Анастасия Пятова: «Переход на проектное финансирование не привел к появлению новых проблемных объектов»

Анастасия Пятова: «Переход на проектное финансирование не привел к появлению новых проблемных объектов»

Председатель Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства рассказала об основных аспектах деятельности возглавляемой ею организации, а также о влиянии, которое оказала пандемия на строительную индустрии Москвы.

Какие шаги были предприняты Москомстройинвестом по нивелированию негативных последствий коронакризиса?

В прошлом году мы всерьез были обеспокоены тем, как состоится переход на эскроу-счета, как будут себя чувствовать дольщики и застройщики, но в марте этого года стало очевидно, что подобные переживания – «детская сказка» в сравнении с трудностями, с которым нам пришлось столкнуться. Когда было объявлено о введение карантинных мер, перед нами встала сложная задача – реализовать меры, которые были необходимы на тот момент. Стройка – процесс, который нельзя просто взять и мгновенно остановить, поэтому пришлось дать застройщикам время на подготовку, чтобы в той или иной степени законсервировать процесс строительства. Однако на некоторых этапах это сделать просто невозможно: например, нельзя остановить работы на стадии котлована, откачки воды, нельзя отправить на карантин дежурных электриков и охрану. На момент выхода приказов о приостановке строительства все эти моменты были обдуманы и проработаны.

Стройки не работали ровно месяц. Конечно, в этот период мы не сидели сложа руки, а работали над решением текущих и предстоящих проблем, над внесением необходимых изменений в законодательство. Во избежание тяжелых последствий, с которыми могла столкнуться отрасль после «первой волны», совместно с Клубом инвесторов Москвы мы предложили 45 поправок, 17 из которых были приняты как на городском, так и на федеральном уровне: например, поправки об отсрочке арендной платы, налоговых выплат, о продлении на год разрешений на строительство. Стоит отметить, что сейчас застройщики находятся на 80-процентном производственном уровне от показателей допандемического периода, что можно считать хорошим результатом. Нельзя отрицать наличие определенных проблем, таких, например, как нехватка рабочей силы, однако городские и федеральные власти делают все возможное для их решения.

Удалось ли достичь значительного прогресса в реализации схемы с эскроу-счетами?

Когда мы начали переход на эскроу-счета, доля проектов, реализуемых по «новой» схеме, составляла 27%, в то время, как более 60% придерживались «старой» схемы. За год ситуация изменилась: проектное финансирование используется для 49% проектов – действуют 245 разрешений на 15,5 млн. кв. м, в рамках которых заключено 44 131 ДДУ, а «старая» схема остается рабочей для 43% проектов, а именно 216 разрешений на строительство на общую площадь 14,4 млн кв. м, в рамках которых заключено 97 257 ДДУ. Несоответствие количества ДДУ упомянутому процентному соотношению объясняется тем, что по «старой» схеме проекты реализуются уже не первый год, и практически все квартиры в них уже распроданы. С июля 2019 года по настоящее время открыто более 37 тысяч эскроу-счетов с привлечением денежных средств граждан-участников долевого строительства, суммарно на них аккумулировано около 300 млрд рублей.

Какие банки выступают лидерами по открытию эскроу-счетов?

Банков, уполномоченных на эскроу-счета, более 90. В Москве около 10 банков работают с эксроу-счетами. Топ-5: Сбербанк, ВТБ, Дом.рф, Открытие и МКБ. 2 проекта в городе уже реализованы полностью с использованием эскроу-счетов и получили разрешение на ввод: несколько корпусов жилого квартала «Мещерский лес» и ЖК «Дмитровский парк» от ГК «ПИК».

Каковы итоги деятельности Градостроительно-земельной комиссии города Москвы в период пандемии?

Градостроительно-земельная комиссия не прекращала свою работу даже во время «первой волны»: рабочая группа ГЗК собиралась удаленно в режиме видеоконференций. С начала 2020 года ГЗК под руководством Мэра Москвы Сергея Собянина приняла 2 532 решения, в соответствии с которыми одобрено строительство 23,3 млн кв. м всей недвижимости в столице. Для сравнения, в 2019 году было принято 1996 решений, одобривших строительство 46 млн кв. м жилья, большая часть которого – проекты планировок по программе реновации.

В рамках комплекса антикризисных мер был введен мораторий на штрафы для застройщиков. Как это отразилось на деятельности Комитета по контролю и надзору?

В этом году мы вели большую работу над заключениями о соответствии застройщика (ЗОС). Эти заключения дают право застройщикам на продажу квартир. В 2019 году за 11 месяцев мы выдали 86 заключений и одобрили продажу 3,65 млн кв. м жилья, а за аналогичный период этого года было выдано 92 заключения и одобрено для продажи 3,9 млн кв. м жилья. Планировалось, что Москомстройинвест перестанет выдавать ЗОС в середине следующего года, однако мы настаиваем на том, что ЗОС нужно выдавать и дальше. Дело вот в чем: когда гражданин хочет купить квартиру, первым делом он открывает интернет и смотрит проектные декларации – информацию о застройщике, сроках строительства, источниках финансирования, банках и т.д. Это единственный документ, которым пользуются люди для принятия решения о покупке квартиры. При выдаче ЗОС Комитет анализирует именно проектную декларацию – ее корректность и соответствие действительности, верифицируя таким образом ее достоверность для потенциальных покупателей.

