Поклеить и покрасить: что нужно знать о квартирах с отделкой?

Ввод строительными компаниями квартир, готовых к проживанию, начал набирать обороты около 10 лет назад в ответ на падение покупательской способности россиян и сокращение спроса на первичном рынке. К настоящему моменту жилье с ремонтом можно встретить в новостройках всех ценовых сегментов. Эксперты говорят о высокой востребованности данного предложения. Что следует знать каждому, кто решил сократить время и деньги на обустройство и купить квартиру от застройщика с отделкой?

Степени готовности

К настоящему моментустроительные компании предлагают покупателям квартиры без отделки, квартиры с предчистовой  отделкой (white box), и жилье с чистовой или финишной отделкой (ремонтом «под ключ»). Квартиры без отделки включает в себя минимальный конструктив, без которого застройщик не имеет права сдать объект в эксплуатацию. Это электропроводка, батареи, подводы к коммуникациям, стяжка пола, окна (как правило, без подоконников и откосов), входные двери, дверные звонки и некоторые подобные этим нехитрые удобства. Стены и потолки представляют собой «голый бетон», а в случае, если дом построен по монолитной технологии, он может не иметь даже внутриквартирных стен. Предчистовая отделка, помимо всего перечисленного, включает в себя оштукатуренные стены, межкомнатные перегородки, подоконники. При этом у покупателя сохраняется возможность самому определить дизайн своего жилья, выбрав по своему вкусу обои, напольное покрытие, сантехнику и т. д. Квартиры «под ключ» полностью отремонтированы застройщиком и готовы к проживанию. Покупателю остается лишь установить мебель.

Целевая аудитория

Предчистовая отделка идеально подходит тем, кто не хочет тратить время и силы на грязную работу, но при этом предпочел бы реализовать свои предпочтения в дизайне квартиры. По оценкам аналитиков компании «Донстрой», такой формат позволит покупателям не только минимизировать время ремонта, но и сократить бюджет на отделку квартиры до 30%.

Лоты с ремонтом «под ключ» застройщики стали активно выводить на рынок с конца 2000-х годов. К настоящему моменту данный формат стал в большей или меньшей степени обыденным во всех ценовых сегментах. По словам экспертов, спрос на готовые квартиры к настоящему моменту только повышается. «Люди стали осознавать, что наличие отделки существенно экономит время и деньги, ведь застройщик нанимает профессиональные бригады и закупает материалы по оптовым ценам, – комментирует управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. – Кроме того, если квартиры с отделкой представлены в отдельном корпусе, жители могут наслаждаться тишиной с первого дня, их не будет раздражать строительный мусор в подъезде и «убитые» места общего пользования».

Застройщики выводят, клиенты раскупают

По результатам первого полугодия текущего года на столичном первичном рынке экспонировалось 16,3 тыс. отремонтированных квартир и апартаментов, рассказываетАндрей Колочинский.Их доля от совокупного предложения Москвы достигала 31,6%. Следует сказать, что 10,8% от общей массы лотов было представлено квартирами с предчистовой отделкой и 20,8 % – квартирами с финишным ремонтом. По отношению к показателю аналогичного периода прошлого года был отмечен спад с 17,2 тыс. предложений до 16,3 тыс. предложений. Сокращение предложения подтверждает управляющий партнер компании «Метриум» и участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. По ее словам,количество квартир и апартаментов с отделкой «под ключ» сократилось на 4,2% в годовой динамике. Для сравнения – в середине 2015 года доля квартир и апартаментов с отделкой составляла 16,5%, в 2013 году – 13,8%.

Вместе с тем, эксперт подчеркивает важный момент: сами девелоперы отнюдь не сокращают предложение, а, наоборот, все чаще выводят чистовые квартиры. Например, в 3 квартале 2018 года стартовали продажи 16 новостроек. В шести из них (37,5%) можно приобрести жилье с отделкой. Уменьшение предложения связано не со снижением интереса к покупке готового жилья, а с тем, что его активно раскупают.

Классовые приоритеты

Наибольший процент квартир с предчистовой и чистовой отделкой на первичном рынке «старой» Москвы – около 55% – приходится на стандарт-класс, говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. В комфорт-классе с отделкой реализуется 50% всего предложения, в бизнес-классе – не более 18%. В Новой Москве по объему квартир с отделкой лидирует комфорт-класс (58%), в стандарт-классе с отделкой реализуется 24% всего предложения, в бизнес-классе – порядка 23%. Таким образом, по объему предложения отделанных квартир лидируют бюджетные сегменты.

