Новостройки Москвы: вчера, сегодня, завтра

Вот и подошел к концу 2015 год, самое время подводить итоги на рынке недвижимости. Этот год стал непростым для большинства россиян из-за сложной экономической ситуации в стране. Разногласия РФ с западным миром привели к санкциям, которые сократили поток инвестиций в нашу страну и снизили стоимость нефти, что привело к девальвации рубля. Это повергло нашу страну в экономический кризис. Уход с рынка иностранных инвесторов негативно отразился на бизнесе, а доход населения сократился. Кроме того, санкции закрыли доступ к зарубежным кредитам, что также негативно отразилось на макроэкономической ситуации в стране. Все эти неприятные факторы привели к снижению объема ликвидности и несоответствию цен на квадратные метры столичных квартир и доходов населения.

Предложение и тенденции 2015 года

В 2015 году рынок недвижимости в целом по России и по Московскому региону перестраивался и адаптировался к новым условиям.  Наталия Немчанинова, директор департамента продаж компании ОПИН рассказала, что на рынок недвижимости в 2015 году, прежде всего, влияли валютные колебания, высокая ключевая ставка, заявления об изменениях в работе 214-ФЗ и, конечно, изменения в качественной структуре объема предложения – даун-сайзинга, понижения класса основного объема выходящих на рынок проектов особенно в Москве. Власти и девелоперы с целью сохранить и поддержать спрос предложили покупателям ипотеку с господдержкой, акционные предложения и дополнительные преференции от застройщиков, гибкие схемы рассрочек. Большая работа по поддержки отрасли ведется в диалоге власти и инвесторов и это положительно сказывается на развитии рынка: проекты продолжают строиться, а рынок пополняется новыми предложениями.

В свою очередь Мария Литинецкая, генеральный директор компании « Метриум Групп » отметила, что этом году на столичный рынок недвижимости в массовом сегменте вышел 21 проект, в бизнес-классе рынок пополнили 14 проектов, а в элитном сегменте вышло 8 проектов.

Литинецкая подчеркнула, что для всех трех сегментов рынка была характерна единая тенденция, а именно – выход новых проектов с дисконтом до 10-15%. Таким образом, застройщики в условиях жесткой конкуренции ведут борьбу за покупателя в условиях кризиса. «На сегодняшний день клиенты крайне настороженно относятся к объектам на начальной стадии строительства, опасаясь их заморозки. И демократичные цены позволяют повысить лояльность покупателей. Однако только лишь предоставление скидки не становится гарантом ликвидности проекта. Клиенты сегодня гораздо более требовательные, ведь в одной ценовой категории они могут выбирать из десятков проектов как Москвы, так и области. Поэтому каждый девелопер сегодня ведет борьбу на уровне идей, внедряя самые разные «фишки», и выделяя проект среди конкурентов. Баланс цены и уникальности концепции – залог сегодняшнего успеха проекта»,- отмечает эксперт.  В силу обострения конкуренции маятник рынка качнулся в сторону покупателя. Первый заместитель генерального директора компании « НДВ-Недвижимость » Яна Сосорева также рассказала, что застройщики готовы идти навстречу клиентам, что видно по наличию скидок и спецпредложений, лояльности с точки зрения схем оплаты жилья. Это дополнительное субсидирование ипотечной ставки от застройщика, выгодные условия рассрочки, опции MoneyBack, скидки при 100% оплате жилье, услуга отделки в подарок и прочее. По мнению эксперта, сейчас экономически выгодно покупать жилье в новостройках с хорошими качественными характеристиками. Так как появились уникальные предложения по стоимости, то Москва, которая априори интересна покупателям, усиливает свои позиции. 

Вторая тенденция, которая проявила себя на рынке недвижимости в этом году – это замедление темпов прироста объема предложения апартаментов. Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet рассказал, что несмотря, на то, что, в этом году вышло даже на один проект больше, чем в прошлом году (в 2015 году на рынок поступило 28 новых комплексов апартаментов), годовой прирост предложения апартаментов составил всего 12,4%, тогда как в 2014 году этот показатель достиг почти 50%. В III квартале 2015 году в ряде проектов апартаменты были переведены в статус жилых помещений, за счет этого сократился объем предложения апартаментов на рынке. Помимо падения спроса, сегмент апартаментов испытывает довольно серьезное давление со стороны властей, намеренных его формализовать. Уже в 2016 году налог на апартаменты без возможности прописки составит 2%, также в 2015 году был введен запрет на строительство апартаментов как капитальных строений, кроме как в составе гостиничных комплексов,  и  перед тем, как выдать разрешение на строительство апартаментов, власти более пристально изучают проекты. «Бум апартаментов», которым ознаменовался 2014 год, в 2015 году сошел на нет. От традиционно более бюджетных апартаментов (как правило, апартаменты стоят на 20-25% дешевле квартир) спрос «оттягивают» вышедшие в большом объеме проекты комфорт-класса.