Все мы хотим, чтобы термин «обманутые дольщики» как таковой исчез из нашей действительности. В этом году наша работа по контролю и надзору была также осложнена введением моратория на штрафы застройщикам, задерживающим ввод жилья. Единственная возможность контроля, которая у нас была, – организация совместных проверок с прокуратурой. Поэтому мы усилили взаимодействие с правоохранительными органами: по результатам проверок застройщиков в прокуратуру было направлено 33 комплекта материалов. Это в 1,5 раза больше, чем в 2019 году.

Кроме того, мы создали межведомственную комиссию, куда вошли сотрудники всех департаментов, а при необходимости приглашали представителей тех органов, которые могли бы помочь проектам сдвинуться с «мертвой точки» при возникновении каких-либо трудностей. В целом за год мы провели 208 заседаний. В условиях введения моратория на штрафы недобросовестным застройщикам мы направили все усилия на то, чтобы на начало нового года, когда данный мораторий будет снят, проблемных объектов у нас не прибавилось. Результат на сегодняшний день довольно оптимистичный – мы не ожидаем появления новых «обманутых дольщиков» по итогу этого года. Как только у застройщика возникает какая-то проблема, мы собираем межведомственную комиссию и находим компромиссное решение. За этот года мы провели 70 внеплановых проверок застройщиков, причем проверки проводились по ограниченному перечню оснований, чтобы уменьшить административную нагрузку на застройщиков в период пандемии. С начала 2020 года выявлено 1516 нарушений (для сравнения, в прошлом году – 848), а московские застройщики-нарушители оштрафованы более чем на 122 млн рублей (с учетом штрафов, возложенных мировыми судьями) – этот показатель остался практически неизменным по сравнению с прошлогодним. Стоит отметить, что в основном увеличилось количество мелких нарушений, что обусловлено человеческим фактором: люди сидели на «удаленке» и заполняли декларации, допуская недочеты. Однако если сравнивать I и III кварталы 2020 года, становится очевидно, что ситуация по количеству нарушений улучшилась: в III квартале их стало меньше на треть. 

Сколько проблемных объектов сейчас фигурируют в «Дорожной карте»? Когда они будут достроены, и как предполагается восстановить права дольщиков?

В целом на сегодняшний день в «Дорожной карте» достройки проблемных объектов числится 33 адрес – 33 объекта было в начале года, столько же и осталось в конце: один (один из корпусов ЖК «Медовая долина») был включен в «Дорожную карту», но при этом другой (ЖК «Спортивный квартал» в Новой Москве) – полностью исключен. Таким образом, количество объектов в «Дорожной карте» не изменилось. 12 из них достраиваются за счет средств инвесторов, 14 – за счет средств города, а по 6 объектам предоставляется компенсация. Ввод в эксплуатацию всех этих объектов позволит обеспечить квартирами 11 496 семей дольщиков (дольщики ЖК «Спортивный квартал» не входят в эту статистику).

Кроме того, с начала текущего года введены в эксплуатацию 26 домов в шести жилых комплексах (ЖК «Спортивный квартал», ЖК «Марьино Град», ЖК «Царицыно», ЖК «Борисоглебское», ЖК «Sky House», объект СУ-155 в Новых Черемушках, кв. 10С, корп. 8). При этом Московским фондом защиты прав дольщиков достраивается 7 объектов для 2 296 семей: несмотря на карантин, закрытие судов (а все мы знаем, что объекты передаются исключительно по решению суда), удалось добиться решений о передаче Фонду всех семи объектов.

Таким образом, с начала 2020 года в Москве восстановлены права 2 732 дольщиков (из них 2 получили компенсации), в 2019 году – 1676 человек, а всего с 2011 года – 19 000 дольщиков.

Что касается оставшихся объектов достройки, на многие из них деньги уже выделены, ведутся строительно-монтажные работы, в заявленные сроки мы укладываемся. Однако, нельзя сказать, что у нас все гладко по этим адресам. И это даже не из-за того, что кто-то где-то плохо работает. К сожалению, так устроена наша бюрократическая машина: мы вынуждены всегда и везде предоставлять огромный пакет документов, которые, если объект проблемный, очень сложно собрать. Кроме того, мы сталкиваемся с тем, что в каких-то объектах дольщики сами накладывают аресты на земельные участки, что в дальнейшем препятствует построенным корпусам ввестись в эксплуатацию. То есть сами дольщики делают себе плохо. И мы с этим боремся.

