Трудно поверить, что стоимость месячной аренды квартиры может превышать 5 млн руб. Однако такие предложения действительно существуют на столичном рынке. На каждый товар найдется свой купец, гласит народная поговорка. Портал Urbаnus.ru разбирался в том, что поднимает стоимость этого товара до таких заоблачных вершин, и кто эти купцы, готовые платить миллионы за съем жилья.
Сто квартир на миллион
По состоянию на октябрь-ноябрь 2018 года в Москве экспонируется почти 100 (если быть точным – 97) квартир, арендная ставка которых превышает 1 млн руб. в месяц. Большая часть из этих лотов (36%) сосредоточена в районе Арбат-Кропоткинская (в локациях от старого и нового Арбата до станции метро «Кропоткинская» и прилегающих к ней переулков). В Тверском районе и Кунцево экспонируется по 12% сверхдорогих лотов, в Краснопресненском районе представлено 9% от общего объема предложения. Такие данные содержатся в информационном сообщении департамента аренды компании Savills в России.
Отмечается, что к началу октября 2018 года средневзвешенная арендная ставка в 100 самых дорогих квартирах составила 1,797 млн руб. Более половины (56%)из числа всех квартир со ставкой более 1 млн руб. имеют площадь от 200 до 400 кв. м. Средняя площадь квартиры достигает 334 кв. м. Примерно 16% всех лотов со ставкой свыше 1 млн руб. в месяц представлено пентхаусами, имеющими, как правило, отличные видовые характеристики.
*
Наглядные примеры
Примечательно, что по базе агентства элитной недвижимости Penny Lane Realtyсамаявысокая арендная ставка за квартиру составила 5,5 млн руб. в месяц. Лот располагается на улице Пречистенке. Как уточнила директор департамента аренды квартир Марина Шекера, объект находитсяна экспозиции более 3 лет. Периодически его арендуют, например, под съемки фильмов.
Следующие характериные примеры представлены компанией Savills. Полностью меблированный и оборудованный 7-комнатный пентхаус, из окон которого открываются виды на центр Москвы. Объект находится на 1-м Смоленском переулке, стоимость аренды составляет 2,957 млн. руб. в месяц. Он имеет просторную гостиную с панорамными окнами и шестиметровыми потолками. Территория дома огорожена и находится под охраной. Предусмотрены такие удобства, как камин, теплые полы, и подземный гараж.
Месячная аренда 5-комнатной квартиры в элитном доме на Бутиковском переулке стоит 2,826 млн руб. Здесь выполнен дизайнерский евроремонт из дорогих материалов. Площадь гостиной составляет 150 кв. м. Установлены джакузи, сауна, кухонная и бытовая техника. Имеется подземная парковка, а также обособленный вход с собственной территорией.
5-комнатная квартира площадью 235 кв. м. на Брюсовом переулке обойдется съемщику в 1,450 млн руб. в месяц. Интерьеры выполнены в стиле современной классики, установлены мебель и сантехника от ведущих мировых производителей. Имеется спортивно-оздоровительный центр с сауной, баней, тренажерным залом, бассейном и джакузи. Предусмотрена подземная автопарковка. Объект находится под многоуровневой охраной.
Долго выставляем – надолго сдаем
По словам председателя совета директоров Kalinka Group Екатерины Румянцевой, средний срок экспонирования объектов в сегменте сверхдорогой аренды, безусловно, больше, чем объектов эконом-класса. Многое зависит от того, соответствует ли квартира по уровню отделки, уровню дома и локации, заявленной собственником цене. «Нормальным считается срок не более 2-3 месяцев, – рассказывает эксперт. – Если квартира расположена в новом доме с подземным паркингом, охраной и огороженной территорией, в квартире свежий ремонт от известного архитектурного бюро, бытовая техника и сантехника премиум-класса, то шансы сдать её дороже и быстрее увеличиваются. Квартиры в старых домах в центре, с ремонтом 10-летней давности, которые неоднократно сдавались, пользуются меньшим спросом, их снимают в основном экспаты (иностранные высококлассные специалисты, реализующие свой трудовой потенциал за границей). Такие лоты могут ждать своего клиента и 4-5 месяцев». Прочие эксперты приводят немного другие цифры. По словам директора по развитию «S.A. Ricci жилая недвижимость» Александра Галицина, средний срок экспозиции на рынке сверхдорогой аренды составляет 4 месяца. Как заявила директор департамента аренды Savills в России Елена Куликова, данный показатель достигает 6 месяцев. При этомон может быть и значительно больше при некорректном ценообразовании.
