На сегодняшний день большинство апартаментов предлагаются либо в составе отдельно стоящего здания (как правило, реконструируемого), либо в составе многофункциональных комплексов (вновь возводимых либо реконструируемых). Конечно, для покупателя важно все – и местоположение, и класс апартаментов. Однако, к примеру, наличие развитой инфраструктуры в самом комплексе и в ближайшем окружении будет являться весьма приятным бонусом к покупке апартаментов. Поэтому компанией Est-a-Tet совместно с Urbanus.ru составлен рейтинг апартаментов, расположенных в составе многофункциональных комплексов в Москве.
Были рассмотрены строящиеся апартаменты, входящие в состав многофункциональных комплексов (комплексы, включающие апартаменты, инфраструктуру, офисные площади, торговые площади) и сдающиеся в 2013 году или позже.
Рис. 1. Апартаменты в МФК
|
№, объект, адрес |
ГК |
Состояние |
Описание |
Тип апартаментов |
Диапазон площадей, кв.м. |
Диапазон цен, руб./кв.м. |
Диапазон стоимости, руб. |
Девелопер |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
|
1. МФК « Фили Град » ЗАО Береговой пр., вл. 5 |
2 кв. 2016 |
Возведение нижних этажей |
Монолитно-кирпичный Класс «Стандарт» |
1к |
41,4 – 53,1 |
129 000 – 155 000 |
5 389 620 – 7 805 700 |
MR Group |
|
2к |
58,54 – 69,51 |
121 000 – 155 000 |
7 785 820 – 10 158 000 |
|||||
|
3к |
100,21 |
140 000 – 150 000 |
14 029 400 – 15 031 500 |
|||||
|
2. МФК « Водный » корп. 1, 2, 3, 4 САО Головинское ш., вл. 5 |
2 кв. 2016 |
Возведение нижних этажей |
Монолитно-кирпичный Класс «Стандарт» |
1к |
42,7 – 48,6 |
124 000 – 145 000 |
5 465 600 – 6 998 400 |
|
|
2к |
64,7 – 71,1 |
113 000 – 142 000 |
7 634 600 – 10 096 200 |
|||||
|
3к |
95,9 – 96,9 |
113 000 – 144 000 |
10 836 700 – 13 953 600 |
|||||
|
3. МФК « Флотилия » САО ул. Ляпидевского вл. 1 |
4 кв. 2016 |
Возведение нижних этажей |
Монолитно-кирпичный Класс «Бизнес» |
1к |
46,9 – 56,4 |
118 163 – 130 595 |
5 734 604 – 7 365 558 |
ГК «Грас» |
|
2к |
73,2 – 188,1 |
102 750 – 185 000 |
7 757 625 – 34 798 501 |
|||||
|
3к |
99,8 – 196,2 |
102 750 – 185 000 |
10 357 045 – 36 296 999 |
|||||
|
4к |
132,7 – 168 |
95 000 – 185 000 |
15 960 – 27 398 501 |
|||||
|
4. МФК « Арена Парк » САО Ленинградский просп. 36 |
4 кв. 2018 |
Начальный этап |
Монолитно-кирпичный Апартаменты Класс «Бизнес» |
1к |
44,2 – 62,8 |
176 125 – 248 869 |
9 000 000 – 13 800 000 |
УК «Динамо» |
|
2к |
70,9 – 102,4 |
156 446 – 266 850 |
12 500 000 – 24 600 000 |
|||||
|
3к |
86,8 – 171,3 |
149 335 – 277 207 |
15 700 000 – 42 400 000 |
|||||
|
4к |
127,8 – 171,2 |
181 818 – 282 374 |
24 100 000 – 47 100 000 |
|||||
|
5к |
156,3 – 225,6 |
259 117 – 282 230 |
40 500 000 – 61 900 000 |
|||||
|
6к |
212,5 |
264 000 – 274 353 |
56 100 000 – 58 300 000 |
|||||
|
8к |
371,2 – 373,9 |
284 568 – 291 522 |
105 700 000 – 109 000 000 |
|||||
|
5. МФК « Парк Мира » СВАО Проспект Мира 102, стр. 17 |
4 кв. 2014 |
Реконструкция |
Монолитно-кирпичный Класс «Бизнес» |
Св.пл |
40,3 – 118,1 |
176 384 – 288 000 |
9 295 437 – 23 620 000 |
Sminex |
|
