Умеренный пессимизм: что будет с ипотекой в 2019 году?

Александр Ковалевский
Об авторе

Освещает переход рынка новостроек на проектное финансирование, вопросы ЖКХ, новости ипотечного кредитования, и другие аспекты городской недвижимости.

Умеренный пессимизм: что будет с ипотекой в 2019 году?

Умеренный пессимизм: что будет с ипотекой в 2019 году?

Большая часть прошлого года была отмечена рекордно низкими для России ипотечными ставками, что привело к установлению рекордов по выдаче кредитов. Однако уже с осени и до конца года Центробанк дважды поднимал ключевую ставку, в результате чего кредиты в крупнейших банках страны начали заметно дорожать. Что будет дальше с ипотекой в России, и следует ли брать кредит сейчас исходя из рыночной конъюнктуры?

Большая часть прошлого года была отмечена рекордно низкими для России ипотечными ставками, что привело к установлению рекордов по выдаче кредитов. По оценкам «ДОМ.РФ», их совокупный объем возрос в полтора раза относительно 2017 года: граждане взяли примерно 1,5 млн займов общей суммой в 3 трлн руб. Однако уже с осени и до конца года Центробанк дважды поднимал ключевую ставку, в результате чего кредиты в крупнейших банках страны начали заметно дорожать. Что будет дальше с ипотекой в России, и следует ли брать кредит сейчас исходя из рыночной конъюнктуры?

 

Ставки растут, чиновники подбадривают

Вплоть до осени 2018 год был отмечен рекордным понижением ипотечных ставок на фоне огромных объемов выдачи кредитов. Однако в начале сентября 2018 года в Минстрое допустили рост ставок по ипотеке вследствие неопределенности на валютном рынке. Чуть позже пришло известие, что Центробанк повысил ключевую ставку на четверть процента  – до 7,5% годовых. К подобным мерам регулятор не прибегал с декабря 2014 года. Эксперты объяснили данный шаг ростом инфляции. В ноябре 2018 года средневзвешенная ипотечная ставка в рублях поднялась до 9,52% с октябрьского исторического минимума в 9,41%. Далее, в декабре стало известно о новом поднятии регулятором ключевой ставки до 7,75%. Таким образом, Центробанк менял величину ключевой ставки уже дважды – на 0,25% в сторону повышения, что привело к коррекции банками своих ипотечных программ.

Так с 14 января «Сбербанк России» повысил ставки на 1 п.п. Теперь базовая ставка начинается от 10,5% для зарплатных клиентов, и от 11,1% – для граждан, отказавшихся от подтверждения дохода. Другой крупнейший российский госбанк – «ВТБ» – поднял ставки на 0,6 п.п. с 1 января, в результате чего они варьируются от 10,1% до 10,5% годовых. «Вслед за крупнейшими участниками рынка «Банк «ДОМ.РФ» повышает ставки по ипотечным программам, в среднем на 0,5 п.п., – рассказали порталу Urbanus.ru в пресс-службе кредитной организации. – Ипотечные кредиты будут доступны по ставке от 10,5%, для зарплатных клиентов банка – от 10,3%». В целом рост ставок на начало 2019 года составил 0,8-1,5% в зависимости от банка. Как отмечает руководитель департамента ипотеки и кредитов агентства недвижимости «Бон Тон» Ольга Шихова, на февраль намечено очередное заседание регулятора, и банки ожидают дальнейшего увеличения показателя по его итогам.

Вместе с тем, государство пытается поддержать ипотечный рынок. Так вице-премьер Татьяна Голикова заявила о возможном продлении льготной процентной ставки для семей, где есть дети. Также государство может финансировать списание 10% долга по ипотеке для семей, где родится третий ребенок, однако выделяемая сумма не должна превышать 450 тыс. руб. В свою очередь, замглавы Минстроя Никита Стасишин заявил, что ведомство будет прорабатывать возможности выделения субсидий в случае, если тенденция роста ставок будет продолжена. «Нынешнее повышение ипотечных ставок пока не дотягивает до необходимости  субсидирования со стороны государства, а льготы для отдельных категорий граждан предусмотрены и сейчас, – комментирует председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. – Правда,  сделки по семейной ипотеке не носят массового характера и в общем объеме ипотечных сделок составляют менее 1%». «Действительно, существует программы, которые направлены на поддержку ипотечного заемщика, однако в основном такие программы созданы для защиты наименее обеспеченных слоев населения», – говорит управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Ирина Пешич. И все же, программа субсидирования ипотечных ставок, впервые запущенная в 2015–2016 годах, показала свою эффективность и стала «спасательным кругом» для девелоперов в период, когда ставки были заградительными, отмечает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

 

