Омар Гаджиев: «Кризис полностью изменил вектор развития рынка»

2008 год стал одним из самых сложных для рынка недвижимости за всю историю современной России. Мировой финансовый кризис больно ударил по всем фронтам – снизились темпы строительства, упал уровень покупательской активности, банки фактически перестали выдавать ипотечные кредиты. Urbanus.ru подвел итоги прошедшего года вместе с управляющим партнером компании Panorama Estate Омаром Гаджиевым.

Что бы Вы отметили как самые важные события в уходящем году?

Безусловно, главным событием на рынке недвижимости стал кризис и его последствия – кризис полностью изменил вектор развития рынка. Сегодня вместо рынка продавца мы имеем рынок покупателя. Начался передел рынка, многим компаниям грозит если не банкротство, то смена владельца. И, пожалуй, впервые, наше государство озаботилось регулированием рынка – не прямым, а косвенным, стимулирующим его дальнейшее развитие. 

А если на время забыть о мировом финансовом кризисе, что бы Вы отметили среди событий уходящего года?

Если не брать в расчет сам кризис, то важным событием можно назвать тот факт, что в 2008 году в Москве заработал Градостроительный кодекс. Это очень важный документ, он конкретизировал многие понятия и процедуры, по которым можно договориться, либо наоборот вести спор, при застройке той или иной территории. Кодекс дал возможность участникам рынка действовать в рамках закона. 
Из других важных событий для рынка можно отметить внесение поправок в 214 ФЗ. Если депутатов поддержит правительство, то девелоперы лишатся возможности продавать квартиры по векселям и предварительным договорам (80-90% от общего числа сделок). Принятие этих поправок в закон – хорошая антикризисная мера. Главный плюс вводимых поправок в том, что они позволяют квалифицировать любые действия по сбору денег с населения без соответствующих документов как незаконные. Поэтому если риэлтор продает квартиру в строящемся доме, то он должен будет объяснить, кто ему дал право на ее продажу тем или иным способом. Под эту статью можно привлекать к ответственности всех лиц, которые не предоставят документы, свидетельствующие об основании для привлечения этих средств. Надеемся, что данная норма прекратит порочную практику дальнейшего изобретения обходных схем. Рекомендуем всем покупателям недвижимости в строящемся доме требовать после Нового года разрешительные документы на продажу жилья.

Говоря об итогах года, сложно полностью игнорировать кризис. Повлияла ли финансовая нестабильность на выход новых объектов на рынок?

Заявленных объектов будет заморожено порядка 80-90%, это касается именно «бумажных» проектов. Что касается проектов, по которым уже начато строительство, то я не думаю, что в этом случае можно говорить о повальной заморозке. Произойдет лишь смещение сроков ввода объекта в эксплуатацию, но потихоньку строительство будет продолжаться. 
Проблема в том, что долгосрочными проектами сейчас очень мало кто занимается. Провал в объемах жилищного строительства уже сформирован на 1,5-2 года, то есть как минимум до 2010 года. Но сколько именно составит этот провал – никто не знает. Нужны будут титанические усилия, чтобы восстановить отрасль. Ведь строительный процесс - непрерывный. Если проекты не стартуют своевременно, а они уже не стартовали, то говорить о том, что отрасль в срочном порядке нарастит мощности, нельзя, это просто нереально. По нашим прогнозам, восстановление объемов строительства произойдет, скорее всего, к 2011 году. А в 2009-2010 годах будет вводиться в среднем по 3 млн. кв.м. Через два года можно ждать и нового взрывного роста цен, потому что к этому периоду будет сформирован достаточно сильный провал в объемах предложения.

Как изменились цены на квартиры в прошедшем году?

Если говорить о рынке городского жилья, то на 2008 год эксперты прогнозировали рост цен в среднем на 15-20%. Также прогнозировалось увеличение объемов строительства и инвестиций в отрасль – как иностранных, так и российских. Что мы видим? Как это ни странно, прогнозы по ценам оправдались и даже превзошли ожидания экспертов: за первые три квартала на рынке городской недвижимости зафиксирован рост цен на 30-32%. В 4 квартале рост прекратился, произошел даже небольшой откат назад, но в целом по итогам года можно сказать, что рост составил 25-30%. Получается, что даже если в 2009 году и произойдет коррекция цен вниз на 25-30%, о которой все сейчас говорят, то мы всего лишь вернемся к началу 2008 года, что не так уж и страшно.

А как вели себя покупатели? Повлиял ли кризис на спрос?

Если проанализировать рынок городского жилья по сегментам, то в эконом-классе спрос сократился на 40% из-за проблем с ипотекой. В элитном жилье сформировался четко отложенный спрос - у покупателей деньги есть, но они заняли выжидательную позицию. Сильнее всего пострадал бизнес-класс, где спрос сократился на 80% из-за прямой зависимости от платежеспособности покупателей, и не ясно, когда он восстановится. Кризис сильнее всего ударил именно по неокрепшему среднему классу, предпринимателям, малому и среднему бизнесу, менеджерам среднего и верхнего звена, которые попали под сокращение рабочих мест и зарплаты, бонусов и пр. В результате, спрос из бизнес-класса сейчас переходит в эконом-класс. 