6. МФК « Штаб-квартира на Мосфильмовской » ЗАО Мосфильмовская ул. |
4 кв. 2015 |
Котлован |
Монолитно-кирпичный Класс «Бизнес» |
1к |
51,5 – 63,7 |
181 700 – 185 700 |
9 383 300 – 11 797 240 |
ГК « Мортон » |
|
2к |
67,9 – 85,7 |
171 700 – 176 700 |
11 692 380 – 15 014 640 |
|||||
|
3к |
104,6 – 120 |
166 000 – 169 200 |
17 489 120 – 20 160 000 |
|||||
|
7. МФК « Новый Арбат, 32 » ЦАО ул. Новый Арбат, 32 |
4 кв. 2013 |
Внутренние работы |
Монолитно-кирпичный Класс «Элита» |
1к |
44,9 – 79,5 |
317 240 – 574 204 |
18 717 160 – 43 065 328 |
Балтийская строительная компания |
|
2к |
69,9 – 160,1 |
317 240 – 812 135 |
29 807 871 – 107 058 025 |
|||||
|
3к |
111,2 – 186,6 |
469 515 – 789 928 |
59 158 914 – 114 842 181 |
|||||
|
4к |
158,4 – 162,6 |
469 515 – 539 308 |
74 371 203 – 87 691 515 |
|||||
|
5к |
429,1 |
729 652 |
313 093 704 |
|||||
|
8. МФК « IQ-квартал » ЦАО Краснопресненская наб.,11-ый участок ММДЦ «Москва Сити» |
1 кв. 2015 |
Возведение средних этажей |
Комплекс в ММДЦ «Москва-Сити» Класс «Премиум» |
2к |
61,8 – 115,1 |
325 000 – 380 000 |
22 614 000 – 42 587 000 |
ГАЛС-Девелопмент |
|
9. МФК « ОКО » ЦАО 1-й Красногвардейский пер., 11 |
2 кв. 2015 |
Возведение нижних этажей |
Монолитно-кирпичный Класс «Премиум» |
4к |
193 – 293
|
369 156 – 452 617 |
71 985 371 – 129 901 097 |
Capital Group |
|
10. МФК « Меркурий Сити » ЦАО Пресненский 1-й Красногвардейский пер., 15 |
4 кв. 2013 |
Внутренние работы |
Комплекс в ММДЦ «Москва-Сити» Класс «Премиум» |
2к |
80,5 – 115,7 |
334 025 – 652 144 |
34 805 400 – 61 366 746 |
Liedel Investments Limited (Кипр) |
|
3к |
121,4 – 163 |
362 656 – 636 238 |
56 284 158 – 99 571 247 |
|||||
|
4к |
190,5 – 506,3 |
381 743 – 620 332 |
76 768 509 – 225 489 110 |
|||||
|
Итого |
40,3 – 506,3 |
95 000 – 812 135 |
5 389 620 – 313 093 704 |
|
||||
|
Среднее |
87,55 |
240 724 |
21 075 386 |
|||||
Рейтинг апартаментов по месторасположению
Для составления рейтинга апартаментов по местоположению были приняты во внимание такие критерии как удобство расположения (в плане возможности добраться до центра), удаленность от Кремля, благоприятность транспортной обстановки и видовые характеристики. Все апартаменты оценивались по 5-бальной шкале.
Для апартаментов большое значение имеет удобство расположения (наличие метро в шаговой доступности, количество крупных магистралей, по которым можно добраться до комплекса). По данному критерию безусловным лидером являются проекты, представленные в пределах садового кольца, а также вблизи ММДЦ «Москва-Сити». За счет своего расположения и прекрасной транспортной доступности, эти апартаменты выгодно отличаются от конкурентов.
Транспортная обстановка оценивалась по нескольким факторам:
- Загруженность прилегающих магистралей и улиц в утренние и вечерние часы пик;
- Общая транспортная обстановка (удобство выезда на основные транспортные магистрали);
- Загруженность веток метро.
По данным критериям были проставлены оценки и рассчитаны значения, учитывая удельный вес каждого из критериев. Далее проекты были отранжированы в порядке убывания по сумме баллов.