Как в период кризиса решался вопрос с компенсационными выплатами?

Так сложилось, что в России в целом, да и в Москве в частности, практически не используют механизм компенсационных выплат. Большинство объектов в «Дорожной карте» расположены в Новой Москве и были проданы около десяти лет назад. При этом они уже достроены на 80-90%. Возможно, более верным является решение их достроить, а не тратить деньги на компенсации. Ведь очевидно, что стоимость квадратного метра на момент приобретения жилья была в разы ниже, чем сейчас. Мы осознаем, что какая бы сумма ни была назначена в качестве компенсации, всех дольщиков она не устроит, начнутся судебные разбирательства. В результате мы проведем больше времени, разбираясь с недовольными, чем потратили бы на достройку домов. Поэтому это вопрос скорее экономический. Мы предпочитаем дома достраивать, обеспечивая людей жильем.

Одним из главных событий конца 2020 г. стал анонс реформы той части строительной сферы, которая связана с апартаментами. Насколько оправдано и своевременно проведение «апартаментной амнистии»?

Честно говоря, мы поддерживаем законопроект об апартаментной амнистии. Все дело в прозрачности процесса. Во-первых, сейчас многие покупают апартаменты, думая, что это жилье, потому что на заборе висит баннер «жилой дом». И когда люди приобретают подобное «жилье», а потом начинают платить повышенные налоги, неподъемные коммунальные платежи, не имеют права прописаться и встать в поликлинику на учет, вот тогда начинаются жалобы и обращения. Этот закон поможет обозначить статус апартаментов среди другой недвижимости, и обыватели, совершающие покупки, будут четко понимать, что именно они приобретают. Во-вторых, некоторые застройщики получают разрешения на строительство гостиниц, а в итоге строят апартаменты. Поэтому мы уже не верим застройщикам на слово, требуем от них дополнительных подтверждений и документов. Таким образом, данный законопроект облегчит жизнь и нам, и застройщикам. В-третьих, на сегодняшний день существует такой юридический казус: если объект становится проблемным, мы его включаем в «Дорожную карту», но, в соответствии с законом о банкротстве, достроить с привлечением бюджета мы можем только жилой объект. Если проблемным объектом становятся апартаменты, мы с ними сделать ничего не можем. Поэтому этот закон помог бы нам работать с апартаментами, которые являются «проблемниками».

Материал подготовлен по итогам отчетной конференции Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства


Ещё больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube-канале Недвижимость+

Комментарии

Хотите получать наши новые материалы? Подпишитесь:

Отправляя данные, я подтверждаю, что согласен с правилами обработки данных

Вас могут заинтересовать другие статьи

Владимир Щекин: «У Новой Москвы есть еще мощный недооцененный актив – экология»
Владимир Щекин: «У Новой Москвы есть еще мощный недо...

Владимир Щекин, совладелец «Группы Родина» рассказал о перспективах Новой Москвы стать альтернативой деловой и культурной жизни в «старой» Москве, о маржинальности инновационных жилых кластеров и о планах компании по выходу в регионы.

10:2801.12.2020
  • 0
  • 602
Станислав Сагирян: «В Сочи сейчас ситуация как в Москве в середине нулевых»
Станислав Сагирян: «В Сочи сейчас ситуация как в Мос...

Бытует мнение, что все девелоперы стремятся работать на московском рынке недвижимости. Но есть и исключения из правил. Станислав Сагирян, директор по развитию ГК «РКС Девелопмент» рассказал, почему компания реализует проекты исключительно в регионах, и не стремится в столицу.

21:2228.10.2020
  • 0
  • 1073
Андрей Колочинский: «Полезно работать в разных сегментах»
Андрей Колочинский: «Полезно работать в разных сегме...

Управляющий партнер «ВекторСтройФинанс». Профессиональная карьера Андрея Колочинского в инвестиционно-девелоперской отрасли началась в 1996 году, когда он был назначен генеральным директором ООО «Промжилье». Под его руководством компания успешно реализовала ряд проектов по реконструкции аварийных жилых домов в центре столицы и вышла с проектами жилищного строительства на региональный рынок. Сегодня компания реализует проект «Кварталы 21/19» и продолжает наращивать инвестиционный портфель.

17:0711.08.2020
  • 0
  • 1453
Олег Ступеньков: «Покупатель нередко готов переплатить за wow-эффект»
Олег Ступеньков: «Покупатель нередко готов переплати...

Руководитель компании «ТОП ИДЕЯ». На рынке недвижимости работает с 2000 года. Прошел путь от менеджера по продажам до руководителя. Признанный эксперт в области загородной и городской жилой недвижимости. В разное время работал на руководящих должностях в крупных брокерских и девелоперских компаниях, среди которых Penny Lane Realty, Холдинг "МИЭЛЬ". Автор и создатель Премии "Поселок Года".

15:0906.07.2020
  • 0
  • 1629