За прошлый год в Москве было продано пять квартир стоимостью более 1 млрд рублей

Миллиард – это сколько?

Что, собственно, такое 1 млрд рублей? Для абсолютного большинства россиян это просто абстракция, отряд нулей, возглавляемый единицей. Что может стоить 1 млрд рублей? Эквивалента этой суммы хватило бы, чтобы приобрести автомобиль Rolls-Royce Sweptail, существующий в единственном экземпляре, или знаменитый браслет-«пантера» от Cartier, который подарил Уоллис Симпсон отрекшийся ради нее от престола король Эдуард VIII (дядя Елизаветы II). Примерно во столько оценивается Fantasy Bra, инкрустированный розовыми шриланкийскими сапфирами и бриллиантом в 90 карат, – в нем появилась Хайди Клум на шоу Victoria’s Secret в 2001 году. Немногим более – 1,09 млрд рублей – стоит шестикомнатная квартира площадью 481 кв. м в комплексе Knightsbridge Private park. Чтобы заработать на нее, жителю столицы пришлось бы откладывать всю свою зарплату в течение 1022 лет. Напомним, что 1022 года назад Москвы не существовало вовсе, а упомянутые президентом печенеги являлись одной из главных проблем (половцы только готовились выступить в этом амплуа).

Трудности учета

Мониторинг рынка сверхдорогих объектов крайне затруднен. «Сделки с ними не отображаются в ДДУ, поскольку проходят на этапе, когда дом уже введен в эксплуатацию. На вторичном рынке такие предложения чаще всего не выставляются в открытую продажу и реализуются через разные агентства недвижимости, поэтому подсчитать их количество проблематично», – объясняет Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». Учет стоимости в этом сегменте также наталкивается на серьезные препятствия.  «На вторичном элитном рынке действует индивидуальное ценообразование, и даже брокеры часто не знают конечную стоимость объекта – это коммерческая тайна. Как правило, речь идет о закрытых продажах. На первичном рынке также закрыта информация о стоимости таких лотов, цена озвучивается по запросу», – добавляет Раджабова.

Объем предложения

Неудивительно, что оценки количества готовых для продажи квартир и апартаментов в исследуемой категории, заметно разнятся. Так, согласно подсчетам Knight Frank, на текущий момент в открытой продаже находится около 40 лотов (без особняков) стоимостью более 1 млрд рублей. Из них порядка 15 относятся к первичному рынку. В Penny Lane Realty приводят схожие данные. Корпоративная база компании насчитывает 15 сверхдорогих объектов (один апартамент, пять квартир, восемь пентхаусов и один таунхаус), в том числе 6 в первичной продаже – они размещены в комплексах «Кузнецкий мост 12», Villa Grace, Allegoria Mosca и уже упомянутом Knightsbridge Private park. Департамент мониторинга рынка и оценки Savills придерживается более консервативной оценки. По словам главы департамента Анатолия Довганя, на московском рынке представлены 25 актуальных предложений по квартирам и апартаментам стоимостью от 1 млрд рублей. Их  суммарная площадь приближается к 18 тыс. кв. м. Примечательно, что в продаже нет лотов, габариты которых меньше 350 кв. м.  Председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева полагает, что на первичном рынке Москвы экспонируется несколько десятков объектов, предназначенных для миллиардеров: «Это уникальные лоты в Noble Row, пентхаусы в объектах класса Deluxe, например, в клубном доме «Малая Бронная 15» или в проекте The Residens Mandarin Oriental от Capital Group на Софийской набережной напротив Кремля». По предположению Румянцевой,  еще порядка 20 лотов в этой ценовой категории можно найти на вторичном рынке. Эксперты «Метриум» подсчитали, что  по итогам 2019 года объекты дороже 1 млрд рублей продаются в 10 столичных проектах. «Чаще всего это исторические особняки, которые можно использовать под жилье, а также квартиры в клубных домах», – указывает Анна Раджабова.

