Прошедший 2008 год стал одним из самых сложных для рынка городской жилой недвижимости за последние 10 лет. Если говорить о векторе его развития, то все второе полугодие он корректировался финансовым кризисом, который оказал огромное влияние и на первичный рынок, и на вторичный. Urbanus.ru проанализировал тенденции ушедшего года, а также, с помощью специалистов, сделал прогноз на 2009 год.
Тенденции
Главной тенденцией прошедшего 2008 года стал, безусловно, мировой финансовый кризис и его последствия. Нестабильная экономическая ситуация, сложившаяся во второй половине года, привела к тому, что основные показатели рынка жилой недвижимости столицы начали снижаться – квартиры подешевели, спрос и предложение снизились, уменьшилось количество выводимых на рынок новостроек . По мнению многих аналитиков, все это привело к тому, что вместо рынка продавца стал формироваться рынок покупателя. В текущих условиях продавцы вынуждены идти на поводу у покупателя, в противном случае продажи квартир могут остановиться полностью. Как следствие, к концу года можно было наблюдать если не обвальное падение цен, то существенное их снижение, во многом благодаря скидкам, размеры которых достигали 70% по отдельным предложениям.
Но цены на квартиры падали не весь год. Начало его, наоборот, ознаменовалось бурным ростом, стоимость квадратного метра увеличивалась на 3-4% в месяц. В марте 2008 года произошло событие, вызвавшее широкий резонанс общественности: в первую неделю первого весеннего месяца средневзвешенная стоимость квадратного метра, по данным аналитического центра IRN, превысила психологическую отметку в $5 тыс. и составила $5021 за кв. м. Тогда эта цифра удивила многих. Кого-то своей «заоблачной» высотой, кто-то наоборот заявил, что цифра занижена как минимум на 20%. Ведущих игроков риэлтерского рынка данные IRN возмутили. «Данным IRN, при всем нашем к ним уважении, я бы доверять не стал. Аналитический центр не является продавцом недвижимости, поэтому не может оперировать реальными цифрами. Возьмем, к примеру, вторичный рынок жилья московского региона. Ежемесячно в столице заключается порядка 6 тыс. сделок, из них 1,5 тыс. проходят через нашу компанию. Мы видим цифры и можем их анализировать», - так прокомментировал данные IRN председатель совета директоров корпорации «ИНКОМ» Константин Попов. По данным «Инком-Недвижимости», на тот момент средняя стоимость квадратного метра в Москве на вторичном рынке, без учета элитной недвижимости, составляла $6,9 тыс.
Но и помимо кризиса, роста и падения цен, на рынке произошли серьезные изменения. Одним из важнейших событий стало вступление в силу Градостроительного кодекса. «Это очень важный документ, он конкретизировал многие понятия и процедуры, по которым можно договориться, либо наоборот вести спор, при застройке той или иной территории. Кодекс дал возможность участникам рынка действовать в рамках закона», - говорит управляющий партнер компании Panorama Estate Омар Гаджиев. Еще одной законодательной инициативой стало внесение поправок в Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве». Согласно предложенным Госдумой изменениям, девелоперы в ближайшем будущем лишатся возможности продавать квартиры, используя вексельные схемы и предварительные договора. Кроме того, ряд аналитиков склонны полагать, что работа застройщиков строго по ФЗ 214 может стать гарантией для покупателей в том, что дом, в котором приобретается квартира, будет достроен, несмотря на кризис.
Предложение
Еще до начала мирового финансового кризиса специалистами рынка жилой недвижимости было отмечено существенное снижение объемов предложения. В первую очередь эта тенденция затронула рынок первичного жилья. Если в первом полугодии общее количество новостроек, в которых продавались квартиры, оставалось примерно на одном уровне, то предложение в квартирном выражении снизилось за 6 месяцев почти вдвое. Такие данные приводит руководитель аналитической службы МИАН-Агентство недвижимости Алексей Кудрявцев. «Количество адресов в новостройках, выставленных на продажу в Москве в июне 2008 года, практически не изменилось по сравнению с маем и составило около 330 адресов. Таким образом, можно констатировать, что предложение на первичном рынке недвижимости Москвы в течение всей первой половины года было достаточно стабильно. Вместе с тем, ассортимент предлагаемых квартир в этих новостройках постепенно сокращался. По нашим оценкам, с начала года количество выставленных в них квартир на реализацию снизилось на 30-60% в зависимости от адреса», - приводит специалист данные мониторинга рынка.