Покупатели более дешевых квартир чаще вынуждены выплачивать ипотеку, отмечает директор по маркетингу компании MR Group Евгения Старкова. Поэтому они больше заинтересованы в коротких сроках заселения и менее требовательны к эксклюзивности дизайна квартиры. «Квартира с отделкой – очень востребованный продукт у ипотечных покупателей», – подтверждает директор департамента продаж компании «Донстрой» Анна Коробкова. Они позволяют упаковать стоимость ремонта в «тело» кредита и не искать дополнительные средства на ремонт.

Что же касается высокобюджетных сегментов жилья, то здесь покупатели по-прежнему предпочитают заниматься ремонтом самостоятельно, они ценят индивидуальность, предпочитают уникальный дизайн-проект, говорит Андрей Колочинский. Как отмечает Анна Коробкова, в сегменте premium-luxe доля клиентов, готовых к покупке квартиры с отделкой, не превышает 20%.

Застройщики создают разнообразие

При этом мало кто из девелоперов предлагает жилье исключительно «под ключ», поскольку продажа квартир с отделкой – это, в первую очередь, диверсификация предложения, говорит Мария Литинецкая. В среднем застройщики проектов отводят для отделанных квартир от 30% до 50% объема предложения. Объекты с отделкой продаются такими же темпами, как и жилье без ремонта. Как правило, спрос между одинаковыми квартирами с отделкой и без нее распределяется поровну в рамках одного проекта. Тем не менее, на рынке представлены ЖК с квартирами с отделкой, в которых все лоты реализуются с ремонтом от застройщика. В массовом сегменте это «Новые Ватутинки», «Мещерский Лес», «Римского-Корсакова, 11», «Полярная, 25». В бизнес-классе – «Фили Парк», SOHO+NOHO, «Level Павелецкая». В премиум- и элитном классах – Barkli Gallery, ORDYNKA, «Малая Бронная, 15».

Отделка маржу не повышает

В массовом сегменте цена предчистовой отделки составляет 8-14 тыс. руб. за один «квадрат», финишной – 14-20 тыс. руб. В бизнес-классе предчистовая отделка обойдется примерно в 12-16 тыс. руб., «под ключ» – в 20-40 тыс. руб. В премиальном и элитном классах предчистовая отделка стоит от 16 тыс. руб. за кв. м, финишная – от 65 тыс. руб., подсчитали в компании «Метриум». В последние два года качество используемых материалов при отделке квартир от застройщика повысились. Однако из-за рекордной конкуренции строительные компании сократили маржинальность, и теперь продают отделку практически по себестоимости, а в некоторых случаях даже ниже ее уровня.  

Застройщики проектов комфорт- и бизнес-класса используют материалы как отечественных, так и зарубежных производителей. Но в элитном сегменте используются более дорогие отделочные материалы от зарубежных производителей. При этом авторская отделка остается преференцией элитных новостроек. В более дешевых сегментах дизайнерские проекты от известных бюро встречаются редко.

Все гениальное – просто

По словам Андрея Колочинского, в половине  жилых комплексов массового сегмента, имеющих  отделанные квартиры, есть только один стиль оформления. В прочих ЖК покупатель может выбрать из двух и более решений. «При выборе дизайн-проекта девелоперы придерживаются принципа «чем проще, тем лучше», – комментирует Мария Литинецкая. – Что интересно – это актуально как для массового сегмента, так и элитного класса. Сегодня в моде современный стиль без излишеств. Такой проект можно с легкостью видоизменить под себя, перекрасив, к примеру, стены или сделав акцент с помощью деталей интерьера. Как правило, застройщики предлагают два, максимум три варианта дизайн-проекта в едином стиле, но в разных цветовых решениях: светлое и темное. Причем стоит отметить тренд снижения вариативности дизайн-проектов. Если изначально в некоторых комплексах девелоперы предлагали скомбинировать несколько типов финишных покрытий пола, стен, дверей, то теперь дизайн-проекты максимально унифицированы». «При выполнении чистовой отделки застройщики в основном используют 2-3 нейтральных варианта, темный и светлый или холодный и теплый», – подтверждает  Наталья Шаталина. Впрочем, эксперт делает оговорку: иногда застройщики предлагают на выбор до 5 разных стилей. Например, в ЖК «Скандинавия» можно выбрать один из 5 вариантов дизайнерской отделки».

Сэкономить можно

Очевидно, что готовые квартиры, в первую очередь, являются прерогативой бюджетного сегмента. Значительная часть жилых комплексов носит смешанный характер и имеет лоты как с ремонтом, так и без него. Жилые комплексы исключительно «под ключ» являются редкостью, поскольку застройщики рассматривают данную опцию как инструмент диверсификации предложения. Практика показывает, что своего покупателя находят все форматы. Однако наценки за отделку застройщики часто делают эквивалентной ее себестоимости. Поэтому экономия для покупателя, в зависимости от конкретного проекта, может быть вполне реальной. 

Александр Ковалевский