Декабрь на столичном рынке: застройщики открывают новые локации и осваивают популярные направления

Запуск строительных площадок в локациях, которые долгое время оставались белыми пятнами на девелоперских картах, обоснованно считается выигрышной стратегией. Но ее реализация серьезно затруднена особенностями участков. Вне строительного оборота находятся, как правило, наименее удобные зоны, густо покрытие промышленной инфраструктурой (уже во многом деградировавшей). Освоение таких пространств сопряжено с мобилизацией крупных ресурсов и значительными издержками. Однако при удачном и своевременном выходе на «целинные» территории застройщик может получить хорошую фору – ему (по крайней мере, на первых порах) не грозит конкуренция.

В условиях современного столичного рынка любая точка, открытая в таких районах, быстро притягивает покупательский интерес и позволяет собрать внушительную кассу. Так, район Царицыно за последние годы получил лишь одноименный долгострой. Очевидно, что здесь имеет место быть определенный потребительский голод в отношении нового жилья. Соответственно, ЖК «Кавказский бульвар 51», стартовавший в указанной локации за несколько дней до Нового Года, обладает высокими шансами на успех. Это один из четырех адресов в пределах МКАД, где сейчас продаются квартиры с прайсом до 6 млн рублей. Покупка двухкомнатного юнита обойдется в сумму от 11,35 до 15,78 млн рублей. Относительно доступный ценник должен перевесить в глазах потенциальной аудитории негативные факторы, среди которых выделяется соседство с промышленной зоной и Котляковским кладбищем.

Премьерные проекты декабря, стартовавшие внутри МКАД

Печатники – самый близкий к центру из еще неосвоенных районов. Он непосредственно примыкает к ТТК. Кроме того, у локации есть ценный бонус – протяженная береговая линия. Начало большого жилищного строительства в Печатниках не стало сенсацией – это ожидаемое и вполне закономерное событие, – но заслуживает внимания, что застройщики первой величины только сейчас приступили к экспансии на этом направлении. Весной 2018 г. структура, принадлежащая владельцам Level Group Владимира Мошковича и Кириллу Игнахину, арендовала участок площадью 10,6 га по Южнопортовой улице – один из активов обанкротившейся «СУ-155». В 2021 г. было объявлено, что на этой территории будет возведен ЖК Level Южнопортовая, рассчитанный более чем на 6 тыс. квартир. В проекте присутствуют 69-этажные корпуса (225 м). С такими данными они претендуют на место в топ-20 самых высоких зданий Москвы. Для сравнения высотность дома на Котельнической набережной достигает 176 м, а колокольни Ивана Великого – 81 м.

Level Group – не единственный оператор жилищного рынка, который проявляет интерес к строительству в Печатниках. В конце осени был согласован проект планировки территории, представленный ОАО «Южный речной порт», которая входит в структуру AEON Corporation. 44 га промышленной зоны уступят место 1 млн кв. м жилья и 0,4 млн кв. м инфраструктуры (деловой, гостиничной и социальной). Хинтерланд Южного речного порта – стратегическая локация для AEON Corporation. Шесть лет назад она уже анонсировала строительство жилого комплекса бизнес-класса на берегу Москвы-реки. Но тогда планы были куда скромнее – предполагалось сдать 0,5 млн кв. м недвижимости. Потенциал промышленной зоны «Печатники» оценивается сегодня в 4,0 млн кв. м жилья и 3,5 млн кв. м сопровождающей инфраструктуры.