|
Вес критерия |
0,4 |
0,1 |
0,3 |
0,2 |
1 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
|
Название, адрес |
Состояние |
Удобство расположения |
Удаленность от Кремля |
Транспортная обстановка |
Видовые характеристики |
Итого |
|
МФК «IQ-квартал» ЦАО Краснопресненская наб, 11-ый участок ММДЦ «Москва Сити» |
Возведение средних этажей |
5 |
4 |
3 |
5 |
4,3 |
|
МФК «Меркурий Сити» ЦАО Пресненский 1-й Красногвардейский пер., 15 |
Внутренние работы |
5 |
4 |
3 |
5 |
4,3 |
|
МФК «ОКО» ЦАО 1-й Красногвардейский пер., 11 |
Возведение нижних этажей |
5 |
4 |
3 |
5 |
4,3 |
|
МФК «Новый Арбат, 32» ЦАО ул. Новый Арбат, 32 |
Внутренние работы |
5 |
5 |
3 |
3 |
4 |
|
МФК «Парк Мира» СВАО Проспект Мира 102, стр. 17 |
Реконструкция |
5 |
3 |
4 |
2 |
3,9 |
|
МФК «Арена Парк» САО Ленинградский просп. 36 |
Начальный этап |
4 |
3 |
3 |
4 |
3,6 |
|
МФК «Водный» корп. 1, 2, 3, 4 САО Головинское ш., вл. 5 |
Возведение нижних этажей |
4 |
2 |
3 |
3 |
3,3 |
|
МФК «Штаб-квартира на Мосфильмовской» ЗАО Мосфильмовская ул |
Котлован |
3 |
3 |
3 |
4 |
3,2 |
|
МФК «Фили Град» ЗАО Береговой пр., вл. 5 |
Возведение нижних этажей |
3 |
3 |
3 |
3 |
3 |
|
МФК «Флотилия» САО ул. Ляпидевского вл. 1 |
Возведение нижних этажей |
1 |
1 |
2 |
3 |
1,7 |
Рейтинг апартаментов по развитости инфраструктуры
Для успешной реализации проекта важнейшую роль играет развитость инфраструктуры, причем как внутренней (наличие доп. услуг для жильцов), так и внешней (социальная инфраструктура: школы, детские сады, торгово-развлекательная инфраструктура). При выборе апартаментов безусловным ключом к сердцу покупателей является наличие «под боком» всех необходимых элементов социальной инфраструктуры, а возможность обеспечить досугом себя и своих близких, не выходя за территорию комплекса, станет приятным дополнением к этому.
|
Вес критериев |
0,4 |
0,3 |
0,3 |
1 |
|---|---|---|---|---|
|
Название, адрес |
Внутренняя инфраструктура |
Социальная инфраструктура |
Торг. Развл. инфраструктура |
Итого |
|
МФК «Водный» корп. 1, 2, 3, 4 САО Головинское ш., вл. 5 |
5 |
5 |
5 |
5 |
|
МФК «Арена Парк» САО Ленинградский просп. 36 |
5 |
4 |
4 |
4,4 |
|
МФК «Фили Град» ЗАО Береговой пр., вл. 5 |
5 |
5 |
3 |
4,4 |
|
МФК «Флотилия» САО ул. Ляпидевского вл. 1 |
4 |
5 |
3 |
4 |
|
МФК «Штаб-квартира на Мосфильмовской» ЗАО Мосфильмовская ул |
4 |
4 |
4 |
4 |
|
МФК «Парк Мира» СВАО Проспект Мира 102, стр. 17 |
4 |
4 |
4 |
4 |
|
МФК «Новый Арбат, 32» ЦАО ул. Новый Арбат, 32 |
5 |
3 |
3 |
3,8 |
|
МФК «IQ-квартал» ЦАО Краснопресненская наб., 11-ый участок ММДЦ «Москва Сити» |
5 |
1 |
5 |
3,8 |
|
МФК «Меркурий Сити» ЦАО Пресненский 1-й Красногвардейский пер., 15 |
5 |
1 |
5 |
3,8 |
|
МФК «ОКО» ЦАО 1-й Красногвардейский пер., 11 |
5 |
1 |
5 |
3,8 |
Итоговые оценки
Подведем промежуточные итоги рейтинга. Выставим суммарные оценки, присвоив соответствующие веса полученным оценкам местоположения и инфраструктуры.