Впоследствии ситуация только ухудшалась. В летний период количество новостроек на рынке стало сокращаться. Причиной этому стало то, что квартиры раскупались быстрее, чем новые объекты выходили на рынок. После сентября тенденция продолжилась, но уже по другой причине – волны мирового финансового кризиса, докатившиеся до России и проблемы с кредитованием девелоперов, которые за этим последовали, заставили многих застройщиков отказаться от ряда своих проектов. «Заявленных объектов было заморожено порядка 80-90%, это касается именно «бумажных» проектов. Что касается проектов, по которым уже начато строительство, то я не думаю, что в этом случае можно говорить о повальной заморозке. Произойдет лишь смещение сроков ввода объекта в эксплуатацию, но потихоньку строительство будет продолжаться», - высказывает мнение Омар Гаджиев.
По данным Аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ», к концу 2008 года приток новых предложений на рынке новостроек фактически сократился. В декабре количество новых квартир увеличилось всего на 1,8% по сравнению с ноябрем и составило 42,7 тысячи, в то время как общая площадь выставленного на продажу жилья сократилась на 1,4%.
И все же 2008 год принес на рынок ряд интересных предложений. Традиционно, в наших обзорах мы не затрагиваем типовое жилье эконом-класса, поэтому сосредоточимся на объектах средней и высшей ценовых категорий.
Объекты, вышедшие на рынок в первой половине 2008 года:
- жилой комплекс «Sky House» в районе Якиманки (140 тыс. кв. м, ул. Мытная, 40-44);
- реконструированный особняк на 9 квартир в районе Арбата (3 тыс. кв. м, М. Каковинский пер., 6);
- апартаменты в бизнес-центре «на Николоямской» в районе Таганки.
Объекты, вышедшие на рынок в III квартале:
- жилые особняки в районе Остоженки (Б. Знаменский пер., 13-15. В одном из особняков - 8 квартир площадью от 113 до 550 кв. м, в том числе трехуровневые, второй представляет собой отдельный 2-х этажный особняк с мансардой);
- жилой комплекс «11 Станиславского» в районе Таганки (ул. Станиславского, 11. Комплекс состоит из 5 домов на 38 квартир площадью от 60 до 340 кв. м и отдельной резиденции площадью 1 150 кв. м);
- жилой комплекс «Сетунь» (пересечение Минской и Мосфильмовской улиц, 52 тыс. кв. м);
Объекты, вышедшие на рынок в IV квартале:
- жилой комплекс «Тверской» (3-я Тверская-Ямская, вл. 4-10. Комплекс представляет собой 11-ти этажный клубный дом на 27 квартир площадью от 157 до 262 кв. м с подземной парковкой на 65 м/м);
- жилой комплекс «Четыре солнца» в Замоскворечье (ул. Б. Татарская, 13. Комплекс состоит из четырех корпусов переменной этажности на 214 квартир площадью от 60 до 300 кв. м с подземным паркингом на 427 м/м);
Кроме того, по словам управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, началось предварительное бронирование квартир в жилом комплексе на месте завода «Каучук», предполагающем возведение более 100 тыс. кв. м жилья класса бизнес и элит. «Примечательно это тем, что выход данного объекта ожидается рынком давно, однако сроки начала продаж по тем или иным причинам постоянно переносятся, по состоянию на октябрь 2008 года они ожидаются не ранее, чем в 2009 году», - говорит он.
