На юге и юго-западе столицы сформировалась огромная зона площадью в 95 кв. км (в полтора раза больше государства Сан-Марино), где практически отсутствует новая рыночная застройка. Активность в сфере первичных продаж здесь исчерпывается четырьмя сделками в ЖК «Счастье в Царицыно», последняя из которых датирована маем прошлого года. В примыкающих к зоне районах Котловка и Нагатино-Садовники представлено по одному проекту – в одном («Нагорная 7») за год было реализовано 18 лотов, в другом («Счастье в Садовниках») – 15 лотов.
Указанный массив объединяет территорию сразу десяти районов, восемь из которых относятся к Южному административному округу. Валовая годовая статистика спроса в ЮАО демонстрирует достаточно высокие значения: 5,8 тыс. зарегистрированных сделок. Однако этот объем распределен крайне неравномерно. 36,7% сделок связано с Даниловским районом, который, судя по выданной в 2019 году разрешительной документации, продолжит пополняться новыми проектами. Еще 21,3% реализованного фонда – это проекты «Орехово-Борисово» и «Ясеневая 14» в Орехово-Борисово Южном. Однако уже в наступившем году значение этой локации явно снизится. «РГ-Девелопмент» сообщила о вводе в эксплуатацию своего южномосковского флагмана еще в июле. В ЖК «Ясеневая 14» строительные работы также приближаются к завершению. В ЖК «Лесопарковый» (Чертаново Южное), который аккумулировал почти 10% спроса в границах ЮАО, несданными остались только два корпуса из семи, но и они будут закончены к середине года. Тем самым в округе, помимо Даниловского района есть только три перспективных локации, способных генерировать по полтысячи сделок за год и более – Москворечье-Сабурово с ЖК LIFE-Варшавская, Зябликово с ЖК Fresh и Нагатинский Затон с ЖК «Ривер Парк». На других территориях ЮАО (за исключением Донского района) застройщики не готовы запускать новые проекты. Возможно, ситуация изменится после 2025 года, когда начнется строительство Бирюлевской линии метро.
Самыми депрессивными локациями на юго-востоке считаются Печатники, страдающие от плохой экологии, опасное и социально неблагополучное Выхино-Жулебино, а также объединяющая в себе все возможные пороки городской среды Капотня.
ВАО, несмотря на очень продуктивный сезон (4 тыс. сделок – это очень много для востока Москвы), как и ЮАО, осваивается неравномерно. Центр тяжести явно смещен к северу – в локацию Богородское-Метрогородок-Гольяново, где концентрируется 61,4% спроса. Напротив, группа районов вдоль МКАД – Новокосино, Ивановское, Восточный, Северное и Восточное Измайлово – не получает нового пополнения от девелоперов. С похожей проблемой сталкиваются Новогиреево и Перово. Последнее, впрочем, нельзя назвать застойным районом. Два года назад в Перово был сдан проект PerovSky, а в настоящее время возобновилось строительство крупного долгостроя «Терлецкий парк».
На севере и северо-востоке также образовалась зона, которая выпадает из актуальной городской застройки. На семь районов – всего два адреса (ЖК «Счастье в Лианозово» и апарт-комплекс «Барбарис») и десять сделок. Эта территория по-прежнему покрыта чешуей промышленных зон – «Бескудниково», «Вагоноремонт», «Медведково». Их частичный редевелопмент (предполагается, что «Вагоноремонт» сохранит производственные функции), очевидно, позволит привлечь инвесторов в будущем. Но пока что застройщики предпочитают осваивать другие районы САО и СВАО. Молжаниновского района в этом списке нет – в сущности, он столь же безнадежен, как и Капотня. Эта территория вошла в состав Москвы только в 1984 года, и полноценная городская инфраструктура еще не успела сложиться. О планах по строительству первой в районе поликлиники было объявлено только в конце октября прошлого года. Отсутствие станции метро крайне осложняет транспортное сообщение с районами внутри МКАД. Единственный современный микрорайон («Синявинская») был построен по заказу Министерства обороны в 2013-2014 гг.
