Гараж в общепринятом понимании – это отдельное помещение капитальной постройки для хранения автомобиля. Но сегодня в Москве гаражом называют как подземные паркинги, так и наземные многоярусные парковки, а привычные еще лет 15 назад гаражи-боксы уходят в прошлое. В зависимости от класса проекта девелоперы также могут строить крытые надземные либо подземные паркинги. В них, в отличие от гостевых стоянок для авто, каждое парковочное место фиксируется за его владельцем, который является собственником этой недвижимости и может распоряжаться ею по своему усмотрению: использовать для собственных нужд, продавать, сдавать в аренду.
ЗАКОН НЕ ПИСАН
На сегодняшний день на первичном рынке московского региона предлагают следующие варианты паркинга: подземный паркинг – отдельное машино-место, ограниченное разметкой; многоярусный наземный гараж высотой от 2 до 9 уровней; машино-места на улице – гостевая парковка (для всех желающих). В Москве вообще сложно представить жилой комплекс без условий для хранения автомобиля независимо от сегмента. К исключительным случаям можно отнести лишь объекты, построенные в рамках муниципальных программ по переселению жителей. Наличие паркинга, его тип и количество определяются, в первую очередь, градостроительными нормами.
В столицы эти нормативы зависят от площади квартиры, приходящейся на одного жителя. При средней обеспеченности от 30 до 50 кв. м на человека должно приходиться не менее 1,7 машино-мест на квартиру, а при обеспеченности более 50 кв. м – не менее 2 машино-мест. По федеральным нормативам, в среднем на 100 квартир должно приходиться 50-80 парковочных мест. В Московской области согласно регламентирующим документам каждая квартира должна быть обеспечена одним машино-местом. Конечно, необходимо учитывать конъюнктуру рынка в локации проекта. По словам Натальи Саакянц, коммерческого директора Rose Group , девелопер может построить большее количество парковочных мест нежели предписано в нормативных документах, если в районе существует проблема с парковкой, и он знает, что она будет востребована.
«В элитном сегменте в Москве 2 машино-места на квартиру в клубном доме – практически норма. Для покупателей просторных пентхаусов может быть предусмотрено и 5-10 машино-мест в подземном паркинге», – объясняет председатель совета директоров компании « БЕСТ-Новострой » Ирина Доброхотова.
На текущий момент во всех строящихся и реализуемых жилых проектах «старой» Москвы и Московской области паркинг планируется строить независимо от класса жилья. В эконом-сегменте это в основном многоуровневые гаражи. Часть из них имеют только крыши и сквозные окна, другие полностью закрыты. В комфорт-классе паркинг может быть как наземным, так и подземным. Для бизнес- и элит-сегментов требуются подземные парковки.
В то же время подземные паркинги могут сделать строительство жилого комплекса невозможным. Известны случаи, когда без запроектированного паркинга нельзя получить ГПЗУ, а сам паркинг построить невозможно, например, из-за особенностей расположения участка под строительство относительно проложенных городских коммуникаций. Иногда в виде исключения градостроительно-земельная комиссия Москвы (ГЗК) разрешает строить меньше парковок, как правило, если рядом расположена муниципальная парковка, либо если дом расположен поблизости от метро. Это же исключение распространяется на строительство апартаментов для временного проживания.
ЦЕНЫ НЕ КУСАЮТСЯ
Парковочное место не входит в стоимость квартиры, жильцы приобретают или арендуют его отдельно, ориентируясь на свои потребности. Исключение составляют случаи, когда жилпощадь продается вместе с машино-местом (тогда его стоимость включена в цену на квартиру). Зачастую стоимость одного места в гаражном комплексе эконом-класса составляет третью часть от стоимости квартиры в этом сегменте, поэтому спрос здесь не такой высокий как в бизнес-классе. В более дорогих сегментах наличие современного подземного паркинга – это основное требование покупателей при выборе квартиры. Сегодня паркинги строят уже во всех сегментах жилой недвижимости, с той лишь разницей, что в эконом- и комфорт-классе это будут чаще всего наземные стоянки, а в бизнес- и элитном классе – подземные. Для высокобюджетных проектов наличие подземного паркинга – это обязательная составляющая, которая и дает право отнести его к этому ценовому сегменту. Чем престижнее и дороже проект, тем комфортнее и современнее паркинг: в нем будут более высокие потолки, лифты с доступом на этаж, мини-мойки и прочее. На стоимость машино-места также влияет и его характеристики. Например, самыми дорогими становятся места на вернем уровне подземного паркинга, рядом с лифтом или близко к выезду.
