Районы Москвы с самыми престижными школами: как этот фактор влияет на стоимость жилья

Топовые школы представлены почти во всех административных округах «старой» Москвы, но это представительство распределено крайне неравномерно. Так, в Центре и на Западе находится по тринадцать образовательных учреждений, на Юго-Западе— девять, на Юге — три, на Северо-Востоке и Востоке — по два, на Северо-Западе, Севере и Юго-Востоке — по одному. За МКАД размещены только две школы из топ-100 — № 1944 в Митино и № 2007 ФМШ в Южном Бутово. Среди районов лидером по числу престижных школ являются Хамовники (пять учреждений), Гагаринский и Тропарево-Никулино (по три учреждения). В 13 из 31 района, где есть представители школьного топ-100, площадки удалены от них более чем на 2 км или новое строительство не ведется вовсе.  Только три района из остальных 18 входят в топ-10 по уровню спроса — Раменки, Даниловский и Пресненский.

Всего в радиусе пешей доступности (1-2 км) от престижных школ находятся 38 жилых комплексов — это меньше, чем одна пятая от актуальной экспозиции (без учета апарт-комплексов и апарт-отелей). В совокупности в них было реализовано 2454 квартиры за полгода — т.е. около 10% спроса в данной категории по «старой» Москве. Случаи, когда такие объекты непосредственно примыкают к территории комплекса или находятся на расстоянии менее полукилометра, единичны — это «Квартал на Никулинской» и «Счастье в Олимпийской деревне» (Школа № 1329), «Счастье на Ленинском» (Московская школа на Юго-Западе № 1543), D1 (Школа № 218), White Khamovniki (Школа № 57). В этих случаев можно говорить о хотя бы теоретическом влиянии на динамику продаж.

Эти данные показывают, что фактор географической близости к престижной школе практически не заметен в статистике по сделкам. Возможно, он отчасти мотивирует только потенциальных покупателей в ЖК «Небо», для которого играет важную роль соседство с образовательным кластером МГУ (включая Университетскую гимназию им. Ломоносова).

Районы Москвы с самыми престижными школами

Административный округ	Район	Школы из топ-100 рейтинга по конкурентоспособности выпускников	Жилые комплексы (в скобках указано количество сделок в течение первого полугодия 2019 года)
ЗАО	Фили-Давыдково	Специализированный учебно-научный центр МГУ, Школа «Интеллектуал», ЧОУ СОШ «Ломоносовская школа»	-
	Раменки	Университетская гимназия МГУ имени М.В. Ломоносова, Шуваловская школа № 1448	«Небо» (328), «Вишневый сад» (34), «Снегири Эко» (3), «Река» (3)
	Тропарево-Никулино	Московская школа на Юго-Западе № 1543, Лицей Президентской академии РАНХиГС, Школа № 1329	«Квартал на Никулинской» (81), «Счастье на Ленинском»  (11), «Пикассо» (10), «Счастье в Олимпийской деревне» (6)
	Дорогомилово	Школа № 67, Медицинский Сеченовский Предуниверсарий	«Кутузовский XII» (13)
	Крылатское	Школа № 1440	-
	Кунцево	Школа № 1584	«Молодогвардейская 36» (83), «Академика Павлова» (81), «Павлова 40» (51), «Достояние» (16), Vander Park (10)
	Проспект Вернадского	Школа № 1541	-
ЮАО	Нагорный	Бауманская инженерная школа № 1580	-
	Москворечье-Сабурово	Университетский Лицей № 1511 предуниверситария НИЯУ МИФИ	LIFE-Варшавская (294)
	Даниловский	Школа № 1553 имени В.И. Вернадского	RiverSky (66), «Резиденции композиторов» (36)
ЮЗАО	Ломоносовский	Школа № 1514	-
	Черемушки	Газпром школа*	-
	Теплый Стан	Школа № 109	-
	Гагаринский	Лицей «Вторая школа», Школа № 1533 "ЛИТ", Школа № 2086, Школа № 192	-
	Южное Бутово	Школа № 2007 ФМШ	«Столичные поляны» (250)
	Академический	Школа № 1534	«Новочеремушкинская, 17» (95), «Вавилов дом» (54)
ЦАО	Пресненский	Школа № 1239, Школа № 1520 имени Капцовых	«Малая Бронная 15» (4)
	Басманный	Лицей НИУ ВШЭ	«Резиденция на Покровском бульваре» (2)
	Красносельский	Школа № 315, Школа № 1525	-
	Тверской	Школа № 179	-
	Хамовники	Школа № 57, Школа № 1535, Предуниверситарий МГЛУ, Школа № 1253, Школа № 1529 имени А.С. Грибоедова	«Садовые кварталы» (47), «Жизнь на Плющихе» (18), White Khamovniki (15), «Бродский» (13), High Garden (1)
	Таганский	Инженерная школа № 1581	NV/9 (8), Mostman (6)
	Замоскворечье	Школа № 1259	Ordynka (21), «Малая Ордынка 19» (4)
СВАО	Южное Медведково	Школа № 1568 имени Пабло Неруды	«Полярная 25» (246)
	Останкинский	Школа № 1518	ILove (222)
ВАО	Преображенское	Школа № 1502 при МЭИ	«Наследие» (3)
	Измайлово	Школа № 444	«Измайловский 11» (120), «Измайлово» (62)
	Ивановское	Школа № 1502 при МЭИ	-
СЗАО	Митино	Школа № 1944	-
САО	Тимирязевский	Школа № 218	D1 (132), «Тимирязев парк» (5)
ЮВАО	Текстильщики	Школа № 654 имени А.Д. Фридмана	-