Особую категорию образуют районы, расположенные относительно недалеко от центра, – Сокол, Фили-Давыдково, Проспект Вернадского, Сокольники. Сами по себе это довольно интересные локации, но местный градостроительный ландшафт не позволяет вычленить подходящие участки для нового строительства.
Эксперты Urbanus.ru выявили следующие факторы, которые предопределяют невостребованность перечисленных территорий среди девелоперов.
- Низкая маржинальность. В условиях окраинных районов оправдано строительство массового жилья, причем наиболее экономичных фракций. Местная аудитория отличается сравнительно невысокой покупательской способностью, а привлечь клиентов из других локацией будет затруднительно. Вместе с тем, себестоимость проектов будет такой же, как и в других районах Москвы. Также им придется вести напряженную борьбу за покупателя с большими и доступными жилыми комплексами хорошего качества, которыми насыщена двухкилометровая полоса с внешней стороны МКАД.
- Плохая экология. Самый известный пример – Капотня, на территории которой базируется Московский нефтеперерабатывающий завод. Стоит также упомянуть и о географической близости к ТЭЦ-22. Действующие предприятия больших масштабов – всегда риск для экологии и коммерческих перспектив будущих жилых проектов, которые по этой причине недосчитаются части покупателей.
- Социальное неблагополучие. У ряда периферийных локаций – Восточного и Западного Бирюлево, Капотни, Выхино – уже есть устойчивая репутация районов-«гетто». И это огромный маркетинговый минус, который делает позицию застройщика, рискнувшего активировать новую площадку, заведомо уязвимой. Даже низкий прайс не сможет дать гарантию спроса на приемлемом уровне.
- Слабая транспортная инфраструктура. Наличие станции метро (или, по крайней мере, утвержденных планов по ее строительству) в пешей доступности от новостройки является одним из самых ценных бонусов для покупателя и способно компенсировать многие недостатки даже удаленной и неблагополучной локации. В свою очередь, отсутствие данной инфраструктуры резко понижает шансы проекта на успешную реализацию.
- Дефицит свободных участков. Значительные пространства в районах-аутсайдерах рынка недвижимости занятые промышленными зонами, парками и спальными микрорайонами. Площадок, на которых можно было бы запустить новый проект, совсем немного. Так, на депрессивном юге Москвы из общей территории надо вычесть промышленные зоны «Чертаново», Котляково» и «Бирюлево», Бирюлевский лесопарк, братеевские парки вдоль Москвы-реки, музей-заповедник «Царицыно» и огромный массив жилой застройки, который начал формироваться еще в 1970-е гг. Две трети Печатников – это промышленные зоны «Курьяново» и «Южный порт».
Данные особенности окраинных районов демотивируют застройщиков вкладывать средства в запуск новых проектов. Они сосредоточены на поиске менее сложных площадок с высоким коммерческим потенциалом.
Однако отсутствие рыночного интереса к данным локациям вовсе не означает, что они вообще остаются без новостроек. Появление нового фонда организовано в рамках программы реновации. В Бескудниковском районе было определено восемь кварталов для «волнового переселения» в 2017-2019 гг. и еще девять на более отдаленную перспективу. В Бабушкинском районе программа охватывает восемь кварталов. В 2020-2021 гг. 13 стартовых площадок появятся в Зюзино. После 2021 года настанет очередь трех адресов в Новогиреево и двух в Капотне. Этот процесс затрагивает и «спящие» локации на западе. В районе Проспект Вернадского к началу этого года насчитывалось семь стартовых площадок, участвующих в реновации, к 2021 году их будет восемь, а затем – двенадцать. В районе Фили-Давыдково такой квартал пока один, но на 2020-2021 гг. запланирован старт еще четырех, а потом еще пяти.
Материал составлен на основе данных, предоставленных Росреестром. Учитывались продажи, проведенные по договорам долевого участия без учета оптовых сделок. При расчете показателей стоимости использовались данные из прайс-листов, они являются оценочной величиной и могут отличаться от реальных значений в пределах 10%.
Свежие обзоры о новостройках
