Сначала – о реформе. Нововведения предполагают, что договора участия в долевом строительстве (ДДУ) должны содержать условие об оплате квартир в новостройках через эскроу-счета. Это означает, что деньги поступят застройщику не напрямую, а на специальный счет в уполномоченном банке. Иными словами, застройщик получит доступ к этим средствам только после ввода дома в эксплуатацию. Если объект не готов в срок, то дольщик вправе расторгнуть ДДУ и сделать возврат с эскроу-счета. Как видно из этой модели, дольщику гарантируется номинальная возвратность вложенных денег. Однако застройщик теряет возможность прямого привлечения средств граждан, поэтому возникает необходимость в поиске иных источников финансирования. Наиболее очевидный из них – банковский кредит на весь объем строительства.
Смена правил диктует формирование новых стратегий на рынке недвижимости. Первым и при этом серьезным изменением модели поведения застройщиков будет снижение гибкости ценообразования. Проекты «на стадии котлована», как известно, принято выводить на очень привлекательных условиях. Стоимость квартир снижается, что позволяет привлечь покупателей на ранней стадии строительства. Работает простая формула: чем меньше риск «недостроя», тем больше цена, и наоборот. По сути, это «скидка за риск», которая может быть весьма интересной для потребителя-инвестора. Например, отдельные проекты демонстрировали разницу, достигающую до 40% в стоимости квартир между котлованом и готовым объектом. Застройщикам жизненно важен данный подход, поскольку в действующей модели проектов именно средства дольщиков выступают основным источником финансирования. Однако эскроу-счета делают «скидку за риск» бессмысленной затеей. Средства дольщиков, заблокированные до конца стройки, перестают выполнять прежнюю функцию.
Также серьезным корректировкам подвергнутся сроки строительства. Компании будут вынуждены использовать кредитные средства и нести расходы в виде процентов. Погашение такого кредита должно осуществляться за счет средств, размещенных на эскроу-счетах, но только после окончания строительства. Следовательно, чем раньше объект введен в эксплуатацию, тем лучше. По этой причине в ближайшие годы нас ожидает серьезное сокращение сроков возведения домов и расцвет технологий скоростного строительства. В ближайшие годы произойдет ренессанс панельного домостроения, и специалисты рынка уже наблюдают этот процесс, выраженный в массовой скупке крупнейшими девелоперами Домостроительных комбинатов и заводов ЖБИ. Впрочем, есть и опасения, связанные с упрощением проектов. Когда каждый день строительства «стоит» 200-300 тысяч рублей процентов по кредиту, то в приоритет ставится только быстрота процессов.
Еще одним итогом реформы будет укрупнение девелоперских компаний. Действия, нацеленные на защиту дольщиков, приводят к постепенному вытеснению малых и «менее надежных» с точки зрения государства участников рынка. Если раньше укрупнение реализовывалось через ввод минимальных требований к уставному капиталу и опыту работу в отрасли, то в новых реалиях это будет происходить при помощи рыночных механизмов. Крупному застройщику намного проще получить проектное финансирование, и банк готов давать таким компаниям низкую процентную ставку. На практике это формирует более выгодные условия ведения бизнеса для сильных игроков, что приведет к постепенной экспансии лидеров рынка в регионы. Этот процесс уже виден. О запуске собственной франшизы заявили ГК «ПИК», ГК «Самолет» и ФСК.
Также интересной новацией на рынке может стать массовое возвращение механизма рассрочки оплаты ДДУ. В нынешних условиях доля рассрочки мала. Строителям важно получить всю цену квартиры сразу, и клиенту, не имеющему возможности внести необходимую сумму, предлагают относительно доступную ипотеку. Введение эскроу-счетов меняет ситуацию. Поскольку застройщик не получит денег дольщика до окончания строительства, то уже непринципиально, как будут поступать средства - одним платежом сразу после заключения договора или частями в процессе возведения дома. Главное, чтобы вся сумма была на счете в момент его раскрытия.
Еще одной новацией от застройщика может стать полный отказ от банковского финансирования. Такая стратегия получает распространение среди региональных компаний, обладающих альтернативными финансовыми источниками и собственными производственными мощностями. На сегодняшний момент рентабельность строительных проектов на периферии редко превышает 4-6%, и многих компаниям физически невозможно сохранить положительную экономику проекта при 7-8% банковском кредите. Очень показательной в этих обстоятельствах была новость о первом проекте с эскроу-счетами, введенном в эксплуатацию. Застройщиком оказался Воронежский домостроительный комбинат, реализовавший проект своими силами без привлечения банковского кредита.
В заключение необходимо отметить, что реформа долевого строительства предусматривает постепенное применение новой финансовой модели, и такой переход будет неизбежно корректировать девелоперские стратегии, подстраивая их под новые законодательные требования. Каждая строительная компания будет выстраивать свои финансово-экономические модели под эти обстоятельства, учитывая указанные механизмы, либо создавая собственные.
Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «Бон Тон»
Свежие обзоры о новостройках