Генеральный директор компании « Метриум Групп » Мария Литинецкая отмечает, что в последнее время на рынке все чаще стали появляться объекты с подземным паркингом даже в проектах массового сегмента. Эксперт считает, что в массовом сегменте паркинг не приносит большой прибыли застройщику, однако, увеличивает спрос на 5-10%.
Самый широкий диапазон цен на парковочные места наблюдается в границах «старой» Москвы. Так, по данным компании Rose Group, в массовом сегменте машино-место обойдется от 850 тыс. до 1,5 млн рублей. Похожие цены озвучили в «Метриум Групп» — стоимость машино-места в жилом комплексе комфорт-класса может варьироваться от 1 до 2 млн рублей. Эксперты компании «Родина – Управление проектами» сместили нижнюю границу до 500 000 рублей за машино-место в наземной парковке и до 1 миллиона – в подземной. Примерно такие же цифры называют в «МИЭЛЬ Новостройки» – 946,5 тыс. рублей за паркинг в массовом сегменте. В «БЭСТ Новострой» советуют ориентироваться на сумму в размере 600-800 тыс. руб. в проектах класса «комофрт» в границах «старой» Москвы.
Если говорить о бизнес-классе «старой» Москвы, то здесь по словам Натальи Саакянц и Марии Литинецкой, стоимость паркинга составляет в среднем 2 млн рублей. Эксперты компании «МИЭЛЬ Новостройки» также зафиксировали среднюю цену на машино-место в бизнес-классе на уровне 2,1 млн рублей.
В элитном сегменте ценник за машино-место может достигать 5 млн. рублей. Мария Литинецкая назвала более высокий верхний диапазон цен для элитного сегмента – 7 млн рублей. Однако самые высокие цены зафиксировали в компании «Родина». По словам генерального директора Дениса Бородако, в жилых комплексах элит-класса цена за машино-места может достигать 10 000 000 рублей.
В Подмосковных проектах массового сегмента стоимость места в наземном паркинге может варьироваться от 500 тыс. до 1 млн, а в подземных доходить до 1,5 млн рублей. В проектах массового сегмента за МКАД есть и более доступные предложения – от 350 тыс. руб. В проектах бизнес-класса в области стоимость парковок также может достигать 500-700 тыс. руб. за место, иногда до 1 млн руб. По данным компании Rose Group, в проектах эконом- и комфорт-классов Московской области и Новой Москвы цена на машино-место в наземном паркинге варьируется от 450 тыс. до 1,2 млн рублей. Подземный гараж стоит от 650 тыс. до 1,4 млн рублей.
Эксперты отмечают, что сегодня в условиях непростой ситуации в экономике и снижения уровня доходов населения, покупатели, особенно в массовом сегменте, отказываются от приобретения машино-мест. По данным «Метриум Групп», спрос на такую недвижимость за последние несколько месяцев снизился на 15-20%, что в том числе связано с их удорожанием.
В комфорт-классе в ЖК « Водный » сегодня можно приобрести машино-место по цене от 625 до 890 тыс. рублей, а в ЖК « Фили Град » от 1 до 2 млн рублей. В бизнес-классе в ЖК « Донской Олимп » подземный «гараж» будет стоить примерно 1,4-1,9 млн, а в ЖК « V-House » от 1 до 3 млн рублей. В премиум-классе стоимость подземного паркинга начинается от 2,7 млн рублей в ЖК « Долина Сетунь », а, например, собственнику квартир в Barkli Residense он обойдется в 2,8 – 4,9 млн рублей. Паркинг в ЖК «Остоженка 11» будет стоить 6-7,5 млн рублей, а в ЖК «Большой Афанасьевский» – от 7 млн рублей и выше.
КАК ПРИОБРЕТАЮТ
В большинстве случаев машино-места приобретаются отдельно, за исключением специальных акций, где застройщик предоставляет его в подарок при покупке квартиры. Как правило, на машино-места формируется отдельный прайс-лист. Если застройщик предлагает место на парковке при покупке квартиры в подарок, то чаще всего стоимость машино-места вычитается из стоимости квартиры (оформляется скидка), а впоследствии машино-место приобретается по отдельному договору купли-продажи или по ДДУ, если ЖК еще не введен в эксплуатацию.
