В начале года покупательская активность последовательно нарастала и вышла на максимум в марте. Тогда было зарегистрировано 6,8 тыс. сделок, из них 3,7 тыс. имели ипотечную основу. Этот спрос подогревался тревогой, вызванной резким падением курса рубля и все более широким распространением коронавируса. А в апреле, несмотря на все адаптивные стратегии и оперативный запуск механизмов дистанционных сделок, случился обвал. Общее количество транзакций сократилось до 3,7 тыс. единиц. В бюджетной категории до 10 млн рублей ипотечных договоров стало вдвое меньше. Более дорогое жилье столкнулось с двухэтапной рецессией: сначала в апреле спрос на заемное финансирование упал на 43,7% по сравнению с мартом, а затем в мае был зафиксирован новый спад в размере 21,4% по сравнению даже со столь непродуктивным апрелем.
Восстановление рынка началось в июне. Впервые с марта месячный объем спроса поднялся выше отметки в 4 тыс. сделок. Однако эта реставрация носит специфический характер, который обозначился уже в мае. Если в январе-апреле доля ипотечных сделок оставалась стабильной и варьировалась в пределах 54,3-56,5%, то в конце весны она резко пошла вверх. По итогам мая 67,0% объектов недвижимости на первичном рынке Москвы было куплено с привлечением банковских средств. Однако этот рекорд продержался недолго. В июне 71,0% покупателей обратился за кредитом. Для Новой Москвы этот показатель еще выше – 77,5%. Согласно подсчетам[1] Urbanus.ru, сразу 20 жилых комплексов столицы закончили первый летний месяц с долей ипотечных сделок в 80-90%. А еще 16 новостроек преодолели 90-процентный рубеж. ЖК «Вереск» и ЖК Holland Park добились 100-процентного результата. Главным драйвером этого процесса выступила программа по субсидированию ипотеки, которая открыла возможность для покупки объектов с бюджетом до 10 млн рублей под 6,5% годовых. В конце июня был проведен ее апгрейд, расширивший охват вплоть до 15-миллионных лотов. Прямым следствием запуска проекта по льготному кредитованию можно считать повышение доли ипотечных квартир в бюджетной категории до 10 млн рублей. В мае этот показатель равнялся 70,9%, в июне – 74,1%. Общим понижением ставок поспешили воспользоваться и покупатели более дорогой недвижимости. В апреле среди них насчитывалось 52,3% ипотечников, в мае – 61,7%, а в июне – 67,0%.
Свою роль сыграли не только государственные программы поддержки, но и корпоративные. Например, ГК «ПИК» предлагала своим покупателям нулевую ставку (0,01%) в течение первого года кредитования. С учетом того, что для многих людей горизонт планирования ограничен как раз этим периодом, идея оказалась очень удачной. К июню семь восьмых «ПИКовской» реализации обеспечивалось ипотекой. В свою очередь 31% всех транзакций с применением заемных средств в Москве приходится на проекты от ПИК.
Это явление имеет двоякую природу. С одной стороны, став более доступной, ипотека проникла в те ниши, которые ранее, в период более высоких ставок не были активированы. Причем это касается не только доступных фракций жилья, но также продуктов бизнес- и премиум-класса. Ипотека становится едва ли не самым дешевым источником ликвидности для покупки недвижимости. Издержки, связанные с ней, оказываются ниже, чем при выводе средств из ценных бумаг, действующего бизнеса или других активов. И это дало рынку приток новых покупателей в критически необходимый для него момент. Он получил позитивный импульс именно тогда, когда больше всего в этом нуждался. Но вместе с тем успехи ипотечного кредитования маскируют сокращение аудитории, способной купить жилье на собственные средства. Снижение ставки и программа по субсидированию смогли удержать рынок от падения, но они не смогли восстановить прежний уровень покупательской активности. В июне было заключено ипотечных договоров на 12,5% меньше, чем в феврале, а общий спрос не добрал в объеме более 30% по сравнению с февральскими показателями. Кризис, спровоцированный пандемией, привел к росту безработицы и сокращению зарплат в ряде отраслей. Значительная часть потенциальных покупателей лишилась возможности обслуживать ипотеку даже на самых выгодных условиях. И рынок, по крайней мере, временно потерял эту аудиторию. Ее возвращение зависит не столько от степени доступности ипотеки, сколько от стабилизации национальной экономики.
[1] Учитывались жилые комплексы, в которых было зарегистрировано более пяти сделок.
Свежие обзоры о новостройках