|
Вес критериев |
0,6 |
0,4 |
1 |
|---|---|---|---|
|
Название, адрес |
Местоположение |
Инфраструктура |
Итого |
|
МФК «IQ-квартал» ЦАО Краснопресненская наь., 11-ый участок ММДЦ «Москва Сити» |
4,3 |
3,8 |
4,1 |
|
МФК «Меркурий Сити» ЦАО Пресненский 1-й Красногвардейский пер., 15 |
4,3 |
3,8 |
4,1 |
|
МФК «ОКО» ЦАО 1-й Красногвардейский пер., 11 |
4,3 |
3,8 |
4,1 |
|
МФК «Водный» корп. 1, 2, 3, 4 САО Головинское ш., вл. 5 |
3,3 |
5 |
3,98 |
|
МФК «Парк Мира» СВАО Проспект Мира 102, стр. 17 |
3,9 |
4 |
3,94 |
|
МФК «Арена Парк» САО Ленинградский просп. 36 |
3,6 |
4,4 |
3,92 |
|
МФК «Новый Арбат, 32» ЦАО ул. Новый Арбат, 32 |
4 |
3,8 |
3,92 |
|
МФК «Фили Град» ЗАО Береговой пр., вл. 5 |
3 |
4,4 |
3,56 |
|
МФК «Штаб-квартира на Мосфильмовской» ЗАО Мосфильмовская ул |
3,2 |
4 |
3,52 |
|
МФК «Флотилия» САО ул. Ляпидевского вл. 1 |
1,7 |
4 |
2,62 |
Цена или качество?
Проанализировав представленные проекты по цене, местоположению и наличию инфраструктуры, было решено дать конечную оценку с помощью параметра «Цена-качество». В данном случае этот параметр характеризует цену одного балла «качества» для каждого проекта – средняя цена квадратного метра в проекте поделена на количество полученных баллов.
Первые два места заняли проекты стандарт-класса, за счет невысокой средней цены покупки, а также хорошо развитых характеристик местоположения и инфраструктуры. В нижней части рейтинга, несмотря на отличные видовые показатели, а также развитую торгово-развлекательную инфраструктуру, оказались проекты, представленные в ММДЦ «Москва Сити». Соотношение «Цена-качество» здесь находится в диапазоне 87 355 - 160 801 рублей за балл качества, что в несколько раз выше, чем в проектах, занимающих верхние строчки рейтинга.
Отметим, что в этом рейтинге не анализировалась такая составляющая качества, как качество самого проекта – т.е. уровень отделки общественных зон, применяемые материалы, архитектура, планировочные решения и т.п. Каждый может решить для себя сам, насколько это важно или не важно, и, соответственно, насколько в этом случае «цена-качество» будут соответствовать его ожиданиям.
«Данный рейтинг построен, исходя из предпосылки, что практичному покупателю апартаментов, прежде всего, важны характеристики местоположения и инфраструктуры, а качество самих проектов принимается во внимание уже во вторую очередь. Поэтому лидерство проектов компании MR Group неслучайно – это пример того, как можно за счет удачного места и развитой инфраструктуры создать новый интересный, востребованный и при этом относительно недорогой формат жилья», – заявил Денис Бобков, Руководитель Аналитического центра компании Est-a-Tet.
«Важность инфраструктуры, особенно внутренней, понимают сегодня все девелоперы. Поэтому не удивительно, что ни один из рассматриваемых апартаментов не получил по данному параметру оценку ниже 4 баллов из 5. Что же касается удобства расположения и видовых характеристик, то разброс оценок уже существенно выше, что вполне предсказуемо», – отметил Петр Давыдов, главный редактор портала Urbanus.ru.
Рейтинг апартаментов в МФК по соотношению цена/качество
|
Название, адрес |
Средняя цена, руб/кв.м. |
Общее кол-во баллов |
Соотношение «Цена-качество» - цена одного балла, руб. |
|---|---|---|---|
|
МФК «Водный» корп. 1, 2, 3, 4 САО Головинское ш., вл. 5 |
129 557 |
3,98 |
32 552 |
|
МФК «Фили Град» ЗАО Береговой пр., вл. 5 |
133 602 |
3,56 |
37 529 |
|
МФК «Флотилия» САО ул. Ляпидевского вл. 1 |
119 299 |
2,62 |
45 534 |
|
МФК «Штаб-квартира на Мосфильмовской» ЗАО Мосфильмовская ул. |
173 133 |
3,52 |
49 186 |
|
МФК «Парк Мира» СВАО Проспект Мира 102, стр. 17 |
213 565 |
3,94 |
54 204 |
|
МФК «Арена Парк» САО Ленинградский просп. 36 |
228 842 |
3,92 |
58 378 |
|
МФК «IQ-квартал» Краснопресненская наб.,11-ый участок ММДЦ «Москва Сити» |
354 660 |
4,1 |
86 502 |
|
МФК «ОКО» ЦАО 1-й Красногвардейский пер., 11 |
402 095 |
4,1 |
98 072 |
|
МФК «Меркурий Сити» ЦАО Пресненский 1-й Красногвардейский пер., 15 |
450 369 |
4,1 |
109 846 |
Свежие обзоры о новостройках
