С 1 июля началась активная фаза перехода первичного рынка многоквартирных домов на проектное финансирование строительства. А ровно через год, в соответствии с так называемой Дорожной картой, прямые денежные расчеты по Договорам долевого участия (ДДУ) между девелоперами и покупателями для новых жилых комплексов окажутся под запретом. Вместо граждан финансировать строительство объектов будут банки. В какой степени возрастет зависимость строительной отрасли от финансового сектора? Хватит ли ресурсов у самих банков, чтобы активно выдавать кредиты на возведение многоэтажек?
Еще к декабрю 2017 года по поручению президента России Владимира Путина была разработана и опубликована специальная Дорожная карта, где были описаны этапы перехода на новую систему денежных расчетов между гражданами и девелоперами, а также необходимые для этого действия и мероприятия.
Как отмечено в документе, 1 июля 2018 года начался переходный этап, во время которого заключение ДДУ возможно как при помощи эскроу-счетов (особых банковских счетов, на которых хранятся средства покупателей до выдачи им ключей и сдачи жилого комплекса), так и c помощью прямых расчетов между дольщиками и строительными компаниями, как это было и раньше. В соответствии с прогнозами разработчиков Дорожной карты, по итогам II квартала 2019 года, доля сделок с эскроу-счетами должна достигнуть примерно 30% от совокупного количества всех заключенных ДДУ.
Но важно отметить, что хотя прямые денежные расчеты по ДДУ пока не запрещены, рынок уже перешел точку невозврата. 7 июня Владимир Путин во время телевизионной «прямой линии» с гражданами России заявил: с 1 июля 2019 года деньги на возведение новостроек будут привлекаться через банки и финансовые учреждения. В сущности, заявление главы страны подтвердило сведения из Дорожной карты: с июля следующего года ДДУ будут заключаться посредствам эскроу-счетов. Вместе с тем, документ содержит важную оговорку. Запрет на прямые договора распространяется только на жилые комплексы, в которых первый ДДУ зарегистрирован после 1 июля 2019 года. Все-таки, в ЖК, где квартиры начали продаваться по старинке раньше этой даты, застройщики и дальше смогут реализовывать остатки жилья по прежней схеме.
Однако нельзя не сказать о поправках к 214-ФЗ, основные из которых вступают в силу также с 1 июля 2018 года и сильно ужесточают госрегулирование рынка новостроек. Требования к девелоперским компаниям отныне серьезно возрастают. Например, фирма должна иметь за плечами как минимум три года строительства многоквартирного жилья в качестве застройщика, техзаказчика или генподрядчика, а суммарная площадь домов, по которым она получила строительные разрешения, должна достигать, по меньшей мере, десяти тысяч «квадратов». Становится обязательным банковское сопровождение, запрещающее оплату недостроенного жилья наличными, и серьезно повышающее зависимость строительных компаний от банков. Вводится принцип «один застройщик – один жилой комплекс», обязывающее девелоперов открывать отдельное юридическое лицо с расчетным счетом по каждому разрешению на строительство. Банк, в котором открыт счет, будет контролировать процесс расходования средств девелопером, а последний, со своей стороны, лишился возможности тратить их на другие свои объекты. И это далеко не полный перечень вступивших в силу нововведений.
В результате всего этого, рост цен на жилье большинство экспертов считают практически неизбежным, так что возможность купить квартиру недорого, о чем так мечтают многие россияне, может растаять на глазах и остаться несбыточным желанием. К тому же, вызывает серьезные вопросы степень готовности самих банков полностью заместить своими кредитными средствами все деньги дольщиков.
Кредиты неизбежны
По подсчетам аналитиков компании «МИЭЛЬ-Новостройки», при существующей на сегодняшний день системе долевого строительства процентная нагрузка по кредиту в общей себестоимости строительства составляет около 2-3%, рассказала генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. Правда, если говорить про проекты, где участки земли приобретались с максимальным кредитным финансированием, то цифра может дойти от силы до 6%. Однако в случае с проектным финансированием доля процентов по кредиту в себестоимости строительства возрастет до 15-17%, а в некоторых проектах – до 30%».
Сегодня собственные средства компании-застройщика составляют 10-20% в структуре финансирования проектов, добавляет вице-президент по финансам и экономике Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город») Алексей Ефремов. За счет банковских кредитов закрывается от 30 до 60%. Остальные 30-40% – авансовые платежи дольщиков. Последнюю часть этой структуры финансирования застройщикам теперь приходится взять на себя. Совершенно ясно, что за счет собственных денег застройщики закрыть такую финансовую брешь не смогут. Ведь для этого им нужно увеличить размер собственных вливаний в три раза. В такой ситуации девелоперам не остается ничего, кроме банковского кредитования. Дальнейшие сценарии развития событий будут завесить от того, хватит ли денег на такие крупные кредиты у самих банков, и захотят ли они брать на себя риски, связанные со строительством. По всей видимости, банки начнут закладывать их в стоимость кредитов, а также предъявлять жесткие требования к строительным компаниям. В итоге какая-то часть девелоперов не сможет получить финансирование и покинет рынок.
Банки хранят молчание
Однако не надо забывать, что готовность самих банков к новым рыночным реалиям ничуть не менее важна, чем готовность к изменениям со стороны строительного бизнеса. Портал Urbanus.ru попытался выяснить, что думают о новых правилах игры представители банковской отрасли, которым теперь отводится столь большая роль. Смогут ли они начать активно кредитовать строительные компании? Хватит ли у кредитных организаций ликвидности при нынешних нормативах Центробанка по резервированию? Какие меры собирается предпринять сам Центробанк?