Данные УК «Пересвет-Инвест»
Объем предложений на вторичном рынке, резко снизившийся в 2007 году с 55 тыс. до 30 тыс. квартир, в 2008 году вел себя довольно стабильно, а к концу года даже был продемонстрирован серьезный рост. По итогам ноября 2008 года общее количество квартир, выставленных на продажу в этом сегменте составило около 42 тыс. Интересно отметить, что, в отличие от рынка новостроек, где финансовый кризис вызвал сокращение объемов предложения, на вторичке нестабильность в экономике спровоцировала обратную тенденцию. Объяснить это явление довольно просто: с одной стороны, покупатели, приобретавшие квартиры с инвестиционными целями, выставили свои объекты на продажу, в ожидании серьезного падения цен на жилье в 2009 году. С другой, падения цен ждут и покупатели, за счет этого снизился уровень спроса, что так же отразилось на предложении.
Спрос
Кривая спроса в течение всего 2008 года изменялась так же значительно, как и предложения. В начале отчетного периода покупательская активность сильно повысилась, особенно это было заметно на фоне ее снижения к концу 2007 года. Пиковое количество сделок купли-продажи жилья в столице пришлось на февраль и март, а в элитном сегменте – на март-апрель. К началу лета количество заявок поубавилось, в отдельных сегментах уменьшение количества сделок составило почти 2 раза. На тот момент это можно было объяснить традиционным летним затишьем, но прогнозы экспертов о том, что после окончания сезона отпусков ситуация поменяется, не оправдались. «Однако с приходом осени, когда традиционно рынок оживает после летнего затишья, повышение уровня спроса не было зафиксировано. Ввиду нестабильной ситуации на мировых финансовых рынках и нагнетания слухов о возможном падении цен на жилье, рынок замер в ожидании дальнейшего развития событий», - говорит Константин Ковалев.
Кроме того, на уровень спроса сильно повлияла ситуация на рынке ипотеки. По этому сегменту кризис ударил больнее всего. В сентябре 2008 года банки повысили процентные ставки по кредитам и ужесточили условия. Вскоре после этого большинство банков вообще перестали кредитовать покупку жилья. Итогом этого стало то, что к концу года на рынке осталось порядка 15 банков, реально выдающих ипотеку. Но и в них клиенты идти не спешат: часть потенциальных потребителей кредитных продуктов ждет дальнейшего падения цен, другие боятся потерять работу и остаться без возможности гасить задолженность по ипотеке.
По мнению аналитиков компании IntermarkSavills , наибольшие трудности сейчас испытывает сегмент бизнес-класса. Если в первом полугодии ежемесячно совершалось 500-800 сделок, то концу года этот показатель сократился в 4-5 раз, при этом в 15% жилых комплексов продажи и вовсе остановились.
В элитном сегменте ситуация более спокойная, количество сделок хоть и уменьшилось, но продажи все равно идут. Активность снизилась, в первую очередь, среди инвестиционных покупателей, которые откладывают момент покупки квартир в ожидании «ценового дна». «Спрос же среди «обычных» покупателей, приобретающих жилье для собственного проживания, снижается менее существенно. Единственным важным изменением в связи с развернувшимся финансовым кризисом стала переориентация спроса на более готовое жилье», - комментирует Константин Ковалев. С ним согласна и Екатерина Батынкова, управляющий директор компании «Усадьба». По ее словам, степень готовности жилья играет ключевую роль в принятии решения о покупке в условиях кризиса. «Наиболее востребованными в настоящий момент являются предложения в тех объектах, которые находятся либо на завершающей стадии строительства, проходят процедуру сдачи Госкомиссии, или уже приняты в эксплуатацию и имеют документы на право собственности», - говорит она.
Цены
В конце 2007 года аналитиками рынка предсказывался рост цен в течении 2008 года на уровне 15-20%, но уже в первом полугодии увеличение стоимости жилья составило 27%. К июню средняя удельная цена предложения на первичном рынке жилья Москвы составила $7673 за кв. м. Максимальное значение этого показателя было зафиксировано в ЦАО – $16775 за кв. м. При этом, в Центральном округе был отмечен минимальный рост цен, всего 16%. Самое дешевое предложение по рынку отмечено в ЮВАО, где стоимость квадратного метра составила $5659. Наибольший рост цен был отмечен в ВАО, ЮАО и ЮВАО. Середина лета ознаменовалась стабилизацией, которая продолжилась в сентябре-октябре, а к ноябрю стоимость жилья пошла вниз. В то же время, стоит отметить, что тогда малая часть девелоперов официально заявила о снижении цен, покупатели получали дисконт уже непосредственно в процессе переговоров с продавцом. Размер скидки при этом варьировался от 3-5% до 70%.
