этажности, функции и расположения, совершенные на предыдущих этапах. Я считаю, что должно быть ровно наоборот. Эксперты градостроительного совета должны быть допущены к изучению того или иного объекта уже на стадии проекта планировки. В этом случае их рекомендации, действительно, смогут получить должный вес и принести реальную пользу. А фасад можно оставить на усмотрение архитектора, выполняющего заказ — в конце концов, это вопрос его профессиональной репутации.

 

Кроме того, городу необходимо выступить заказчиком проекта планировки участка, как это происходит в большинстве европейских стран. Ситуация, когда данный вид работ финансируется застройщиком, является заведомо порочной и ставит городские интересы в зависимость от планов строительных компаний. Городским властям следует избавляться от этого ненормального положения и самим проявлять инициативу. Тогда расстановка сил принципиально изменится. Располагая проектами планировки, муниципалитет сможет продвигать свое видение относительно перспектив того или иного участка.  Коротко говоря, в этом случае уже город будет формировать правила игры, а девелоперам придется играть по ним, конкурируя за возможность освоения городских территорий. Этот сценарий снизит маржинальность строительства до цивилизованных 10% и позволит сформировать фонд, средства которого муниципальные власти смогут инвестировать в развитие инфраструктуры и общественных пространств. При этом, разумеется, именно город берет обязательства по обеспечению предлагаемого участка инженерными сетями и прочими коммуникациями.

Очевидно, что архитектурное сообщество не справится самостоятельно в осуществлении данной инициативы. Кто может быть его союзником в этом деле?

К участию в работе Градостроительного совета обязательно должны быть привлечены представители городской общественности — ведь они являются конечными потребителями обсуждаемого девелоперского продукта. Это естественный союзник архитекторов в борьбе за качество среды. И, конечно же, союзниками могут стать власти, если они защищают интересы жителей, а не обслуживают бизнес-интересы инвесторов. Поэтому принципиально важно, чтобы первые лица муниципальной администрации принимали непосредственное участие в заседаниях Градостроительного совета, а не просто получали протоколы с выписками. Они должны слышать слово профессионалов и горожан прежде чем принимать решения.

 

В регионах принято говорить о качественном рывке, который произошел в московской застройке за последние 10-15 лет. Достигнутый в результате него уровень развития городской среды воспринимается, как образец. Считается, что именно на него, с поправкой на масштабы, нужно ориентироваться всем остальным городам. Согласны ли Вы с подобным подходом?

Никакого качественного рывка, на самом деле, не произошло. Просто появился новый шаблон, который начал активно тиражироваться. Девелоперы научились делать красивую оболочку и активно продают ее. Дизайнеры разрабатывают для них эффектные рендеры, которые выполняют функцию яркой подарочной упаковки, призванной отвлечь внимание от посредственных планировок и неполной социальной инфраструктуры. В благоустройстве  общественных пространств комплексная реконструкция среды заменяется косметическим изменением внешнего вида. Это тоже обман.

Тем не менее, статистика продаж убедительно показывает, что жилье в новостройках как минимум не теряет в интенсивности спроса. О чем это свидетельствует в контексте Ваших слов?

Фактически существующий стандарт жилья навязан застройщиками покупателю. Альтернатива, по большому счету, так и не сформирована. Следует учитывать, что хотя квартиры активно покупают, в них почти не живут. Их покупают потому, что не могут придумать другого способа для сохранения денежных накоплений соответствующего объема. Если проехать по современным столичным микрорайонам, то придется признать, что тот самый «московских окон негасимый свет» превратился всего лишь в поэтический образ. Горящих окон в новостройках Москвы совсем немного.

 

От чего зависит дальнейшее развитие градостроительного комплекса Москвы и других крупных городов?

Прежде всего, надо, наконец, определиться, по какому пути мы намерены двигаться. Если по европейскому, то придется придерживаться квартального формата застройки со средней высотностью в семь этажей, что даст приблизительно 15 тыс. кв. м жилья с гектара. Другим вариантом является путь Сингапура и Гонконга, когда плотность застройки повышается в два-три раза. Причем города оказываются рассеченными на своеобразные клетки: на одной находится частный сектор, на другой — среднеэтажная застройка, на третьей — небоскребы. Принятая программа реновации, в сущности, направляет нас по азиатскому пути. Как таковая, она мало соответствует своему названию. Происходит не модернизация жилого фонда, а его переуплотнение. Пятиэтажная застройка замещается двацатипятиэтажной. Но среда, образуемая двацатипятиэтажными зданиями, не может быть комфортнее той, что формировалась пятиэтажными.

Как Вы в связи с этим оцениваете указ президента о необходимости выхода на показатель в 120 млн кв. м сдаваемого в год жилья? Усматриваете ли Вы здесь возможные риски для качества застройки?

Решение увеличить объем ввода жилья является, безусловно, правильным и обоснованным. Причем в указе прямо прописано, что это должно сопровождаться созданием комфортных условий проживания. Другой вопрос, как это будет реализовано. Но сама необходимость в наращивании темпов строительства очевидна. Чтобы по уровню среднедушевой обеспеченности жильем выйти хотя бы на украинские нормы (не говоря уже о нормах ЕС), нам необходимо, по крайней мере, удвоить текущие показатели ввода.

Хотите получать наши новые материалы? Подпишитесь:

Отправляя данные, я подтверждаю, что согласен с правилами обработки данных