На стройке закрутили гайки: как переход на эскроу-счета может привести к огосударствлению строительной отрасли

Александр Ковалевский
Об авторе

Освещает переход рынка новостроек на проектное финансирование, вопросы ЖКХ, новости ипотечного кредитования, и другие аспекты городской недвижимости.

На стройке закрутили гайки: как переход на эскроу-счета может привести к огосударствлению строительной отрасли

На стройке закрутили гайки: как переход на эскроу-счета может привести к огосударствлению строительной отрасли

Форсированный переход на систему эскроу-счетов в июле 2019 года грозит масштабными потерями российскому рынку новостроек. Судя по всему, в роли проигравших окажутся не только строительные компании, но и рядовые покупатели. Портал Urbanus.ru разобрался в нюансах происходящего и пришел к интересному выводу относительно возможного будущего.

Форсированный переход на систему эскроу-счетов в июле 2019 года грозит масштабными потерями российскому рынку новостроек. Судя по всему, в роли проигравших окажутся не только строительные компании, но и рядовые покупатели. Портал Urbanus.ru разобрался в нюансах происходящего и пришел к интересному выводу относительно возможного будущего.

Долевое строительство в 2019 году ждут фундаментальные изменения: под конец прошлого года Госдума приняла, а президент России Владимир Путин подписал новый пакет поправок в законодательство, которые с 1 июля 2019 года распространяют требования продавать квартиры по системе эскроу-счетов на все новостройки, независимо от даты получения разрешения на строительство и заключения первого ДДУ. Запрет на прямое привлечение денежных средств дольщиков потребует от застройщиков для продолжения строительства замещения денег граждан банковскими  кредитами. Эксперты единодушно заявляют, что необходимость выплаты процентов по этим кредитам и прочие сопутствующие расходы значительно повысят издержки для девелоперов и, как следствие, приведут к увеличению конечной стоимости жилья для покупателей. Завершить реализацию по старой схеме долевого участия смогут только проекты, находящихся на последних стадиях готовности, причем конкретные критерии попадания жилого комплекса в данный список еще не разработаны. Как заявил в декабре прошлого года замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин, подготовка критериев запланирована на февраль текущего года.

Напомним, в соответствии с более мягкой версией поправок, действовавших ранее, переход на  эскроу-счета был обязательным только для проектов, разрешение на строительство которых было получено после 1 июля 2018 года, и первый ДДУ в которых был заключен после 1 июля 2019 года. 

Законодатели не устают уверять, что ими движут благие намерения. По их словам, новые условия призваны обезопасить покупателей жилья от долгостроев, убрать с рынка недобросовестных застройщиков и ввести контроль денежных потоков, идущих на строительство многоквартирных домов. Но что думают по этому поводу сами участники рынка? Подробно речь об этом пойдет на конференции «Полгода до часа X» 19 февраля в Санкт-Петербурге, организатором которой выступает федеральная премия в области новостроек Urban Awards. А пока портал Urbanus.ru провел предварительное исследование текущих процессов. Как выяснилось, интересных моментов здесь весьма немало.

 

Строители в шоке

Чтобы представить масштаб проблемы, достаточно сказать, что по данным компании «Метриум» на конец прошлого года порядка 72% средств, привлеченных в долевое строительство по всей России, являлись деньгами дольщиков, и только 17% были выданы банками. По оценкам коммерческого директора ГК «Основа» Игоря Сибренкова, ускоренный переход на систему эскроу-счетов кардинально поменяет строительную отрасль в течение следующих 1,5-2 лет. Необходимость реализации квартир через эскроу-счета с невозможностью их поэтапного раскрытия как минимум в два раза увеличивает сроки оборачиваемости капитала, в результате чего строить в больших объемах станет не только невыгодно, но и невозможно. По мнению эксперта, с рынка могут уйти не только мелкие, но даже и некоторые большие частные застройщики, что повлечет за собой укрупнение рынка и вызовет дальнейший рост цен на жилье. Застройщикам придется оперативно подстраиваться под новые правила, менять экономические модели и стратегию реализации своих проектов, что неизбежно приведет к скачку цен. 

В основном негативный эффект испытают на себе компании, которым придется переходить на эскроу-счета, находясь в активной стадии строительства и продаж своих проектов, считает финансовый директор ГК «А101» Дмитрий Трубников. Во всех подобных случаях финансовая модель, на основе которой принималось решение о вхождении в проект, разрабатывалась два-три года назад и в силу этого не предполагала обязательного перехода на проектное финансирование.  Банки теперь вполне могут отказать в кредитовании даже успешному проекту, если его экономика не соответствует определенным банковским критериям. «Особенно это касается регионов, где маржинальность абсолютного большинства проектов низка, и даже незначительные колебания могут быть губительными», – подчеркивает эксперт. «Можно ли быть уверенными в том, что все российские застройщики, имеющие проекты на стадии строительства, смогут получить банковские кредиты, – в свою очередь задается вопросом заместитель генерального директора компании MR Group Андрей Кирсанов. – Вопрос риторический. А это значит, что те, кто не сможет получить банковское финансирование, вынуждены будут остановить строительство. Нетрудно прогнозировать появление новых обманутых дольщиков».

