Льготная ипотека уменьшит нагрузку на семейные бюджеты в среднем на 1 млн рублей

При подсчете размера экономии использовались следующие параметры. В качестве базовой расчетной ставки был взят 7,81% – средневзвешенный показатель по первичному рынку на конец зимы-начало весны 2020 г., согласно данным Дом.рф. Период кредитования – 18 лет, именно таков средний показатель по Москве зафиксирован по итогам прошлого года. Поскольку ряд ведущих ипотечных операторов, включая банк «Дом.рф», «Альфа-Банк» и ВТБ, объявили о готовности выдавать льготные кредиты при условии 20-процентного начального взноса, Urbanus.ru также использовал его как основной при исчислении общей суммы платежей.

При составлении выборки исследуемых объектов недвижимости приоритет отдавался самым востребованным жилым комплексам. При этом в целях большей репрезентативности в ее состав были включены представители различных ценовых, метражных, планировочных категорий. Также была сделана поправка на географическое разнообразие и время выхода на рынок.

8-миллионный лимит на тело ипотечного кредита означает, что стоимость лота может достигать 10 млн рублей. Согласно подсчетам Urbanus.ru в 2019 году подобный продукт преобладал в структуре спроса. Однако, если в Новой Москве их доля достигала 96-98%[1], то в «старой» – порядка 55-59%. Инициатива Минфина по изменению ценовой границы расширит аудиторию программы более чем на четверть. В сегодняшних условиях запуск льготной ипотеки в наибольшей степени отразится на проектах, которые базируются в Новой Москве и других локациях за МКАД. В их случае почти вся линейка предлагаемых к продаже лотов укладывается в 10-миллионный чек.

Внутри МКАД поле выбора значительно уже. Достаточно сказать, что суммы, за которую можно приобрести трехкомнатную квартиру в «Новых Ватутинках» (микрорайон «Десна») или в квартале «Некрасовка», не хватило бы даже на однокомнатную квартиру в ЖК «Вестердам» (Очаково-Матвеевское). В ЖК «Мякинино парк» однокомнатная квартира стоит на полтора миллиона дешевле, чем в ЖК LIFE-Варшавская, хотя и заметно превосходит ее по габаритам. Расширение кредитного лимита резко расширило веер возможностей за счет более габаритных лотов. После этого решения активировались такие варианты, как четырехкомнатная квартира в новомосковском ЖК Аквилон Park, трехкомнатная квартира в ЖК Level Амурская или двухкомнатная квартира в новейшем ЖК «Волжский парк».

Примеры жилых комплексов Новой Москвы, где в продаже находятся квартиры с бюджетом до 8 млн рублей

Жилой комплекс	Район	Тип квартиры	Площадь квартиры, кв. м	Стоимость квартиры, млн рублей	Размер ежемесячной экономии при введении льготной ставки, тыс. рублей	Общий размер экономии при введении льготной ставки, млн рублей
Саларьево Парк	Московский	двухкомнатная	51,40	7,44	4,58	0,99
Новые Ватутинки	Десеновское	трехкомнатная	76,80	7,66	4,72	1,02
Скандинавия	Сосенское	однокомнатная	34,10	5,07	3,12	0,67
Остафьево	Рязановское	трехкомнатная	65,12	7,03	4,33	0,93
Румянцево-Парк	Московский	студия	27,70	4,54	2,80	0,60
Новая Звезда	Сосенское	трехкомнатная	69,10	9,52	5,86	1,27
Испанские кварталы	Сосенское	двухкомнатная	64,90	8,63	5,31	1,15
Алхимово	Рязановское	однокомнатная	37,12	4,30	2,65	0,57
Аквилон Park	Сосенское	четырехкомнатная	81,30	9,92	6,11	1,32
Цветочные поляны	Филимонковское	двухкомнатная	53,19	5,95	3,66	0,79

В целом покупатели двух- и трехкомнатных квартир (а также однокомнатных в более высоких ценовых фракциях) смогут сэкономить около 1 млн рублей, благодаря введению льготной ставки. Их ежемесячные платежи снизятся в среднем на 4,5 тыс. рублей, то есть на 9%. Максимальная выгода измеряется 6 тыс. рублей в месяц, или 1,3 млн рублей за весь период кредитования. Она достанется тем, в частности, покупателям двухкомнатной квартиры в ЖК «Полярная 25» и других лотов, стоимость которых ближе всего подходит к верхней ценовой планке. Для аудитории малогабритных лотов размер бонуса будет скромнее – от 600 до 850 тыс. рублей, в пересчете на месяц он варьируется в коридоре 3-4 тыс. рублей.

