«Уникальный шанс для инвесторов»: эксперты о ситуации с апартаментами

«Лавочка закрывается», – таков был вердикт заместителя министра строительства и ЖКХ Никиты Стасишина. Он объявил что проекты, которые отличаются развитой социальной инфраструктурой, а также высоким уровнем комфорта и безопасности, будут помилованы. Они получат статус полноценного жилья. Остальным не приходится рассчитывать на амнистию. Слова Стасишина «с сегодняшнего дня мы строим только жилье» были восприняты как официальное завершение эпохи апартаментов. Спустя несколько дней Минстрой разъяснил свою позицию в более мягких формулировках. Во-первых, было указано, что для министерства на первом месте стоит не запрет как таковой, а установка «честных правил игры», позволяющих покупателям «спокойно жить в жилых помещениях нормального качества». Во-вторых, замминистра пообещал: «То, что строится, должно строиться дальше, вне зависимости ни от чего». Для апарт-комплексов будет прописан свод критериев. На их основании после ввода в эксплуатацию проекты могут быть квалифицированы как жилая застройка. В-третьих, для этой категории недвижимости, наконец, подыскали официальный термин – «многофункциональные здания с жилыми помещениями». И в-четвертых, министерство готово проявить гибкость в реализации реформы, исходя из конкретных условий каждого региона, города и муниципалитета.

Для большинства игроков на рынке апартаментов заявление Стасишина стало неожиданностью. Они даже не успели сформировать собственную позицию в первые дни. Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа», очень осторожен в предположениях: «Девелоперы должны будут доработать свои проекты, которые планировалось реализовать в формате апартаментов, и  привести их в соответствие с новыми требованиями. В этом вопросе вообще пока много неопределенности, и нужно дождаться обнародования самих инициатив». Эксперты из консалтинговых компаний также были в некотором недоумении.  «Непонятно, какие образом будут юридически запрещены апартаменты в будущем, ведь сейчас у нас официально не существует подобного термина. Сейчас у нас есть гостиничные комплексы с апартаментами и нежилые здания, которые оборудованы для проживания людей. Поэтому не ясно, как могут застройщику запретить построить, к примеру, офисный центр, где будут, в том числе, помещения для отдыха и длительного пребывания офисных работников», – рассуждает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Первый вопрос, который всегда поднимается после таких анонсов: «каковы будут последствия?» Игорь Сибренков считает, что на текущий момент лишь одно можно сказать абсолютно точно: после того, как апартаменты приравняют к обычному жилью, их цены тоже сравняются.

Для застройщиков ситуация, в сущности, сводится к вопросу: «Что будет со строящимися апарт-комплексами?»  «В нашем понимании ограничения не коснутся объектов, по которым уже выдано разрешение на строительство», – говорит Юлия Агафонова, заместитель генерального директора по продажам Level Group. Схожего мнения и придерживается генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин: «Запрет, по-видимому, будет действовать на новые проекты, тогда как уже имеющиеся на рынке апартаменты пока сохранят свой статус».

Согласно прогнозу Knight Frank, в наибольшей степени решение министерства отразится на элитном и премиальном сегментах, где представительство апартаментов достигает 50%. «Важно создать такие условия игры, которые не повлияют на предложение и количество выводимого продукта, поскольку в ином случае мы потенциально можем получить дефицит объектов и взлет цен», – указывает Андрей Соловьев, возглавляющий корпоративный департамент жилой недвижимости.

Новость о прекращении строительства апарт-комплексов вызвала тревогу у тысяч россиян, которые уже являются собственниками апартаментов или собираются ими стать в скором времени. «Для переживаний нет оснований, в особенности с тем учетом, что закон обратной силы не имеет и, если были выданы разрешения на строительство и все необходимые документы, то уже нет возможности изменить статус», – уверяет Андрей Соловьев. Более того, Игорь Сибренков убежден, что в сложившихся обстоятельствах именно покупатели – главные бенефициары. Им достанется наибольший выигрыш. «Те, кто уже живет в апартаментах, могут ожидать снижения тарифной и налоговой нагрузки и роста стоимости своего актива на вторичном рынке. Те же, кто купил апартаменты в строящемся проекте, могут рассчитывать на дополнительный инвестиционный рост стоимости своего актива – он будет расти в цене», – объясняет Юлия Агафонова.

Что же делать тем, кто решил вложить средства в покупку апартаментов, но не успел выйти на сделку. Все эксперты, опрошенные Urbanus.ru, дают один совет: не медлить.

