Основные риски при покупке квартиры

Важно обратится к профессионалу, как только вы собираетесь приобрести ту или иную недвижимость. Экономить на решении вопроса с недвижимостью не стоит, еще не ясно сэкономите или потеряете. Обязательно проконсультируйтесь, многие агентства недвижимости и юридические компании дают бесплатную консультацию.

Так вот, правильно оформленный договор приобретения, с указанием всех существенных условий такого договора уже минус один из возможных рисков признания договора незаключенным.

Невнимательность к пунктам договора и другие ошибки при оформлении приводят, как правило, к потере времени и дополнительным денежным тратам.

Обычно заключению самой сделки по купли-продажи квартиры предшествует заключение соглашения об авансе или задатке, а может быть и заключение предварительного договора купли-продажи. Любое соглашение сторон порождает определенные права и обязанности, поэтому уже при внесении продавцу аванса или задатка нужно учесть ряд моментов, так как для одной стороны что-то покажется не существенно, а для другой может повлечь серьезные риски. Обязательно укажите в таком соглашении возврат денежных средств в случае отсутствия необходимых документов по сделке, обнаружения факта лишения законных прав кого-либо в отношении отчуждаемой квартиры, или обременения квартиры правами третьи лиц. Что касается предварительного договора, помните, все существенные условия согласовываются именно в нем, и они же будут отражены в договоре купли-продажи.

Важный момент касается продавца. Для исключения риска признания сделки купли-продажи недействительной, необходимо удостовериться в дееспособности и правоспособности продавца. 

Запросите паспорт продавца, оригиналы документов, подтверждающих его право собственности на квартиру, и документы которое это право ему дали, согласие супруга на распоряжение совместно нажитым имуществом, изучите всю цепочку сделок по квартире.

На основании архивной выписки из домовой книги можно проанализировать кто, когда и по каким основания выбыл из квартиры, и вообще был когда-либо прописан в ней.  Возможно в приватизации не участвовали несовершеннолетние или были выписаны незадолго до нее, что дает им право оспорить такую приватизацию и получить соответствующую долю в квартире.

Учтите, что при покупке квартиры полученной по наследству нужно исключить риск нарушения прав наследников. В число обязательных наследников независимо от текста завещания входят несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя.

Попросите предоставить или закажите самостоятельно выписку из ЕГРН в отношении приобретаемой квартиры на текущую дату, с помощью информации которую она содержит вы удостоверитесь в собственнике и отсутствии обременений на квартиру. А в выписке о переходе прав на объект недвижимости из ЕГРН можно увидеть всех собственников, которые когда-либо владели квартирой.

Обязательно сопоставьте все факты и обстоятельства оформления и удостоверьтесь в логичности предыдущих сделок.

Если от продавца действует уполномоченное доверенностью лицо, в обязательном порядке лично пообщайтесь с собственником и проверьте действие доверенности у нотариуса, выдавшего ее.  

По возможности откажитесь от покупки квартиры по доверенности, это дает широкие возможности для мошеннических действий.

Дееспособность продавца вам поможет подтвердить врач, справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Выдавались ли указанные справки соответствующим врачом (если вообще он там работает) можно убедиться, позвонив в указанные учреждения. При малейшем сомнении в дееспособности продавца сделку безопаснее провести в присутствии врача и нотариуса.

Указанные выше действия обезопасят вас от последствий признания сделки недействительной или незаключенной, а это, как правило, возврат квартиры законному владельцу и возврат уплаченных денежных средств несостоявшемуся владельцу. Но, что важно, фактически получить деньги обратно оказывается проблемным, поскольку в большинстве случаев продавец часто не имеет денежных средств чтобы осуществить возврат, да и не всегда есть имущество или официальный доход, на которые можно было бы обратить взыскание.

Елена Разживина, руководитель юридического отдела «S.A.Ricci жилая недвижимость»