Десять из двенадцати опрошенных банков на запрос Urbanus.ru не ответили.
В Центробанке заявили, что, начиная с 1 июля 2019 года за счет размещения средств на счетах эскроу, у банков появляется источник долгосрочного фондирования для предоставления целевых кредитов застройщикам и ставка по кредитам будет существенно ниже, чем текущие ставки кредитования. «Банки при этом смогут кредитовать застройщиков, как они осуществляют это в настоящий момент, с учетом всесторонней оценки проектов», – уточнили в пресс-службе Центробанка. При этом для стимулирования открытия гражданами счетов эскроу, внесены поправки в Федеральный закон от 23.12.2003 № 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации», предусматривающие увеличение суммы страхования по счетам эскроу до 10 млн. руб.
Единственной коммерческой кредитной организацией, ответившей на запрос Urbanus.ru, оказался «Альфа-Банк». В пресс-службе сообщили: «Альфа-Банк» обладает всеми техническими возможностями для контроля целевого использования денежных средств застройщиков в рамках проектного финансирования. Банк оказывает подобную услугу довольно давно. Большой объем опыта накоплен в ходе работы с крупными корпоративными клиентами, в том числе в секторе строительства. «Альфа-Банк» имеет для этого полный инструментарий, включая как автоматизированные решения, так и необходимую экспертизу нашей команды».
Консолидация рынка
По оценкам Натальи Шаталиной, в результате всех происходящих на рынке процессов, до 30% мелких и средних застройщиков не смогут вести бизнес и будут вынуждены покинуть рынок.
Впрочем, руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов обращает внимание, что принцип «один застройщик - одно разрешение на строительство» приведет к необходимости создания отдельных юридических лиц буквально под каждый возводимый дом. Поэтому количество застройщиков в ближайшие 1,5 – 2 года вырастет в несколько раз. С другой стороны, большинство застройщиков смогут соответствовать новым требованиям только при условии объединения под корпоративными «зонтиками» крупных строительных холдингов (т.н. девелоперов). Таким образом, если строительному рынку будет предоставлена возможность развиваться в данном направлении 3-4 года, то можно будет наблюдать укрупнения участников рынка и его раздел между 6-8 девелоперскими холдингами.
Как выжить застройщикам?
Не за горами сложная ситуация, когда, с одной стороны, затраты на строительство возрастут, с другой стороны, приобретать жилье по завышенным ценам россияне просто не смогут вследствие низкой покупательской способности. В такой ситуации застройщикам остается надеяться, главным образом, на политику властей, которые планируют держать низкими ставки по ипотеке (Первого марта Владимир Путин в послании Федеральному собранию заявил, что среднюю ставку по ипотеке в России нужно снизить до 7-8%).
Стремительное снижение ипотечных ставок в 2017 году позволило девелоперу Tekta Group нарастить долю ипотеки в ЖК «Маяковский» в три раза с 15% до 45%. «Сегодня поставлена задача снизить ставку до 7%, и мы думаем, что это реально», – рассказал генеральный директор компании Роман Сычев.
Впрочем, поднять цены застройщикам не позволит даже низкая ипотека, особенно с учетом высокой конкуренции, считает управляющий партнер компании «Метриум» и участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. Единственный выход реальный для застройщиков эксперт видит только в более жесткой ценовой политике к поставщикам услуг и материалов, активном внедрении новых технологий, а также в оптимизации штата сотрудников. По словамдиректора по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павла Брызгалова, стремление застройщиков оптимизировать затраты на реализацию проектов, приведет к изменению предложения на рынке недвижимости. В частности, эксперт прогнозирует отказ от технологии каркасно-монолитного возведения зданий в пользу индустриального строительства.
По мнению генерального директора Level Group (девелопер ЖК «Level Амурская») Кирилла Игнахина, выход из ситуации может быть связан только с возобновлением экономического роста и увеличением доходов населения. Даже если переход на проектное финансирование жилищного строительства удастся провести наиболее безболезненным образом, проблема спроса не решится сама собой, особенно если учесть планы властей по увеличению ввода жилья в 1,5 раза.
Что же касается апарт-отелей, которыми занимается компания Docklands Development, достойным источником для их строительства могут стать Паевые инвестиционные фонды (ПИФы) – рассказала коммерческий директор Екатерина Запорожченко. По ее словам, это одна из самых проработанных схем с правовой точки зрения. «Думаю, со временем она станет очень востребованной инвесторами», – считает эксперт.
Директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов считает, что сохранить доступность жилья для потребителей поможет разработка альтернатив для застройщиков в области поиска источников финансирования, исключающих привлечение денег граждан. В этом случае банки будут находиться в условиях межвидовой конкуренции, что будет способствовать появлению новых эффективных форм сотрудничества между застройщиками и финансовыми институтами.
Что в итоге?
Зависимость девелоперского бизнеса от банковских кредитов существовала и ранее. Однако с переходом на систему проектного финансирования она только усилится. В этой связи серьезную настороженность вызывает молчание самих банков, которые и должны будут предоставлять застройщикам заемные средства. Пока не совсем ясно, в какой степени они готовы к этой ответственной миссии. В такой ситуации девелоперам остается надеяться на низкую ипотеку, которая будет стимулировать потребительский спрос и позволит клиенту купить квартиру даже несмотря на увеличение стоимости. Кроме того, застройщики будут стремиться сокращать расходы на строительные материалы, и уменьшать численность своих сотрудников. Таким образом, сложная ситуация на рынке новостроек может ударить рикошетом по рынку строительных материалов и поспособствовать безработице.
Александр Ковалевский
Свежие обзоры о новостройках