По мнению ученых ЦЭМИ РАН, форсированный переход на эскроу-счета может повлечь возможное разорение значительной части застройщиков, сокращение рынка, повышение цен на жилье, тотальный переход застройщиков на «серые» схемы привлечения капитала, увеличение числа обманутых дольщиков вместо сокращения их количества. «По поводу этих выводов еще можно было спорить до принятия новых санкций против застройщиков, – говорит Андрей Кирсанов. – Но прекращение долевого финансирования по реализуемым в настоящее время инвестиционно-строительным проектам может создать благоприятные условия для реализации прогнозируемого учеными сценария».

 

Туманности строительного законодательства

При этом конкретные механизмы перехода на новую систему до сих пор остаются сырыми. В частности, у Андрея Кирсанова возникает вопрос о конкретном применении нормы, запрещающей с 1 июля 2019 года привлечение средств граждан на счета застройщиков. Не ясно, по какой схеме будет происходить работа с деньгами, если ДДУ будет зарегистрирован до 1 июля 2019 года, а платежи по такому договору участник долевого строительства осуществит после 1 июля 2019 года. Такой вопрос возникает также в ситуации, когда зарегистрированный до 1 июля 2019 года ДДУ предусматривает рассрочку платежа на срок позднее 1 июля 2019 года.

Кроме того, защита прав участников долевого строительства до 1 июля 2019 года может осуществляться по выбору застройщика одним из двух способов: внесением взносов в Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства или применением эскроу-счетов. «Одновременное применение этих двух самостоятельных способов защиты прав дольщиков законодательством не предусмотрено. Это позволяет нам сделать вывод о том, что в случае государственной регистрации ДДУ с произведенной застройщиком оплатой взносов в Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства до 1 июля 2019 года эскроу-счета не должны применяться, если такие договоры предусматривают внесение участниками долевого строительства платежей после 1 июля 2019 года», – рассказал Андрей Кирсанов.

И, наконец, следует добавить отсутствие точной информации о размерах процентных ставок, которые будут платить застройщики за пользование средствами на эскроу-счетах, отметили эксперты «Группы ЛСР». По словам вице-президента по розничным продажам «Группы ПСН»  Екатерины Тейн, компания ведет переговоры с банком о том, насколько можно будет уменьшать стоимость финансирования в зависимости от объемов денежных средств, размещенных на эскроу-счетах. Но какая будет стоимость финансирования, и как она будет индексироваться – это пока вопрос.

 

Экономика проектов

В любом случае, новая модель строительства и реализации жилья внесет дополнительные существенные изменения в стоимость жилплощади, сходятся во мнении специалисты рынка недвижимости. В каждом конкретном случае рентабельность квадратного метра может варьироваться – здесь все зависит от характеристик самого проекта, его класса, расположения и прочих факторов. Например, в Московской области она ниже, чем в Москве, и составляет порядка 5-10%, говорит Игорь Сибренков. Средняя маржинальность проектов в Москве может составлять 10-15%. Впрочем, генеральный директор ГК «МИЦ» Даромир Обуханич приводит более оптимистичные цифры. По его информации, в целом, по Новой Москве этот показатель находится в районе 20%, а в старых границах города достигает 30%. 

В любом случае, за последние годы маржа застройщиков и так резко сократилась, в результате чего снижать ее еще больше у многих компаний просто не будет возможности, считает Игорь Сибренков. Несмотря на то, что в погоне за покупателем некоторые застройщики могут пытаться сдержать рост цен, все-таки с учетом возрастающих издержек, роста НДС и необходимости увеличивать объем привлеченных кредитов не приходится говорить о том, что стоимость останется на текущем уровне. «Издержки застройщиков на обслуживание кредитов и прочие расходы не позволят сдерживать цены на текущем уровне», – подтверждает коммерческий директор ФСК «Лидер» Ольга Тумайкина. «У большинства компаний уже сейчас наблюдаются проблемы с прибыльностью проектов, у некоторых это происходило даже  до ввода нового законодательства и до повышения НДС, – говорит Екатерина Тейн. – К тому же, стоимость материалов и строительно-монтажных работ сейчас тоже увеличилась».

