Реформирование долевого строительства продолжается уже почти полтора года. Несмотря на то, что осталось две недели до «часа X», нет однозначного понимания, насколько активно девелоперы будут применять новый механизм оплаты ДДУ непосредственно после 1 июля 2019 года. Согласно первоначальным планам, отраженным в Дорожной карте Правительства РФ, переход на эскроу-счета должен был осуществляться путем постепенного перехода к новой экономической модели финансирования строительства. На начальном этапе застройщики использовали эскроу-счета добровольно, а с 1 июля 2019 года механизм становился обязательным и применялся в том случае, если первый договор участия в долевом строительстве (ДДУ) подан на регистрацию после указанной даты.
Согласно планам правительства, процент добровольного перехода должен был составлять 30%. Однако на практике большинство застройщиков не воспользовались предоставленной возможностью и предпочли сохранить более привычную экономическую модель.
Запланированный ход реформы нарушил закон № 478-ФЗ, принятый в декабре 2018 года. Согласно нововведениям, обязательный переход на эскроу-счета коснулся с 1 июля 2019 года более широкого спектра новостроек. К ним добавились многоквартирные дома (МКД), выведенные в продажу до указанной даты, но при этом не достигшие определенного процента строительной готовности. Согласно критериям, утвержденным правительством РФ, данный предел был установлен на уровне 30%.
Все остальные застройщики, с более высокой стадией готовности ЖК, получили право сохранить старую схему реализацию, то есть ДДУ без эскроу-счетов. При этом ничто не мешает им перейти на новый механизм оплаты самостоятельно. Выбор – продавать с эскроу или нет – в этом случае остается за строителями. Чтобы работать без эскроу, девелоперы должны доказать соответствие объекта критериям правительства. Окончательный комплект документов, необходимых для сохранения привычной схемы, был определён Минстроем только 3 июня 2019 года. Соответственно, сейчас какой-либо точной статистики о выборе, который сделают строители, пока нет. Достоверные данные начнут появляться только в середине июля, а сейчас нам остается ориентироваться на официальные заявления высшего руководства.
Здесь можно сослаться на слова вице-премьера правительства РФ Виталия Мутко, который прогнозировал, что до 95% всех МКД будет достраиваться по старым правилам. Таким образом, на высшем уровне не ожидают массового перехода строителей на эскроу-счета этим летом. Рынок проходит через плавный формат реформы. Старые МКД будут вводиться в эксплуатацию, а новые проекты, поступающие в реализацию после 1 июля 2019 года, обязаны применять эскроу-счета. Таким образом, смена финансовой модели будет происходить путем постепенного обновления рынка. Новые проекты вытеснят старые, и этот процесс займет два-три года.
Поскольку применение эскроу-счетов увеличивает себестоимость строительства, у компаний есть экономические резоны для сохранения привычного формата работы. Помимо тех девелоперов, у которых останется право на прямое привлечение средств дольщиков, есть еще категория компаний, ориентированных на другой подход. Главным подспорьем в действующем правовом поле пока является «схема с уступкой права требования». С ее помощью объекты с готовностью ниже 30% сохраняют возможность прямого привлечения средств дольщиков (то есть, без эскроу) на легитимных основаниях. Согласно закону № 478-ФЗ, в домах, строительная готовность которых меньше 30%, продажи квартир с 1 июля 2019 года должны предусматривать расчеты через эскроу-счета. Но если ДДУ зарегистрированы до этого момента, то средства дольщиков можно получать напрямую, независимо от даты, когда такое привлечение осуществляется.
В итоге застройщики пришли к выводу, что в домах с низкой строительной готовностью можно заключить ДДУ с зависимым юридическим лицом на все квартиры до 1 июля 2019 года, а затем переуступать права по таким договорам после наступления указанной даты. Схема имеет свою специфику в части налогообложения и особенностей расчетов, но в то же время понятна и формально букву закона не нарушает. Статистически можно отследить уход застройщиков «в уступку». Маркером применения этой схемы должен стать рост количества заключаемых ДДУ в первом полугодии 2019 года на фоне нулевого роста доходов населения. Согласно статистике по Московскому региону, за этот период количество регистраций ДДУ на квартиры выросло на 26%.
Другой вариант — «апартаментное строительство» или более общая конструкция «прямого привлечения средств при продаже нежилых помещений». Для её понимания необходимо обратить внимание на то, как сформулирована обязанность применения ДДУ в 214-ФЗ. Согласно закону, застройщик обязан применять ДДУ только при продаже жилого помещения физическому лицу. При этом реализация нежилых помещений позволяет использовать иные договорные конструкции (например, договор соинвестирования). Девелоперы пользуются данной законодательной возможностью при строительстве апарт-отелей. Как правило, такие проекты появляются в центрах крупных городов и на тех площадках, где по какой-либо причине нельзя построить жилой дом. Однако после 1 июля 2019 года можно ожидать более активного строительства апартаментов и расширения их географического присутствия.
Этот же принцип работает с реализацией нежилых помещений в МКД (кладовки, машино-места, коммерческие помещения на первых этажах). Данные объекты относятся к категории нежилых и могут продаваться без ДДУ, и, как следствие, без эскроу.
Если подвести итог наступающего дедлайна, то можно сделать вывод, что для большинства строительных компаний первое июля будет обычным рабочим понедельником. Значительная часть проектов сохранит старую схему реализации - либо напрямую, либо с помощью обходных, но законных механизмов, а российскому рынку долевого строительства предстоит длительный переходный период.
Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «Бон Тон».
Свежие обзоры о новостройках