Цены и рекорды

По информации Savills, текущий объем предложения в рамках взятой нами выборки достигает 45 млрд рублей. Специалисты компании установили, что бюджет большинства лотов (71%) варьируется в диапазоне 1-1,5 млрд рублей. 15% объектов продаются за 1,5-2 млрд рублей. Еще 9% предложения приходится на 2-2,5-миллиардные лоты. Остальная часть экспозиции поделена поровну между категориями «2,5-3 млрд рублей» и «3 млрд рублей+». Последнюю категорию можно обозначить термином «безумно дорогая недвижимость». Абсолютным чемпионом в этом зачете следует признать четырехуровневый пентхаус (20 комнат) без отделки в ЖК «Венский дом» (1-й Неопалимовский переулок, Хамовники). Его площадь равна 1848 кв. м. Помимо жилых помещений пентхаус включает зимний сад и 23-метровый бассейн. На его крыше можно обустроить вертолетную площадку. Также в состав лота входят пять машиномест. Ради него новому владельцу придется расстаться, по крайней мере, с 6 млрд рублей. Это больше, чем годовой бюджет такого областного центра, как Новгород.  Приблизительно в такую же сумму портал Transfermarkt оценил актуальную стоимость Криштиану Роналду.

Среди объектов на первичном рынке самым дорогим считается  трехуровневый апартамент на 95-97 этажах  башни «Федерация», чей прайс сейчас заявлен в 2,60 млрд рублей. Как уверяет Кирилл Надточий, директор по рекламе жилого департамента Penny Lane Realty, «это самый высокий пентхаус в Европе». Он объединяет сразу несколько функциональных зон – представительская, деловая, жилая, детская и сервисная. Но как подчеркивают в Kalinka Group, сверхвысокий ценник в данном случае определен аномальными габаритами – 2180,9 кв. м. Квадратный метр в этой части небоскреба «Федерация» стоит 1,19 млн рублей. Это очень много, но на первичном и вторичном рынках Москвы собрано около 1 тыс. объектов, квадратный метр стоит дороже. По данным Urbanus.ru, в 2019 году столичные застройщики реализовали сотню квартир и апартаментов, прайс которых был выше 1,2 млн рублей за квадратный метр.

Директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев обращает внимание на то обстоятельство, что вторичное предложение, как правило, имеет валютный прайс выставлено в валюте. Соответственно, сверхвысокая стоимость частично обусловлена низким курсом рубля и может существенно колебаться. «Кроме того, часто в стоимость может закладываться сумма на торг, то есть продажная стоимость лота может быть меньше 1 млрд рублей», – продолжает Соловьев. Стандартный размер дисконта начинается от 5%. Он зависит от ситуации, формы расчетов и сроков сделки.  Вместе с тем, Екатерина Румянцева напоминает, что сумма сделки и стоимость лота не всегда совпадают: «Часто сделка проходит в бюджете больше миллиарда рублей за счет того, что клиент покупает несколько лотов».

Уровень активности

Максимальный объем годового спроса эксперты единодушно определили в пять транзакций. Именно столько было зарегистрировано в прошлом году. Совокупный бюджет по данным Savills составил 70 млн долларов (5,17 млрд рублей по текущему курсу). Из числа недавних сделок специалисты Knight Frank выделяют продажу двух пентхаусов в ЖК Дом Brodsky Екатерина Румянцева в качестве примеров из практики Kalinka Group  приводит реализацию объектов в комплексах Noble Row и Cloud Nine (в 2018 году).

Впрочем, Анна Раджабова отмечает, что никаких устойчивых закономерностей в этой сфере выявить нельзя в силу исключительного влияния фактора личных предпочтений конкретного человека: «Иногда в течение года в агентстве не проходит ни одной подобной продажи, на следующий же год их может быть сразу несколько. Поскольку это в первую очередь эмоциональная покупка, воспринимаемая как некий трофей, нельзя предсказать, когда у клиента появится потребность совершить сделку». В отношении периода экспозиции также не представляется возможным найти корректный средний показатель. «Если на рынок выходит новый объект, качество которого соответствует цене, он может быть реализован очень быстро, в течение года. На такие объекты формируются листы ожидания, и клиенты целенаправленно ждут начала продаж. Если же объект переоценен, он может экспонироваться на рынке пять и даже десять лет – в зависимости от потребности собственника продать такое жилье», –  уточняют в «Метриум».

