С каждым годом в Санкт-Петербурге остается все меньше места для новых жилых, офисных и торгово-развлекательных комплексов. В результате стал набирать все большую популярность редевелопмент промышленных территорий. Подробно этот и другие вопросы будут обсуждаться на встрече лидеров рынка недвижимости Urban Space, которая пройдет в Северной столице уже завтра, 5 июля. А пока редакция портала Urbanus.ru провела с помощью экспертов небольшой предварительный анализ ситуации.
Подвижки есть
К настоящему моменту общая площадь промышленных территорий (так называемого «серого пояса») Санкт-Петербурга составляет около 5 тыс. га, то есть примерно 40% от всей территории города. И здесь наступил случай, когда интересы властей и строительного бизнеса совпали: первые заботятся об улучшении экологической ситуации и о рациональном использовании городских земель, а вторые желают получить места под новые объекты. В результате уже осенью 2017 года председатель Комитета по градостроительству и архитектуре (КГА) Владимир Григорьев сообщил, что в Правилах землепользования и застройки на карте градостроительного зонирования Санкт-Петербурга отображены границы 14 территорий комплексного и устойчивого развития территорий (КУРТ). На каждой из них 40% площади отводится под жилые комплексы, 30% — под производственные и коммерческие объекты, и еще 30% — под рекреационные зоны.
«За последние годы в Санкт-Петербурге произошёл серьезный прорыв в освоении жилищными девелоперами серого пояса, идёт редевелопмент индустриальных территорий практически во всех районах города, – комментирует генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев. – Судя по тому, что подобные проекты реализуются, даже несмотря на кризисные явления последних лет, большинство из них обладает высокой инвестиционной привлекательностью».
Специфика двух столиц
И все же, пока в Санкт-Петербурге редевелопмент идет более скромными темпами по сравнению с Москвой, несмотря на то, что за последние полтора года эта тема получила широкую огласку и поддержку со стороны правительства, говорит коммерческий директор ГК Docklands Development Екатерина Запорожченко. При этом соотношение жилой, коммерческой и общественно-полезной застройки на территории «серого пояса» регулируется на городском уровне. Дело в том, что бывшие промышленные территории в Санкт-Петербурге имеют большой разброс. Они располагаются, и в непосредственной близости от исторического центра и в таких привлекательных локациях, как, например, Васильевский остров. Это, естественно, может привести к смещению интереса девелоперов в пользу жилой застройки. В то же время, городу не хватает современных общественных пространств, приносящих ощутимую коммерческую выгоду для бизнеса. Если в Москве большинство заводских помещений в центре уже облюбовали рестораны и спортивные студии, в Северной столице таких проектов все еще единицы. Здесь игроки бизнеса пока опасаются участвовать в таких проектах.
Однако есть у обоих городов и общая специфика. И здесь и там на территориях «серого пояса» до сих пор сохраняются исторические памятники промышленной архитектуры прошлых лет, напоминает президент Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город») Эдуард Тиктинский. «Они требуют особого подхода: бережной реконструкции, нового идеологического наполнения. Как в случае с нашими проектами реконструкции газгольдера на Заозерной улице, гаража Крюммеля на Большой Посадской. Новый пример – Левашовский хлебозавод на Барочной улице, где мы собираемся создать общественно-культурное пространство. Работа с такими объектами требует от девелопера особых компетенций: процесс согласования очень непростой, не говоря уже о самой реконструкции». В то же время, очень немногие в Санкт-Петербурге сегодня берутся за такие проекты. А в Москве практика приспособления исторических промышленных зданий и бывших заводских территорий под арт-кластеры применяется достаточно успешно, – рассказал эксперт.
Если же говорить про зонирование участков под редевелопмент, то уникальность Санкт-Петербурга по сравнению с другими российскими городами, и даже с Москвой, заключается в огромной протяженности водного фронта по рекам и каналам, большая часть которых была исторически заполнена индустриальными и прочими объектами, не вовлеченная напрямую в городскую жизнь, отгороженная высокими заборами от городской ткани, говорит Андрей Косарев. Теперь, проект за проектом, эти территории наполняются жизнью, меняют облик целых районов, формируют новую инфраструктуру и точки притяжения. Фактически сейчас формируется «новый речной фасад» Санкт-Петербурга, в дополнение к активно создаваемому «морскому» на намывных территориях Васильевского острова, в Лахте и на западной оконечности Крестовского острова.
Коммерческая недвижимость или жилые дома?
«Основным драйвером практически всех проектов по редевелопменту промышленных территорий сейчас выступает жилье. За ним уже следуют все остальные функции, в том числе ритейл, офисные объекты и креативные пространства», – говорит Андрей Косарев.
Однако концепция кардинального разделения редевелопмента на коммерческий и жилой сейчас уходит в прошлое, считает Екатерина Запорожченко. В конце концов, в каждом масштабном проекте застройки (а именно такие, как правило, реализуются на территориях бывших промзон), должен соблюдаться паритет, удовлетворяющий запросам современного человека. Ведь никому не будет удобно жить в одном районе, работать во втором, а на лекции, в кино или ресторан ездить в третий. Эксперт считает, что в данном случае необходимо ориентироваться на комплексные решения, которые предполагают серьезное обустройство прилегающей территории. В реконструированном или вновь возведенном здании могут располагаться офисы, коворкинги, ритейл- и фуд-зоны, спортивные центры, снаружи – мини-парки с площадками для мероприятий.
На промышленных территориях можно создавать целые новые районы с бизнес-центрами, арт-кластерами, бульварами и набережными, подтверждает Эдуард Тиктинский. Данную возможность необходимо использовать, ведь современный подход к жилью – это не только жилые квадратные метры, но среда обитания со своей инфраструктурой. С этим связана актуальность проектов mixed use, то есть проектов смешанного формата, сочетающих жилую функцию и функцию центров общественного притяжения.
Нет альтернатив
Как в Санкт-Петербурге, так и в Москве редевелопмент промышленных зон фактически не имеет альтернатив для строительной отрасли и властей. Без него брать новые участки для застройки в достаточном количестве становится просто неоткуда. Так что эта практика, без сомнения, станет развиваться все активнее.
Александр Ковалевский
Свежие обзоры о новостройках