Покровское-Стрешнево поднялось на шестую строчку по объему предложения среди районов «старой» Москвы с показателем в 1,2 тыс. квартир и апартаментов, готовых к реализации.  Это в полтора раза больше, чем год назад. Локальная экспозиция не просто расширяется – она включает все новые классы и фракции недвижимости. С выходом на рынок ЖК Primavera в ее составе появился высокобюджетный продукт. Это представитель нового девелоперского формата, который можно условно обозначить как «большой премиум». Премьерой жанра – причем сверхуспешной – считается ЖК «Остров», который также расположен на северо-западе Москвы, в Мневниковской пойме. Primavera займет широкую полосу земли вдоль береговой линии. Для нее подобран разнообразный градостроительный контент: четыре жилых квартала, связанных парком-бульваром, четыре школы (3775 мест), восемь детских садов, медицинский центр, спортивный кластер и благоустроенная набережная площадью 17,4 га. В авангард проекта выставлены два корпуса (264 лота) и подземный паркинг (233 лота). Тем не менее, основой предложения в Покровском-Стрешнево остается комфорт-класс. В декабре его позиции в районе еще больше укрепились благодаря выходу ЖК Sky Garden. За первую часть названия отвечают высотные секции по 43 этажа, за вторую – собственный парк площадью 3,85 га. С активацией ЖК Sky Garden ГК «ФСК» довела свою группировку на северо-западе до трех адресов. Теперь застройщик контролирует 7,6% предложения в округе, сравнявшись по этому показателю с концерном «Крост» и обойдя Level Group. Локальными лидерами по-прежнему остаются «Донстрой» (17,6%), ГК «ПИК» (12,2%) и ГК «МИЦ» (8,9%).

Как и Покровское-Стрешнево, Раменки объединяют в своих границах проекты всех трех основных классов. Правда, в декабре из них развивался лишь бизнес-сегмент. «Мосинжпроект» привнес в структуру ТПУ «Мичуринский проспект» жилищную составляющую – ЖК «Инноватор» (две 28-этажных башни с 587 квартирами). Архитектурную концепцию комплекса разработало бюро Speech. Идентичность зданий и связь с Мичуриным призваны подчеркнуть «фруктовые» паттерны на фасадах из моллированного стекла.

Sminex, похоже, намерен заявить о себе как об одном из главных игроков на рынке эксклюзивного жилья. Старт ЖК «Лаврушинский» близ Третьяковской галереи уже привел к радикальному перераспределению сил внутри Садового кольца. ЖК «Чистые пруды» в Потаповском переулке только усилит позиции застройщика в историческом центре столицы. Правда, новый проект впятеро уступает «Лаврушинскому» по объему фонда. До революции это был один из доходных домов страхового общества «Якорь». После реконструкции он получит бар, игровую комнату, фитнес-центр и паркинг на 45 автомобилей, что дает коэффициент обеспеченности машиноместами в 1,45. Дебютанту придется выдержать конкуренцию за финансы состоятельных покупателей с клубным домом «Абрикосов», который провел очень удачный сезон в 2021-м году (девять реализованных лотов на общую сумму в 2,07 млрд рублей, в том числе, четырехкомнатная квартира площадью 750,00 млн рублей).

Комплекс Wave некорректно рассматривать в качестве декабрьской премьеры. Он презентован еще весной, но, по сути, так и не поступил в экспозицию. В августе MR Group передала уже подготовленный ею участок (22 га бывшей территории Московского завода радиотехнической аппаратуры) Группе «ЛСР». По экспертным оценкам стоимость актива в момент заключения сделки могла достигать 12 млрд рублей. Еще 30-40 млрд рублей уйдет на освоение площадки. Незадолго до Нового Года ЛСР объявила о старте продаж в первом из четырех корпусов – высотном Azure. На его 50-м этаже пока свободна однокомнатная квартира (37,30 кв. м) с ценником в 15,50 млн рублей.

Пул реконструированных под апартаменты зданий пополнили корпуса бывшего Всероссийского проектно-конструкторского и технологического института мебели у станции Москва-Товарная. На рынке проект известен как ЖК «Шереметьевская 85». Бюджет студий по этому адресу варьируется от 4,27 (14,80 кв. м) до 9,39 (34,70 кв. м) млн рублей. Все лоты продаются с готовой отделкой.