Кроме того, с момента перехода на новые правила экономика строительства будет в значительной степени зависеть не только от застройщиков, но и от надежности банков-кредиторов. «Тяжелее будет тем девелоперам, которые работают с небольшими банками, – говорит Даромир Обуханич. – Во втором полугодии 2018 года мы вели переговоры с банками, чтобы перейти на эскроу-счета. В этом ключе нам повезло, потому что ГК «МИЦ» работает с крупными банками первого эшелона, которые быстрее сориентировались в изменениях законодательства».

 

Покупатель переплатит на своем же рынке?

В 2018 году многие девелоперы вывели большое количество объектов в продажу, и, как следствие, в ближайшей перспективе предложение может расти медленнее, чем спрос, считают эксперты Группы «ЛСР». В изменяющихся условиях рынка недвижимости надежность и репутация застройщика станут играть все большую роль в выборе покупателя при покупке объекта недвижимости. Сегодня рынок недвижимости – это «рынок потребителя», где в приоритете потребности приобретателя жилья, заинтересованного получить более широкий перечень опций за ту же цену.

Несмотря на это, специалисты рынка сходятся во мнении о неизбежности существенного роста стоимости жилья. В ГК «А101» полагают, что изменения начнутся уже со второго квартала 2019 года, а в полной мере рынок ощутит их в 2020 году. Стоимость квадратного метра вырастет, как минимум, на размер тех издержек, которые застройщики понесут в процессе перехода. По наиболее оптимистичным прогнозам Ольги Тумайкиной, в течение следующего года жилье в новостройках может подорожать на 10% и более. Игорь Сибренков полагает, что необходимость перевода на проектное финансирование и эскроу-счета не только новых, но и уже строящихся проектов вызовет скачок цен на 10-15% и более. «Мы ожидаем, что к концу 2019 года себестоимость возведения жилья вырастет примерно на 17%, – говорит Дмитирй Трубников. – И не только за счет перехода на проектное финансирование, хотя только один этот фактор сделает реализацию девелоперских проектов дороже примерно на 10%». «По разным подсчетам, суммарный рост цен может достигнуть 20-30% за год», – считает Даромир Обуханич.

Таким образом, диапазон ожидаемого роста цен составляет от 10% до 30%.

 

От банков к девелоперам: государство заберет «стройку» себе?

Позапрошлый год проходил под знаком огосударствления банковского сектора, сопровождавшегося вводом временных администраций и массовым отзывом банковских лицензий. Данный процесс не обошел стороной и корифеев финансово-кредитного сектора.  Сначала ЦБ ввел временную администрацию в «Открытии», далее последовала санация «Бинбанка», а окончание года ознаменовалось крахом «Промсвязьбанка». К большому счастью вкладчиков, в рассматриваемых случаях дело закончилось не отзывом лицензий, а установлением контроля над банками со стороны государства. Вместе с тем, в результате санации «Открытия», «Бинбанка» и «Промсвязьбанка», доля государственных активов в данном секторе в целом по России увеличилась с 59% до 66%. В феврале 2018 года спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко заявила о снижении конкуренции в результате действий ЦБ, а глава контролирующего органа Эльвира Набиуллина также выразила обеспокоенность растущей долей госсектора в банковском сегменте.

В этой связи стоит отметить молчание самих банков на предмет их готовности кредитовать девелоперов по системе эскроу-счетов. В июле 2018 года портал Urbanus.ru отравил соответствующие запросы широкому перечню финансово-кредитных компаний. В результате десять из двенадцати опрошенных организаций на запрос Urbanus.ru не ответили. Единственной частной компанией, согласившейся предоставить свои комментарии, оказался «Альфа-Банк». Подробности, впрочем, в ответе раскрыты не были. Как заявлял ранее старший менеджер отдела налогообложения и юридических услуг компании EY Дмитрий Максимович, из 55 банков, имевших право по состоянию на август 2018 года кредитовать строительной бизнес по системе эскроу-счетов, соответствующие продукты разработали только Сбербанк и ВТБ

Исходя из совокупности факторов, можно предположить, что своими действиями власти стремятся установить больший контроль над строительным сектором, кредитовать который, скорее всего, будут в основном изначально государственные и, вероятно, ставшие таковыми впоследствии, банки. Таким образом, прибыль от кредитования застройщиков достанется государственным структурам. К слову, как показывает опыт рухнувшего «СУ-155», власти через подконтрольные структуры способны санировать не только кредитно-финансовые, но и строительные компании (в данном случае санацией «СУ-155 занимается «Банк ДОМ.РФ», принадлежащий госкорпорации «ДОМ.РФ», которая планирует создать на базе него ипотечно-строительный банк). Будут ли крупные частные застройщики, по аналогии с банками, переходить в государственные руки? К сожалению, данный вопрос не выглядит смешным в контексте сегодняшней ситуации.

 

 

Александр Ковалевский

Хотите получать наши новые материалы? Подпишитесь:

Отправляя данные, я подтверждаю, что согласен с правилами обработки данных