Что ждать в 2016 году

В 2016 году анонсировано большое количество новых проектов, особенно на территории Москвы. Продолжится реновация промышленных зон, таких как ЗИЛ, Соколиная гора, Серп и молот, Грайвороново. Управляющий директор компании « МИЭЛЬ-Новостройки » Наталья Шаталина рассказала, что застройкой Южной части ЗИЛ займется ООО «ЗИЛ-Юг», по 50% которой принадлежит АФК «Система» и «Группы ЛСР».  Застройщики, которые ранее акцентировались на рынке Московской области, на следующий год анонсировали проекты в Москве. Например, компания Мортон », которая ранее выводила проекты преимущественно в Московской области на следующий год анонсировала проект «Столичные поляны» в столице. Из масштабных проектов стоит отметить проект компании Донстрой в районе Раменки. Согласно плану планируется застроить 172 га. Только 55 га будет отведено под многофункциональный комплекс, в рамках которого и будет возведен объем жилья. Остальная территория планируется только под возведение коммерческой и социальной инфраструктуры.

В Новой Москве после затишья в этом году должно быть оживление. Из крупных проектов еще осенью были озвучены планы на застройку территории в районе деревни  Саларьево. Проект долгосрочный – реализация рассчитана на 20 лет. При этом территория грандиозная – 970 га. Сразу несколько компаний заявили о своем участии в данном проекте, среди них ГК « ПИК », «Мангазея Девелопмент». Планируется возведение 6,7 млн кв. м недвижимости, из них около 3 млн кв. м  жилья. На данной территории находится закрытый полигон ТБО «Саларьево», который подлежит рекультивации. Наиболее часто озвучивалось предположение, что он будет преобразован в горнолыжный склон.

В Московской области ситуация будет совершенно иная. Если в Москве текущий год ознаменовался рекордными объемами предложения и в следующем году проекты продолжат активно выходить, то в Московской области уже в этом году не все проекты вышли на рынок. Наталья Шаталина также отмечает, что в этом году застройщики будут выводить проекты на рынок в наиболее удачных локациях, на небольшой удаленности от Москвы. Менее перспективные площади, скорее всего, будут отложены.  Дмитрий Цветов, руководитель отдела оценки  Sminex отметил, что в случае развития негативных сценариев – падения курса рубля и роста себестоимости материалов, застройщики могут увеличить цены на некоторые уникальные квартиры.  Также по его мнению, можно будет наблюдать и изменение потребительских предпочтений – больше требований к эффективным планировочным решениям (меньшая площадь квартир с большим функционалом), концепции объекта. Как следствие, в выигрышном положении могут оказаться проекты, которые только будут выводиться на рынок в 2016 году, поскольку будут обладать и адаптированными к текущим реалиям планировочными решениями, и концепцией, и стоимостью. Для застройщика важно в такой ситуации гарантировать покупателю срок строительства и заявленный класс.

Отмена льготной ипотеки может негативно отразиться на рынке недвижимости в 2016 году. По мнению Марии Литинецкой, в случае отмены господдержки субсидирования ипотечной ставки с мая 2016 года ситуация на столичном рынке недвижимости может стать еще более сложной. «В частности, мы прогнозируем падение покупательской активности как минимум на 30-40% от сегодняшних показателей. На рынок снова вернутся совместные программы застройщиков и девелоперов по снижению ипотечной ставки, когда девелопер компенсирует банку часть стоимости, которую кредитное учреждение «теряет» из-за предоставления сниженных процентных ставок по ипотеке. Сегодня государство заняло выжидательную позицию. Как стало известно, ЕС продлил санкции против РФ до июля 2016 года. Вполне возможно, что во второй половине года в случае отказа ЕС от санкций внешнеполитическая и экономическая ситуация может преломиться. Платежеспособность населения постепенно начнет увеличиваться и меры господдержки девелоперской отрасли станут не столь актуальными. Рынок сможет «жить» и без дополнительного стимулирования»,-отмечает Литинецкая.

Подводя итог, стоит отметить, что кризис не помешал застройщикам в этом году выводить на рынок новые интересные проекты, но теперь девелоперам приходится подстраиваться под покупателей, предлагая им всевозможные скидки и снижая цены на объекты.  В будущем году рынок недвижимости также пополнится интересными проектами, планируется застраивать преимущественно промзоны. Однако никто из экспертов не берется давать точные прогнозы по ценам и спросу на жилье в следующем году из-за нестабильной политической и экономической ситуации в стране.

Вера Лунькова