•  «Я считаю, если вас устраивают апартаменты с точки зрения качественных характеристик, то не стоит тянуть с покупкой». (Мария Литинецкая, «Метриум»)
• «Тем, кто заинтересован приобретении недвижимости именно этого формата, не стоит откладывать покупку». (Кирилл Голышев, Colliers International)
• «Я бы рекомендовал уже сейчас быстрее принимать решение о покупке апартаментов, пока их цена не выросла. Велика вероятность того, что расценки в апартаментах еще до принятия закона возрастут, особенно если у конкретного проекта в локации нет прямых конкурентов со стороны жилых комплексов». (Алексей Перлин, «СМУ-6 Инвестиции»)
• «Для тех, кто собирается приобретать в ближайшее время апартаменты с целью инвестирования, – вероятно, есть смысл поспешить со сделкой. Если покупатель уже принял решение приобрести именно апартаменты, в том числе и для собственного проживания, нет особого смысла ждать законодательных изменений. Как мы знаем, этот процесс может и затянуться, в то время, как цены вырастут или привлекательный объект уйдет с рынка». (Ирина Доброхотова, «БЕСТ-Новострой»)
• «На наш взгляд, менять решение о покупке апартаментов не следует». (Юлия Агафонова, Level Group)
• «Сейчас апартаменты покупают, как правило, в соответствии с ФЗ №214. В связи с этим, опасаться нет никакой необходимости, как и менять решение о покупке». (Андрей Соловьев, Knight Frank)

Юлия Агафонова подчеркивает: инициатива правительства подарила покупателям уникальную инвестиционную возможность. Теперь они могут «купить недвижимость со значительным дисконтом за ее нежилой статус и достаточно серьезной перспективой признания апартаментов жильем». Если исходить из того, что по итогам реформы ценовая разница с квартирами будет нивелирована, то выгода при покупке составит 20-25% в комфорт-классе и 10-15% в бизнес-классе. Плюс покупатели могут рассчитывать на предновогодние скидки, – полагает Ирина Доброхотова.

Тем инвесторам, которые опоздают с покупкой сейчас, придется либо отложить сделку, либо потратить на нее куда большую сумму, – указывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум». Но вместе с тем, по словам эксперта, на рынке есть категория покупателей, которым следует все же дождаться принятия закона о легализации апартаментов, – это те, кому требуется кредитная поддержка. В настоящее время программа по субсидированию ипотеки не распространяется на апартаменты, но после того, как они официально будут признаны жильем, ситуация изменится. Однако здесь важно выбрать оптимальный момент. «Нужно следить за ситуацией, ведь льготную ипотеку завершат в середине 2021 года», – напоминает Литинецкая.

Очевидно, что покупательский ажиотаж уже в ближайшие недели (до вступления в силу каких-либо законодательных ограничений) повлечет резкий подъем цен. Однако директор департамента жилой недвижимости Colliers International Кирилл Голышев уверен, что это произойдет только в том случае, если налоги на апартаменты, коммунальные платежи и возможность регистрации будут такими же, как у квартир. Если же этот сценарий не сработает, ценообразование на апартаменты останется в контексте обычных закономерностей, обусловленных темпами строительства и переходом на новые стадии готовности. В погоне за монетизацией неожиданно возникшего бонуса важно соблюдать осторожность. «Пока не определен регламент перевода апартаментов в статус жилья, есть вероятность, что не все апарт-комплексы по различным причинам могут попасть под перевод. Этот нюанс также стоит учитывать тем покупателям, которые рассматривают покупку апартаментов в моменте с расчетом на их последующий перевод в статус жилья», – предупреждает Голышев.

Кроме того, единовременный выигрыш при легализации будет в дальнейшем оплачен потерей более доступной альтернативы на строительном рынке. На это обращают внимание Мария Литинецкая и Алексей Перлин. Иными словами, сэкономить на недвижимости, выбрав вместо квартиры апартамент аналогичной площади, больше не получится.

В целом экспертное сообщество оценивает идею министерства нейтрально или позитивно. «Безусловно, изменения назрели, и я их полностью поддерживаю – они в интересах граждан и конечных покупателей, но требуют детальной проработки и должны пройти гармонично. Необходимо упростить порядок изменения вида разрешенного использования помещений – при соблюдении определенных условий, установленных Министерством строительства», – такова позиция Андрея Соловьева.

Всего на московском рынке сейчас представлено 103 проекта, в которых предлагаются апартаменты. Совокупный объем фонда, выставленного на продажу, исчисляется 7,4 тыс. лотов. Из этого объема в 48 комплексах (5,0 тыс. апартаментов) ведутся или еще даже не начались строительные работы. Каждый третий из них находится в ЦАО.  В 2020-м было активировано 15 новых адресов, включая 4 проекта реконструкции. Ежеквартально на столичном рынке только по ДДУ продаются 1,2 тыс. апартаментов. За девять месяцев текущего года столичные застройщики заработали на этом продукте 47 млрд рублей.