Места их обитания

Основная часть фонда «миллиардных» лотов сосредоточена в нескольких локациях. На первое место эксперты Knight Frank ставят Остоженку и сформировавшуюся на ее основе «Золотую милю». На ее долю приходится 29% предложения в исследуемой категории.  Андрей Соловьев считает это абсолютно естественным: «Данная локация – одна из самых дорогих и престижных в Москве. Такое привилегированное положение сложилось исторически ввиду близости к Кремлю». Типичными представителями местной экспозиции являются таунхаусы Noble Row (проект, по замечанию Кирилла Надточия, позиционируется как недвижимость с коллекционным статусом), шестикомнатные квартиры в ЖК Crystal House или пентхаус более чем за 25 млн долларов  в ЖК Allegoria Mosca. Первичное и вторичное предложение на Остоженке разделено в равных долях.

Еще 20% сверхдорогой экспозиции занимают объекты, выставленные на продажу в домах рядом с Патриаршими прудами. Именно здесь расположен самый дорогой лот на вторичном рынке из тех, что представлены в открытой продаже, – панорамный пентхаус с двумя террасами, восемью спальнями и восемью санузлами в ЖК «Гранатный Палас». Для его приобретения потребуется 36 млн долларов или 2,66 млрд рублей. В России проживает менее 1,5 тыс. человек, которые располагают подобными суммами. Новое предложение на Патриарших прудах можно найти только в комплексах «Дом Бакст» и «Малая Бронная 15». Всего, по подсчетам Savills в указанных двух локациях с прибавлением Тверского района аккумулировано две трети от общего объема предложения с прайсом более 1 млрд рублей. Также большое значение для рынка сверхдорогих объектов имеют западные Хамовники (то есть за вычетом «Золотой мили»), которые специализируются в основном на вторичном жилье. «Этот район выделяется тишиной, спокойствием, наличием парковых территорий и большой протяженностью благоустроенных набережных, что привлекает в основном семейную аудиторию. Его востребованность также обусловлена близостью к деловым локациям столицы», – комментирует Андрей Соловьев. Среди локаций, которые могут быть интересны состоятельным покупателям, Екатерина Румянцева также называет «Золотой остров» и Арбат.

Однако квартиры с «миллиардным» прайсом продаются не только в ЦАО. Достаточно сказать, что один из самых дорогостоящих объектов на первичном рынке – трехуровневый пентхаус с танцполом, спа-комплексом и личным водопадом – имеет прописку в Раменках. Его адрес – ЖК «Дом на Мосфильмовской», который соседствует с киностудией и Московским гольф клубом. Как и в случае с лотами на территории «Москва-Сити» гигантский ценник – 1,9 млрд рублей – образуется за счет поистине фараоновского метража. В то же время показатель стоимости квадратного метра – 964 тыс. рублей – явно ниже, чем в большинстве элитных проектов.  Там же, в Раменках был построен еще один жилой комплекс, который содержит сверхдорогой лот – ЖК «Воробьевы горы». 16-й и 17-й этажи отданы под пентхаус с девятью спальнями и гостиной, накрытой 8-метровым стеклянным потолком. Его стоимость обозначена в 1,38 млрд рублей. В гостинице «Украина» (район Дорогомилово) можно выкупить меблированные трехуровневые апартаменты площадью 507,8 кв. м за 1,69 млрд рублей. Наконец, в Очаково-Матвеевском есть предложение стоимостью 1,09 млрд рублей – квартира площадью 750 кв. м в ЖК «Ближняя дача». Этот проект уже находится ближе к МКАД, чем к Садовому кольцу – данную локацию нельзя назвать элитной, но ее престиж остается довольно высоким.

Почему это стоит миллиард?