В любом случае, при более длительном сроке экспонирования таких квартир, сдают их также надолго. По словам Екатерины Румянцевой, средний период съема составляет 2−3 года. Более того, собственники сверхдорогих квартир отказываются сдавать их на короткое время, ведь риск ущерба от краткосрочных арендаторов гораздо выше, чем перспектива заработка. Как правило, минимальный срок сдачи составляет не менее года. Чаще всего сумма аренды за несколько дней и даже месяцев не покроет ущерба, в случае, если будет испорчен какой-то предмет мебели. Поэтому владельцы предпочитают заключать договор с долгосрочными и надежными арендаторами — это гарантирует, что они будут бережно относиться к имуществу и нести за него ответственность. Краткосрочная аренда в бюджете свыше 20 тыс. долл. в месяц – крайне редкое явление, встречающееся в 3% случаев, если только речь не идет о сдаче в аренду с параллельным экспонированием на продажу, либо о Чемпионате Мира по футболу, который уже прошел, подтверждает Александр Галицин.
Целевая аудитория
По словам экспертов, целевую аудиторию данного рынка составляют управленцы высшего звена крупных корпораций, в числе которых бывают и иностранные специалисты, высокопоставленные сотрудники дипломатических структур, предприниматели. Такие люди иногда проводят деловые приемы дома, что порождает к жилью соответствующие статусу высокие требования. По словам Марины Шекеры, важная часть данной аудитории – это корпоративные клиенты. Этим арендаторам оплачивают жилье компании, где они работают. Речь идет о крупных брендах и об их топ-менеджерах. Но также значительную часть арендаторов составляют и обеспечение семьи, которые по каким-то причинам не готовы к покупке: «Кто-то нацелился на строящийся проект, кто-то в перспективе собирается переезжать за город. Кто-то снимает временно у знаковых школ и институтов, где учатся их дети. Кроме того, аренда связана и с местом работы. Например, постоянное жилье может быть за городом, но глава семьи не имеет возможности ездить туда каждый день».
Меры предосторожности
При заключении договора сверхдорогой арендыЕлена Куликова рекомендует в обязательном порядке подготовить подробные фотоотчеты о состоянии всего, что находится в квартире, будь то мебель, техника, отделка. Это необходимо в случае возникновения претензий в дальнейшем. «Ведь вы снимаете не только стены, а квартиру, которая оборудована и меблирована по последнему слову техники», – рассказала эксперт. Также специалисты советуют обращаться только в крупное проверенное агентство, внимательно читать условия арендного договора, и как можно более скрупулезно согласовывать ответственности сторон до подписания соглашения.
Торг уместен
По словам Екатерины Румянцевой, торг на рынке сверхдорогой аренды вполне допустим, причем, чем дороже квартира, тем выше может быть дисконт. В среднем собственники охотно уступают 10−15% от стоимости реальному клиенту, особенно, если клиент готов предложить предоплату за квартал или полгода вперед. Эксперт также добавляет, что на стоимость аренды довольно сильно влияет «начинка» квартиры: «В одном и том же доме квартиры одинакового метража могут отличаться в цене в полтора раза в зависимости от отделки».
Перспективы рынка
По словам Екатерины Румянцевой, рынок сверхдорогой аренды в Москве развит хорошо. В последние годы он улучшается качественно с точки зрения предложения. Вместе с тем, растут и запросы арендаторов. Строится много клубных домов и жилых комплексов с разными интересными концепциями как бизнес-, так и семейного формата. Сейчас арендаторы стали более придирчивы к качеству и новизне ремонта, стилю интерьера, хотят получить за свои деньги от квартиры максимум. Немаловажен для высокобюджетных арендаторов и вопрос безопасности, поэтому наличие охраны и пропускная система играют не последнюю роль. Также в связи с постоянно растущим количеством машин в городе остро стоит вопрос парковки, так, что наличие подземного паркинга и включенного в стоимость аренды машино-места является одним из важных критериев в выборе жилья премиум-класса. И все же, Марина Шекера заявляет о том, что предложение все еще превышает спрос, поскольку аудитория арендаторов сократилась после оттока экспатов, вызванного обострением политической обстановки в 2014 году.
По всей видимости, в ближайшее время массового наплыва высокопоставленных иностранных специалистов вряд ли стоит ожидать в связи с продолжающимся экономическим и геополитическим кризисом. Это значит, что сверхдорогие арендные квартиры будут пользоваться стабильным, но ограниченным спросом.
Александр Ковалевский
* Фотоиллюстрации интерьеров представлены компанией Savills
12 мин 
Свежие обзоры о новостройках
