Проводимое властями постепенное повышение пенсионного возраста делает особенно актуальным вопрос о дополнительных источниках дохода для россиян старшего поколения, наиболее очевидным из которых является сдача жилплощади в аренду.Стоит ли покупать квартиру на первичном рынке с этой целью, учитывая нынешний этап развития рынка новостроек?
Инвестиции актуальны
Еще большую остроту ситуации придает грядущий переход первичного рынка многоквартирных домов на эскроу-счета. По разным экспертным оценкам, изменения правил игры приведут к росту цен за квадратные метры как минимум на 10-15%. «Произойдет это не сразу, а после 1 июля 2019 года, когда застройщики будут обязаны начать работать по новым правилам, – отмечает председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. – Нынешнего объема предложения в строящихся домах хватит не на один год. Тем не менее, подумать о покупке стоит уже сейчас». Настоящее время – самое подходящее для покупки квартиры на столичном рынке, считает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Выход большого числа новых жилых комплексов и высокая конкуренция заставили девелоперов максимально улучить качественные характеристики проектов, предложить лучшие решения. По оценкам руководителя консалтинговой компании «ТОП Идея» Олега Ступенькова, в комфорт-классе доходность от сдачи квартиры может составлять 8-10% в год.
Аренда покрывает ипотеку
На рынке существуют варианты квартир в новостройках, арендные ставки которых способны погашать сумму ежемесячной выплаты по ипотеке. Один из примеров приводит Ирина Доброхотова. Это однокомнатная квартира в ближайшем Подмосковье, купленная с привлечением ипотечного кредита. Она была приобретена на раннем этапе строительства за 2,4 млн руб. Первоначальный взнос составил около 500 тыс. руб., остальная сумма в размере 1,9 млн взята в ипотеку на 22 года под 11,2% годовых. Ежемесячный платеж поначалу составлял 18 тыс. руб. в месяц. Однако затем, в результате частично-досрочного погашения, эта сумма уменьшилась до 16 тыс. руб. Сейчас, после завершения строительства, данную квартиру можно сдать в аренду за 25 тыс. руб. в месяц, что позволит собственнику не только погашать ипотечный заем, но и понемногу закрывать кредит, взятый на отделку квартиры.
«При стоимости аренды однокомнатных квартир в Москве, составляющей порядка 30-35 тыс. руб. в месяц, вполне возможно оформить ипотеку с ежемесячными платежами на уровне 27-30 тыс. руб. с учетом внесения достаточного первоначального взноса», – подтверждает руководитель департамента аналитики АН «Бон Тон» Елена Чегодаева. Таким образом, ипотека под сдачу квартиры в аренду является вполне осуществимой идеей. Управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Татьяна Саксонцева советует искать ликвидную небольшую квартиру недалеко от метро, покупать либо с ремонтом, либо самостоятельно доводить до хорошего состояния. Такие варианты всегда находят своих арендаторов, давая стабильный денежный поток собственникам.
Упадут ли ставки?
Достоверно предсказать поведение арендных ставок на квартиры в будущем весьма затруднительно. С одной стороны, в мегаполисы и крупные города, где есть достаточное количество рабочих мест и возможностей для предпринимательства, стекается множество активных и амбициозных граждан. При этом не каждый из них может сразу взять квартиру в ипотеку, отмечает Олег Ступеньков. Для этого надо обладать достаточно высоким уровнем дохода и быть официально трудоустроенным, иметь стаж работы в том регионе, куда переехал, обладать сбережениями для внесения первоначального взноса (это минимум 0,5 млн руб.). Кроме того, некоторым покупателям ипотека «не светит» в силу просроченных ранее долгов, отмечает Ирина Доброхотова. Так что ответ на вопрос, что выгоднее, ипотека или аренда жилья, не является однозначным. В свете всего этого спрос на съемные квартиры должен осаться на высоком уровне. Тем не менее, снижение арендных ставок наблюдается уже сейчас благодаря развитию рынка арендного жилья. Все больше покупателей, которые приобретали квартиры в инвестиционных целях, начинают сдавать их в аренду по мере введения новостроек в эксплуатацию. В ближайшем будущем этот тренд, скорее всего, будет усиливаться, поскольку в преддверии перехода рынка на эскроу-счета и удорожания жилья многие стараются купить квартру в доме, который возводится по старым правилам. Кроме того, удорожание может произойти в силу развития управляемого рынка аренды, то есть сегмента доходных домов (на базе «Дом.рф), и усиления конкуренции за счет данного сектора предложений, напоминает Елена Чегодаева.
Ипотека наоборот
Сейчас можно услышать о так называемой обратной ипотеке, которая предусматривает заключение договора между пенсионером и «Дом.рф» (бывшее «АИЖК») о передаче недвижимости в залог с пожизненными платежами со стороны «Дом.рф». Эта программа распространена за границей, в России же о ней объявили чуть больше пяти лет назад, говорит Ирина Доброхотова. Максимальная сумма, на которую может рассчитывать пенсионер – 75-80% от оценочной стоимости жилья. После смерти залогодателя объект недвижимости реализуется посредством аукциона. «На наш взгляд, обратная ипотека – очень неоднозначный инструмент, – говорит эксперт. – Его выгода достаточно сомнительная, и для семьи пенсионера, и для организации-залогодержателя. Пожилой человек получает возможность безбедной жизни на пенсии, однако впоследствии лишается квартиры, а его родственники – наследства. При этом «Дом.рф» должно учитывать, что выгнать собственника из квартиры залогодержатель не может, даже по истечении срока кредитования». Существуют объективные сложности в расчете срока кредитования, поскольку он зависит от продолжительности жизни владельца недвижимости, говорит Андрей Колочинский. Также есть проблемы с оценкой стоимости объекта, ведь со временем возникают дополнительные расходы на амортизацию, да и цены так же подвержены изменениям. Поэтому слабо распространенную на отечественном рынке обратную ипотеку успешно заменяет пожизненная рента. В законодательстве до сих пор не прописано, как должно обеспечиваться взаимодействие банков и собственников жилья, отмечаетТатьяна Саксонцева.Не проработан ивопрос о том, что будет с владельцем квартиры, если банк разорится, а жилье на этот момент окажется у нег в залоге.
Pro et Contra
Существует немало доводов «за» и «против» покупки квартиры с целью последующей сдачи в аренду. Среди первых – будущее удорожание жилья в новостройках в связи с переходом на эксроу-счета, высокое качество возводимых жилых комплексов, которое стараются выдерживать застройщики в свете высокой конкуренции. При этом на рынке вполне можно найти квартиру, арендная ставка за которую способна перекрыть платежи по ипотеке в случае, если жилье приобретается с привлечением заемных средств. Вместе с тем, такой вариант подойдет только для тех, кто имеет в своем в своем распоряжении другую квартиру для проживания. Кроме того, дальнейший уровень ставок аренды зависит от объема ввода нового предложения и степени развития рынка доходных домов так, что полной уверенности на будущее в их высоком уровне не существует. Что же касается института обратной ипотеки, то к настоящему моменту он является слабо проработанным и не урегулированным. Исходя из совокупности факторов главным достоинством сдачи квартиры в аренду можно назвать стабильность и независимость от ситуации на финансовых рынках. Даже если ставки и упадут, инвестированные деньги не сгорят полностью. Определенный доход будет обеспечен при любом развитии событий. Учитывая уровень российских пенсий, он в любом случае будет существенным.
Александр Ковалевский
12 мин 
Свежие обзоры о новостройках