В конце 2007 года аналитиками высказывалось много прогнозов на 2008 год. Говорилось о том, что будут расти темпы строительства, объемы инвестиций и так далее. Сбылись ли они?

Прогнозам экспертов, к сожалению, не суждено было сбыться, чему помешал кризис. Что самое удивительное, первые симптомы надвигающегося кризиса были очевидны еще в 2007 году, когда летом в Америке начались массовые невозвраты по ипотечным кредитам, первые угрозы надвигающихся банкротств банков. Но наши эксперты, все как один, продолжали утверждать, что нам это ничем не грозит, что Россия – это оазис стабильности. А меж тем, уже тогда можно было начинать готовиться к худшему и разрабатывать антикризисную стратегию развития, накапливая запас прочности. Компаниям нужно было максимально стимулировать свои продажи, чтобы не возникало риска невозврата кредитов, что сейчас грозит практически всем. В настоящий момент рынок еще не достиг своего дна, но находится на серьезном переломном рубеже. Однако это приняли и поняли еще не все игроки. Мы видим, что немногие спешат перестроиться на новые рельсы. Еще есть участники рынка, которые живут в надежде на то, что им удастся пережить этот период, не меняя правил игры и не подстраиваясь под изменившуюся рыночную ситуацию. 

Давайте поговорим об ипотеке. Какие важные тенденции были отмечены на рынке жилищного кредитования в прошедшем году?

Наиболее важная тенденция на ипотечном рынке – откат в развитии рынка на уровень 2004 года. Сегодня получить ипотечный кредит не намного проще, чем Нобелевскую премию. «Драконовские» ставки, увеличение первоначального взноса до 30-50% и оценки платежеспособности заемщиков сократило потенциальный круг заемщиков до минимума. В результате, проблемы с ипотекой заметно снизили спрос на недвижимость, особенно в регионах, где доля ипотечных сделок была гораздо выше, чем в столице.
Вместе с тем возникла и более серьезная проблема - угроза массовых дефолтов заемщиков, признанная уже на официальном уровне. Рост доллара по отношению к рублю в следующем году может составить, по различным прогнозам, от 30 до 50 процентов. Если ипотека взята в долларах, а заемщик, как и положено по закону, получает заработную плату в рублях, ежемесячный платеж будет постоянно увеличиваться. При повышении курса на 50% платеж возрастет в полтора раза и это может стать неподъемной ношей для большинства заемщиков. А если еще принять во внимание, что многие компании принимают антикризисные меры в виде сокращения штата и урезания фонда оплаты труда, рост числа задолженностей по ипотечным кредитам неизбежен. 

Многие эксперты говорят, что 2008 год стал последним для рынка ипотеки. Настолько ли все действительно плохо?

Я бы так не сказал. Наоборот, я бы отметил совершенно новую тенденцию для рынка – ипотека от застройщика. Акции стимулирования сбыта нестандартными методами объявили пока немногие застройщики. Среди них – СУ-155, ФСК « Лидер », МГСН, Villagio Estate . Одни обещают рассрочку на 15 лет, другие готовы по требованию покупателей вернуть уплаченную сумму за квартиру с процентами. В текущих условиях, когда практически прекратилось ипотечное кредитование для покупателей и банковское финансирование для продавцов, такие программы должны помочь девелоперам стимулировать покупательскую активность. Это совершенно новые для рынка меры. Их смысл мы видим в том, чтобы первое – морально успокоить покупателей и внушить им, что они ничего не потеряют, а второе – помочь им совершить покупку, предоставив рассрочку платежа. Именно эти два фактора сейчас мешают продажам. Сейчас большинство покупателей заняли выжидательную позицию и не понимают, что им делать. Даже те, у кого есть желание и возможность купить, не знают, что будет дальше происходить с рынком. Поэтому компании, которые предпринимают такие меры, молодцы. Они делают все для того, чтобы сдвинуть продажи с мертвой точки. Но все-таки ключевым фактором принятия решения о покупке является цена. Поэтому если бы кроме рассрочки девелоперы еще и скорректировали цены, то успех был бы обеспечен на 100%. 

Как будет развиваться кризис в дальнейшем, и как он будет влиять на рынок в будущем году?

Сейчас мы находимся в ситуации полной неопределенности, когда делать прогнозы не то, что сложно, а просто невозможно. В 2009 год мы входим с большим балластом накопленных долгов, замороженных проектов, остановившимися продажами, наметившимися тенденциями снижения цен по всем сегментам, уменьшением платежеспособности покупателей.
В ближайшие полгода роста цен точно не будет, можно ждать только спада. Также в первом полугодии можно прогнозировать прояснение ситуации, которое позволит понять, насколько глубоким будет это падение, насколько продолжительным будет кризис. В 2009 году рынок однозначно вступит в полосу рецессии. И здесь все будет зависеть от того запаса отложенного спроса, который сформировался за второе полугодие 2008 года: насколько он будет велик, чтобы на волне спада цен повысить покупательскую активность. И чем выше будет эта волна покупательской активности, тем быстрее мы выйдем из кризиса.

Автор: Иван Кузнецов
Главный редактор Urbanus.ru