Какими же характеристиками должен обладать объект, чтобы претендовать на миллиардный прайс? Анатолий Довгань предлагает следующий перечень критериев:

- Бескомпромиссная центральная локация с качественным окружением, лучше всего – Остоженка, Патриаршие пруды, Якиманка, Балчуг, ближайшие улицы к Кремлю (Большая и Малая Никитские, Тверская);

- Уникальный по исполнению архитектурный проект, в котором применяются  только дорогие и редкие материалы;

- Террасы, высокие потолки и панорамные окна, обеспечивающие отличный уровень инсоляции;

- Наличие большого количества спален и в целом функциональной планировки, в том числе, предусматривающей вспомогательные площади (гостиная, кухня, помещения для персонала и т.д.);

- Полная обособленность такого лота – полностью выделенный под него отдельный этаж либо вертикальный закрытый контур с собственным входом.

- Уникальные видовые характеристики и обзор минимум на 270 градусов, лучше круговой обзор («уникальные виды на уникальное место», как сформулировала это правило Екатерина Румянцева);

- Одна из тенденций последних лет – наличие именитого бренда в проекте (мирового гостиничного бренда или представителя luxury-индустрии). Так, модный дом Lalique вошел в проект на Кузнецком Мосту, а Mandarin Oriental – в проект на «Золотом острове».

Другие участники рынка, опрошенные Urbanus.ru, дополнили этот список еще несколькими пунктами. «Очень важно доверие к девелоперу, который выступает гарантом качества предлагаемого продукта. От него же зависит и качество управления жилым комплексом. Это имеет значение для покупателей сверхдорогой недвижимости, поскольку они оценивают рыночные перспективы проекта в расчете на как минимум 20-летнюю перспективу», – настаивает директор департамента элитной недвижимости Capital Group Оксана Дивеева.

Анна Раджабова рассказывает, что на цену эксклюзивных лотов влияют не только материальные активы, заложенные в них: «Определенный процент к стоимости прибавляет интересная легенда. – В исторических особняках – это сведения о знаменитых жильцах. Например, проект «Пречистенка 13» – бывший доходный дом, целый этаж которого занимала семья Фаберже. Также дом послужил прототипом здания, где проживал профессор Преображенский из повести “Собачье сердце”».

Кто все это покупает и зачем?

Заключительный пункт нашего исследования касается покупателей сверхдорогой недвижимости. В Savills дают такие приметы целевой аудитории: владельцы свободного сверхкрупного капитала (более 30 млн долларов США), собственники бизнеса в таких сферах, как добыча полезных ископаемых, промышленное производство, банки, транспорт и логистика, девелопмент, судостроение. К этому пулу можно также прибавить чиновников высшего звена и топ-менеджеров госкомпаний. В «Метриум» отмечают, что иностранцы, как правило, не интересуются московской недвижимостью, основная доля клиентов – россияне. Но есть отдельные исключения. Согласно статистике, которой поделилась Оксана Дивеева, в комплексе The Residens Mandarin Oriental 15% сделок совершается выходцами из стран дальнего зарубежья (Японии, Китая, Франции).

Экономический кризис никак не отразился на аудитории люксового жилья. «Эти люди находятся в своем герметичном мире. На них мало что может повлиять. Бюджет их не волнует. Они не приемлют компромиссов. Поэтому количество звонков у нас не уменьшилось», –  не скрывает оптимизма Дивеева. Она делает акцент на том, что данная фракция покупателей при выборе ориентируется на образцы недвижимости, характерные для Лондона, Нью-Йорка и Гонконга. Более того, как показывает опыт Savills, до 30-40% этой аудитории зачастую готовы делать такие покупки каждый год. Введение жестких карантинных мер, как полагает Оксана Дивеева, только стимулировало спрос: «Люди вернулись к покупке больших объектов для проживания с семьей в Москве».

«Подобные лоты всегда и во все кризисы остаются эксклюзивным объектом недвижимости, он чаще всего передается по наследству или сохраняется для семейного пользования, поскольку обладают низкой ликвидностью», – резюмирует Андрей Соловьев.