Центробанк разгоняет ставки

Прежде всего, ставки по ипотеке привязаны к уровню ключевой ставки ЦБ (минимальной процентной ставке, по которой Центробанк предоставляет кредиты коммерческим банкам на 1 неделю). В свою очередь на нее влияют как внутриэкономические (например, уровень инфляции), так и внешнеэкономические (санкции, влияющие на доступ к внешним заимствованиям, волатильность нефтяного и валютных рынков и т. д.) факторы, поясняет руководитель отдела ипотечного кредитования АО «Главстрой» Вадим Бутин. «Кроме того, большое влияние на поведение участников рынка имеют слухи – на волне разговоров о дедолларизации экономики произошло обострение ситуации, – говорит Ирина Пешич. – Также, по прогнозам, инфляция в 2019 году будет выше, чем в 2018 году, что также может повлиять на «разбег» ставок». Как отмечает Ольга Шихова, повышение НДС, тарифов и других платежей уже само по себе становится причиной для роста инфляции, не говоря уже о последствиях санкций. В свою очередь, корректировка ключевой ставки используется Центробанком для сдерживания инфляции. Планируется, что к концу 2019 года инфляция должна достигнуть уровня в 3,7-4%.

Кроме того, одной из причин повышения ставок служат новые нормы по резервированию, которые утвердил Центробанк, рассказывает Андрей Колочинский. Так, с начала текущего года для кредитов, первичный взнос в которых меньше 20%, применяется повышенный коэффициент риска – 200% вместо 150%. При выдаче таких займов затраты банков возрастают, поскольку от них требуется больше капитала. Эти издержки они вынуждены компенсировать повышенными ставками для заемщиков.  

Заменить невозможно

Ипотека является  основной мерой поддержки при выборе квартир в новостройках. По информации компании «Бон Тон», с участием кредитных средств проходит порядка 60% от общего объема продаж, а по отдельным объектам и сегментам данная цифра бывает даже выше. Кроме ипотеки есть несколько способов поддерживать продажи. Во-первых, распространение могут получить различные акции и скидки, перечисляет Андрей Колочинский. Во-вторых, застройщики могут начать оптимизировать издержки, предлагать более дешевый по цене продукт за счет изменения качественных характеристик проектов, уменьшения площади квартир и т.д. В-третьих, распространение получат альтернативные механизмы покупки жилья – программы рассрочки, trade-in, лизинг. «Однако все эти инструменты не являются полноценной альтернативой ипотеке и вряд ли когда-нибудь смогут полностью ее заменить», – подчеркивает эксперт. 

 

Эскроу зацепит ипотеку

Что же касается ввода застройщиком субсидирования ипотечных ставок, то реализация данных программ может стать затруднительной в условиях перехода рынка на счета эскроу и проектное финансирование, отмечает Ольга Шихова. Привлечение денежных средств станет более дорогим, поэтому у застройщиков  остается мало места для маневра и внедрения доступной ипотеки за свой счет. «Кроме того, после перехода на проектное финансирование застройщики смогут что-то предлагать клиентам только с согласия банков, и сегодня трудно сказать, какие именно меры они предложат, – комментирует Ирина Доброхотова. – При этом любые скидки и ставки придется согласовывать с банком. Не исключено, что застройщики постараются каким-то образом субсидировать ставки по  ипотеке, но только по договоренности с банком-кредитором в счет будущего дохода. Однако учитывая, что до ввода дома застройщик денег не увидит, а банку надо выплачивать проценты по проектному финансированию, мало кто из девелоперов сможет себе это позволить. Если, конечно, банки не станут к ним  более лояльными».

 

Умеренный пессимизм

Практически все эксперты оказались сдержанными в своих прогнозах по ипотечным ставкам. В краткосрочной перспективе, до ближайшего заседания Центробанка, вероятнее, что ставки останутся в текущем диапазоне 10-11,5%, говорит Вадим Бутин. Но при этом надо учитывать четкий тренд на повышение ставок. И предпосылки по их снижению пока отсутствуют. «Есть основания предполагать, что тенденция увеличения ставок продолжится и в новом году, однако шоковых изменений на рынке ипотечного кредитования не предвидится, – считает Ирина Пешич. – Банки, которые увеличили ставки в середине прошлого года, к настоящему моменту исчерпали свой потенциал в этом вопросе. Однако остались те, которые только собираются повышать ипотеку. Следовательно, можно допустить, что увеличение будет продолжаться, но не в таком масштабе, как в конце 2018 года». По мнению Ирины Доброхотовой,  уже к лету этого года средняя ипотечная ставка достигнет 11-11,5%. «Насколько долго она будет оставаться на этих значениях, прогнозировать сложно, но с большой долей вероятности можно утверждать, что как минимум до конца 2019 года», – считает эксперт. И все же, Андрей Колочинский считает, что, несмотря на сохраняющиеся перспективы роста, средневзвешенная ставка вряд ли превысит критическую для рынка отметку в 12%.

Таким образом, при отсутствии шоковых экономических или геополитических эффектов в нынешнем году наиболее вероятен сценарий стагнации или умеренного роста ставок по ипотеке. Их снижения ждать, к сожалению, не приходится.

 

Александр Ковалевский

Хотите получать наши новые материалы? Подпишитесь:

Отправляя данные, я подтверждаю, что согласен с правилами обработки данных