В декабре тенденции к снижению стали еще более заметны, но все же итоговый рост цен за год оказался положительным и даже выше прогнозов 2007 года. «В 4 квартале рост прекратился, произошел даже небольшой откат назад, но в целом по итогам года можно сказать, что рост составил 25-30%. Получается, что даже если в 2009 году и произойдет коррекция цен вниз на 25-30%, о которой все сейчас говорят, то мы всего лишь вернемся к началу 2008 года, что не так уж и страшно», - поясняет Омар Гаджиев.
Наибольший итоговый прирост цен был зафиксирован в элитном сегменте. «Рынок жилой элитной недвижимости в 2008 году продемонстрировал наименьшую подверженность колебаниям из-за событий экономического и политического характера. Так на декабрь месяц по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, цены выросли в среднем на 30%. Более востребованные предложения продемонстрировали рост более 35%. А на некоторые отдельные объекты мы зафиксировали 70-ти процентный рост», - резюмирует Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty .
По данным «МИЭЛЬ» средневзвешенная стоимость квадратного метра в Москве по состоянию на декабрь составила 186 тыс. рублей ($6701).
Перспективы
Делать какие-либо прогнозы в условиях кризиса – занятие неблагодарное, ситуация может измениться как и в сторону дальнейшего падения цен и снижения активности игроков рынка, так и в абсолютно противоположную. Исходя из текущего положения вещей, в начале 2009 года цены продолжат снижаться, считает Омар Гаджиев. «В ближайшие полгода роста цен точно не будет, можно ждать только спада. Также в первом полугодии можно прогнозировать прояснение ситуации, которое позволит понять, насколько глубоким будет это падение, насколько продолжительным будет кризис». – говорит он. По мнению эксперта, в наступившем году рынок должен вступить в полосу рецессии, а ситуация на нем будет развиваться исходя из запаса отложенного спроса, который сформировался за второе полугодие 2008 года: насколько он будет велик, чтобы на волне спада цен повысить покупательскую активность. «И чем выше будет эта волна покупательской активности, тем быстрее мы выйдем из кризиса», - заключает Гаджиев.
С ним согласен и Константин Ковалев, он считает, что всплеск покупательской активности можно ожидать уже в ближайшем будущем. «Спрос может активизироваться достаточно быстро: сниженные цены привлекут инвесторов, играющих на повышение рынка, а также покупателей, неудовлетворенных жилищными условиями. Таким образом, в долгосрочной перспективе, несмотря на колебания рынка в ту или иную сторону, тренд роста цен на жилье в городе сохранится», - говорит он.
Не исключает роста цен и член совета директоров корпорации MIRAX Group Дмитрий Луценко. По его словам, большую роль в этом вопросе играет резкое снижение объема предложения на рынке, связанное с заморозкой ряда проектов и недоступностью заемного финансирования для девелоперов. «В долгосрочной перспективе нас ждет новый виток роста цен на недвижимость, так как банки сегодня не выдают кредиты под строительство новых объектов, а это значит, что через год-два мы получим ощутимый дефицит площадей при большом накопленном спросе. Я считаю, что уже в первые месяцы года рынок недвижимости восстановится и заживет: активизируется спрос, начнут проходить сделки», - считает специалист.
В целом, как бы не сложилась ситуация, уже сейчас можно говорить о том, что кризис окажет весьма благоприятное влияние на рынок жилой недвижимости, когда условия приобретения квартир будет диктовать не продавец, а покупатель.
Автор : Иван Кузнецов
Свежие обзоры о новостройках