В массовом сегменте квартиры и машино-места в подземном паркинге продаются отдельно. В бизнес-классе практикуется продажа квартир вместе с машино-местом. Покупая и то и другое одновременно, клиент всегда может рассчитывать на дополнительный дисконт и прочие преференции, например, возможность выбрать более ликвидное место, которое еще не выставлено в продажу. Для того чтобы стимулировать спрос на эту недвижимость застройщики предлагают скидки как при 100% оплате, так и при покупке сразу нескольких мест, рассрочки, в том числе беспроцентные. В некоторых проектах при покупке 2- или 3-комнатной квартиры вместе с машино-местом предоставляется существенная скидка – около 500 тыс. рублей. В целом, подобные акции на рынке появляются часто, что обусловлено более длительным периодом реализации паркинга по сравнению с квартирами в одном проекте.
В основном это свойственно массовому сегменту. «Об этом свидетельствуют ранее очень востребованные проекты, где количество приобретаемых квартир в месяц достигало 200-300 объектов, а вот машино-места продавались годами после сдачи объекта госкомиссии, – объясняет Наталья Саакянц. – Эта проблема в первую очередь связана с менталитетом наших граждан, которые надеются на авось и каждый раз сталкиваются с трудностями найти парковку. Второй причиной является относительно низкая платежеспособность населения. В массовом сегменте люди приобретают жилье в ипотеку в 50% случаев, а на машино-место уже не всегда удается накопить».
Это касается в основном тех, кто берет квартиру в ипотеку. «Такие покупатели часто не имеют средств на покупку места в паркинге и вынуждены оставлять машину на гостевых и стихийных стоянках возле дома. А через некоторое время они могут «созреть» на покупку машино-места. Иногда семья понимает, что им недостаточно одного парковочного места и приобретает второе. Практика показывает, что в эконом- и комфорт-классе, машино-места в паркингах находятся в экспозиции более длительное время чем квартиры», — комментирует генеральный директор компании « МИЭЛЬ-Новостройки » Софья Лебедева.
Как рассказал Urbanus.ru заместитель руководителя департамента новостроек компании « НДВ-Недвижимость » Антон Конобеевский, в декабре прошлого года, продемонстрировавшего повышенный спрос на недвижимость, покупатели активно приобретали и квартиры, и машино-места. «Большая часть машино-мест в подземном паркинге реализуется на этапе завершения строительных работ. Это связано с тем, что в массовом сегменте не все могут внести сразу две суммы – и за квартиру, и за машино-место. Многие стараются потратить имеющуюся сумму на жилье, а уже потом, накопив еще денег, покупают машино-место в подземном паркинге», – отметил он.
Для тех, кто считает, что покупка машино-места дело затратное, существует альтернатива – аренда. Аренда на непродолжительный срок будет выгодней, однако, не всегда есть такая возможность. По мнению Марии Литинецкой, покупка машино-места требует гораздо больших вложений, однако, если сам жилой комплекс ликвидный и место на парковке было приобретено по выгодной цене либо с хорошим дисконтом, то в дальнейшем при перепродаже покупатель собственник только выиграет, поскольку такая недвижимость всегда будет востребована, а цены на нее вряд ли будут снижаться. Антон Конобеевский советует учитывать тот факт, что в интересах застройщика ─ продать машино-места и не держать их на балансе. «Как только появится покупатель, застройщик продаст это место, даже если он сдает его в аренду. Таким образом, только покупка может дать гарантию того, что это машино-место будет только вашим», – резюмирует эксперт.
Наталья Саакянц считает, что покупать машино-место надо либо на начальной стадии реализации, либо в момент акций и скидок от застройщика. «Однако единственного правильного ответа на этот вопрос не существует. Многое зависит от объема паркинга, покупки машино-места в кредит или же на собственные средства потребителя и т.д. Если же вы все-таки приобрели машино-место, будьте готовы ежемесячно оплачивать эксплуатационных платежи. В среднем они составляют 1,5-2,5 тыс. рублей в месяц в массовом сегменте», – рассказывает эксперт.
В Москве гараж давно перестал быть роскошью и атрибутом жилья элитного класса. Он становится необходимостью для комфортного существования в городской среде. Совокупность таких факторов, как разумная ценовая политика компаний, отсутствие административных барьеров и прозрачное законодательство позволят решить проблему с машино-местами в условиях все более плотной застройки и увеличения числа автомобилей.
Редакция Urbanus.ru
Свежие обзоры о новостройках
