Как отразится на рынке недвижимости падение рубля: ипотека, себестоимость, пострадавшие и бенефициары

Рубль слабел с момента окончания новогодних каникул, но этот процесс носил плавный характер. На 7-10 марта был установлен курс в 67,52 рубля за 1 доллар (что на 11% выше, чем в середине января), а уже 11 марта, когда в самом начале торгов пала отметка в 72 рубля, случился настоящий шок. К 13 марта Центробанк отступил за 74 рубля. В этих условиях резко выросла вероятность того, что Центробанк поднимет ключевую ставку, и тем самым завершится наиболее благоприятный период на ипотечном рынке, который стартовал летом прошлого года. Глава Дом.рф Виталий Мутко сообщил, что сегодня банки вынуждены кредитовать покупателей недвижимости «себе в убыток», а потому следует приготовиться к скорому повышению ипотечных ставок. Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости», не сомневается, что это произойдет. «Если заемщику уже одобрили кредит на жилье по сегодняшним ставкам, нужно срочно оформлять сделку», – советует эксперт. Ирина Туманова, директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости», полагает, что накануне референдума по поправкам в Конституцию не произойдет экстремального роста ключевой ставки, подобного тому, что наблюдался в 2014 году. Согласно ее прогнозу, к концу апреля ключевая ставка вернется к 7%. Это может произойти в один или два этапа. Туманова обращает внимание, что данное решение скажется не только на конечном потребителе, но и на застройщиках, которые возводят дома по новым правилам и зависят от стоимости проектного финансирования: «Вполне возможно, таких лояльных условий уже не будет. Либо придется ждать год-полтора, пока экономика восстановится». Положение усугубляется распространением коронавируса и вызванными опасениями. Граждане откладывают выезды в жилые комплексы для осмотра квартир и посещения офисов продаж. Это повлекло 10-процентный спад покупательской активности. Если эпидемия продлится дольше, то она существенно усилит экономические риски.

Ближайшим следствием ослабления рубля станет краткосрочный скачок покупательской активности, – считает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». Этот процесс будет носить двустороннюю направленность. По словам Доброхотовой, активизируются ипотечники, подстегиваемые девальвацией, и те, кто обладают валютными сбережениями. А владельцы квартир, которые планировали продавать свою недвижимость, скорее всего, выведут ее из продажи и переориентируются на доллары,–  ­­указывает Мищенко, добавляя, что в марте еще возможен небольшой всплеск по ценам.

Но ипотека и кредитная сфера в целом – не единственная зона риска. Очевидно, что вырастет и себестоимость строительства. «Уже во вторник, 10 марта, производители строительных материалов повысили закупочную цену, например, арматуры, на 10%. Аналогичных действий стоит ждать и от производителей бетона, кирпича, отделочных материалов и т.д. Не забываем и о бензине. Классика жанра – дорожает или дешевеет нефть, в нашей стране цена на бензин в любом случае только растет. Соответственно дорожает и вся логистика, в том числе, связанная с доставкой  строительных материалов на стройплощадку», – описывает ситуацию Ирина Туманова. Увеличение издержек застройщиков, причем сразу по нескольким статьям, подтверждает Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»). По его оценке при самом благоприятном развитии событий (спад вируса и краткосрочный характер девальвации рубля) эффект ограничится единоразовым подорожанием нового жилья в пределах 3-5%. Позитивным фактором должны стать заявления властей о том, что внутренних ресурсов достаточно для стабилизации ситуации и дальнейшей реализации нацпроектов (в том числе проекта «Жилье и городская среда»), – уверен Козельцев. Однако в «БЕСТ-Новострой» аналитики куда менее оптимистичны. Они предполагают, что скорее компании начнут отказываться от предоставления рассрочек, и это будет неприятным сюрпризом для тех, кто по определенным причинам не может рассчитывать на ипотеку. «Кроме того, на этой неделе уже многие застройщики объявили о повышении цен в своих проектах, а также отменили скидки и приостановили действие акций», – констатирует Ирина Доброхотова.

Один из главных вопросов, которые поднимаются в связи с девальвацией рубля: какой сегмент рынка пострадает сильнее всего. Реализация недвижимости в новостройках эконом-, комфорт- и массовых фракциях бизнес-класса наиболее зависима от ипотеки и ее доступности. «Клиентская аудитория наиболее уязвима к повышению цен из-за девальвации рубля, а также к росту ставок по ипотеке, которую используют более 50% покупателей», – подчеркивает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Но за спросом в перечисленных сегментах стоит насущная потребность в жилье. Это фундаментальный фактор, который сохранит свою актуальность даже в кризисный период. Не следует пренебрегать и качественной эволюцией, которую пережил масс-маркет за последние годы. «Стоимость жилья комфорт-класса не может повышаться также сильно, как в бизнес-классе. Массовый сегмент демонстрирует большую гибкость: так, после кризиса 2014-2015 гг. застройщики стали конкурировать на уровне идей, улучшая качество проектов и приближая их к бизнес-классу», – приводит доводы Козельцев. Повышение стоимости доллара и евро неизбежно приведет к росту бюджетов в элит- и премиум-классе, а также примыкающих к ним фракциях бизнес-класса. «Зависимость очевидна: чем выше класс – тем больше доля импортируемых материалов и оборудования. В дорогостоящих проектах застройщики гораздо чаще сотрудничают с зарубежными поставщиками, у которых закупаются стройматериалы, лифты, сантехника из керамики, инженерное оснащение и многое другое», – объясняет руководитель УК «Развитие». Но подъем цен на элитные объекты вовсе не означает, что их востребованность пострадает. Более того, аудитория эксклюзивной недвижимости даже окажется в выигрыше. Мария Литинецкая видит в сложившихся условиях драйвер для покупательской активности: «Клиенты в этом секторе рынка имеют валютные накопления, и обесценивание рубля ведет к увеличению их рублевого выражения. Внезапно полученную прибыль они вполне могут вложить в покупку квартир в строящихся объектах. Поэтому в высокобюджетном сегменте возможен рост числа сделок». Схожей точки зрения придерживается и Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank: «Рынок элитной недвижимости традиционно не сильно реагирует на изменения экономике. Здесь ценовые изменения связаны с другими аспектами. Например, с изменением структуры предложения за счет вывода новых объектов или с вымыванием ликвидных лотов. В ближайшей перспективе спрос на дорогие квартиры сохранится». Таким образом самым высоким рискам подвергается относительно небольшая фракция проектов на стыке премиум- и бизнес-класса. Их аудитория не настолько многочисленна, как в масс-маркете, и не настолько состоятельна, как в элит-классе.

Впрочем, в компании «НДВ-Супермаркет Недвижимости» предсказывают, что уже в апреле цены начнут падать. К лету проседание может составить 15-20%.Вероятно, к концу года ситуация выровняется, но препятствием к этому может стать сильная затоваренность рынка. Тем, кто планировал продавать квартиры, Елена Мищенко рекомендует не медлить: «Месяц еще есть. Далее деньги лучше придержать и снова вкладываться в недвижимость в середине лета, когда цены будут на минимуме.  Все-таки в сентябре, скорее всего, активность на рынке повысится, что подтолкнет их вверх».