Учениками школы являются дети сотрудников компании «Газпром»

Вносят ли успешные образования свой вклад в капитализацию жилых проектов, которые делят с ними локацию? Рассмотрим конкретные примеры. Средняя стоимость квадратного метра в комплексах Можайского района (ЗАО), где не представлены участники топ-100, равняется  207,8 тыс. рублей. В другом западном районе — Кунцево — весь пул новой застройки сосредоточен в радиусе 1,5 км от Школы № 1584 (85-е место в общероссийском рейтинге). Среднее показатель в нем лишь немногим выше — 218,2 тыс. рублей за квадратный метр (разница менее 5%). В районе Тропарево-Никулино (где, напомним, собрано сразу три топовых школы) фиксируются схожие значения — 221,3 тыс. рублей  за квадратный метр.

 На севере Москвы в Тимирязевском районе, где находится Школа № 218 (57-е место в общероссийском рейтинге), жилье, действительно, продается дороже (211,9 тыс. рублей за квадратный метр), чем в соседних локациях без престижных учебных заведений — Головинском районе (187,6 тыс. рублей) или в Западном Дегунино (187,9 тыс. рублей). Но при этом ничем не отличается в цене от жилья на территории Войковского района (211,4 тыс. рублей) и стоит намного меньше, чем квартиры в районах Аэропорт (263,9 тыс. рублей) или Хорошевский (256,3 тыс. рублей).

В одном из северо-восточных проектов — ЖК «Полярная 25», который отделяет около 700 м от  лицей им. Пабло Неруды (30-е место в общероссийском рейтинге) прайс на квадратный метр оценивается в 162,6 тыс. рублей. У близкого по классу и локации комплекса «Римского-Корсакова 11», он достигает 186,6 тыс. рублей, у ЖК Green Park — 194,0 тыс. рублей, у ЖК «Поколение» — 172,8 тыс. рублей. Все три окружены обычными общеобразовательными школами.

Наверно, самое наглядное сопоставление наблюдается в Бутово. От ЖК «Столичные поляны» всего 1,5 км до физико-математической школы №2007, которая занимает 10-е место в федеральном рейтинге и 6-е в московском. Стоимость квартир в проекте — 151,2 тыс. рублей за квадратный метр. Севернее базируется ЖК «Гринада». Ни одна из школ рядом с ним не отличается подобными достижениями. Но квадратный метр в «Гринаде» продается на 6 тыс. дороже.

Эти данные дают исчерпывающие доказательства в пользу того, что прайс квадратного метра и соседство со школой высокого уровня практически не коррелируют между собой. Разница в цене объясняется либо слишком незначительна, чтобы делать какие-либо фундаментальные обобщения, либо за ней стоят другие обстоятельства.

В отличие от вузов у средних учебных заведений (за очень редким исключением) так и не появились узнаваемые бренды, которые могли бы привлекать аудиторию и сами по себе повышать престиж локации. Их слишком много, чтобы вокруг них мог возникнуть ареол исключительности.

На формирование стоимости жилья и динамику потребительского спроса оказывает влияние комбинация целого ряда факторов. Наличие школы только один из них. Применительно к высокобюджетной недвижимости центра топовая воспринимается как естественная часть статусного городской ландшафта, она не вычленяется как отдельный бонус даже на уровне маркетинга.

Сама по себе школа очень важна для покупателя, но ее престиж в глазах массовой аудитории является скорее умозрительной величиной. Как правило, девелоперы застраивают площадки в уже давно освоенных районах с развитой образовательной инфраструктурой или сами строят школы в составе жилых комплексов. Это относится не только к проектам комфорт- или бизнес-класса  («Столичные поляны», «Полярная 25», ILove), но к премиальным комплексам («Садовые кварталы») . Выбирая между «школой у дома» и «престижной школой», многие родители предпочтут первую — по соображениям комфорта и безопасности. С другой стороны, топовые учреждения не имеют выраженной территориальной привязки. Ради учебы в них школьники могут приезжать из других районов.

Присутствие в рейтинге дают школам конкурентное преимущество в борьбе за перспективных учеников, но сами они не могут дать такого же преимущества соседним жилым комплексам в борьбе за покупателя.

_____________________________________________

Материал составлен на основе данных, предоставленных Росреестром. Учитывались продажи, проведенные по договорам долевого участия без учета оптовых сделок. При расчете показателей стоимости использовались данные из прайс-листов, они являются оценочной величиной и могут отличаться от реальных значений в пределах 10%.