Примеры жилых комплексов комфорт-класса «старой» Москвы, где в продаже находятся квартиры с бюджетом до 8 млн рублей

Жилой комплекс	Район	Тип квартиры	Площадь квартиры, кв. м	Стоимость квартиры, млн рублей	Размер ежемесячной экономии при введении льготной ставки, тыс. рублей	Общий размер экономии при введении льготной ставки, млн рублей
LIFE-Варшавская	Москворечье-Сабурово	однокомнатная	31,58	6,37	3,92	0,85
Квартал Некрасовка	Некрасовка	трехкомнатная	59,30	7,64	4,70	1,02
Тринити	Западное Дегунино	студия	27,40	5,63	3,47	0,75
Вестердам	Очаково-Матвеевское	однокомнатная	24,92	7,77	4,78	1,03
Мир Митино	Митино	двухкомнатная	60,44	7,92	4,88	1,05
Преображение	Богородское	студия	22,87	6,14	3,78	0,82
Мякинино парк	Кунцево	однокомнатная	39,30	5,84	3,60	0,78
Сказочный лес	Ярославский	трехкомнатная	67,80	7,59	4,67	1,01
Stellar City	Можайский	однокомнатная	40,00	6,84	4,21	0,91
Люблинский парк	Люблино	двухкомнатная	39,30	6,56	4,04	0,87
Волжский парк	Текстильщики	двухкомнатная	54,70	9,20	5,66	1,22
Город на реке Тушино – 2018	Покровское-Стрешнево	однокомнатная	37,74	8,78	5,41	1,17
Discovery Park	Ховрино	студия	29,90	6,78	4,17	0,90
Level Амурская	Гольяново	трехкомнатная	56,80	8,92	5,49	1,19
Полярная 25	Южное Медведково	двухкомнатная	52,80	9,75	6,00	1,30

Анонсируя введение 6,5-процентной ставки, Владимир Путин отметил, что эта мера направлена на жилье комфорт-класса. Тем не менее, на столичном рынке представлено не менее двадцати адресов бизнес-класса, в которых продаются квартиры с бюджетом менее 10 млн рублей. Поправка Минфина вызвала двукратное расширение выборки. В нее вошло большинство проектов-лидеров покупательского спроса, включая прошлогоднего чемпиона ЖК «Зиларт». Однако доступные лоты встречаются и в комплексах, которые расположены вдоль набережных Москвы-реки в 4-5 км от Садового кольца – например, в ЖК Freedom или ЖК «Западный порт». Как правило, экспозиция ограничена несколькими объектами – студиями и однокомнатными квартирами (20-40 кв. м). Основными поставщиками данного продукта являются представители формата «массового бизнес-класса» – «Метрополия», Balance, КутузовGrad II. Их фонды содержат десятки лотов с бюджетом до 10 млн рублей.

Примеры жилых комплексов бизнес-класса Москвы, где в продаже находятся квартиры с бюджетом до 8 млн рублей

Жилой комплекс	Район	Тип квартиры	Площадь квартиры, кв. м	Стоимость квартиры, млн рублей	Размер ежемесячной экономии при введении льготной ставки, тыс. рублей	Общий размер экономии при введении льготной ставки, млн рублей
ILove	Останкинский	однокомнатная	29,55	7,68	4,82	1,02
Freedom	Хорошево-Мневники	студия	24,00	7,37	4,54	0,98
Balance	Рязанский	однокомнатная	31,70	7,13	4,39	0,95
КутузовGrad II	Можайский	студия	25,14	6,99	4,30	0,93
Метрополия	Южнопортовый	однокомнатная	34,20	7,81	4,81	1,04
Aquatoria	Левобережный	студия	33,00	9,08	5,59	1,21
Headliner	Пресненский	однокомнатная	43,04	9,68	5,96	1,29
Западный порт	Филевский парк	студия	25,40	8,20	5,05	1,09
Зиларт	Даниловский	однокомнатная	34,90	9,98	6,14	1,33
Невский	Войковский	однокомнатная	35,60	8,97	5,52	1,19

По прогнозу экспертов Urbanus.ru, даже с учетом падения спроса субсидирование новой программы льготной ипотеки в одной только Москве потребует 20-22 млрд рублей в течение 20 лет.

Материал составлен на основе данных, предоставленных Росреестром. Учитывались продажи, проведенные по договорам долевого участия без учета оптовых сделок. При расчете показателей стоимости использовались данные из прайс-листов, они являются оценочной величиной и могут отличаться от реальных значений в пределах 10%.

[1] Данный статистический зазор объясняется разницей между фактической стоимостью (по ДДУ) и стоимостью, указанной в прайс-листах.