В большинстве районов «старой» Москвы аренда в полтора-два раза выгоднее ипотеки

Расчет делался на основе средней стоимости реализованного лота (по итогам третьего квартала текущего года). Размер ипотечной ставки был принят за 8,84% годовых (средний показатель для первичного рынка в октябре текущего года), размер первого взноса — 20% от бюджета по прайс-листу, период кредитования — 213 месяцев (средний показатель для «старой» Москвы, согласно исследованию Urbanus.ru).

В Москве насчитывается девять районов, где в которых ипотека позволит сэкономить на жилье. Территориально они относятся к центру и северо-западному «вееру» округов (ЗАО, СЗАО, САО).

Районы, где стоимость ипотечных платежей ниже арендных

Район	Административный округ	Жилые комплексы на территории района	Средний бюджет реализованного лота на территории района, млн рублей	Расчетный размер ипотечного платежа, тыс. рублей в месяц	Соотношение между размером ипотечного и арендного платежей
Щукино	СЗАО	«Октябрьское поле»	10,31	76,9	0,49
Тропарево-Никулино	ЗАО	Citimix, «Квартал на Никулинской»	8,29	61,8	0,67
Красносельский	ЦАО	Red7	19,16	142,83	0,71
Басманный	ЦАО	Chkalov, Bauman Hause, «Резиденции архитекторов»	17,75	132,3	0,75
Митино	СЗАО	«Мир Митино»	5,70	42,5	0,77
Хорошевский	САО	Prime Park, «Династия», «Зорге 9», «Прайм Тайм», «Рихард»	14,57	108,6	0,77
Кунцево	ЗАО	«Академика Павлова», «Молодогвардейская 36», «Павлова 40», «Мякинино парк»	8,72	65,0	0,85
Раменки	ЗАО	West Garden, «Вишневый сад», «Крылья», «Небо», «Огни», «Река», «Событие»	20,76	154,8	0,86
Пресненский	ЦАО	Capital Towers, City Park, Headliner, Lucky, Neva Towers, «Дом на Тишинке», «Малая Бронная 15», «Счастье на Пресне»	31,27	233,1	0,88

Для района Щукино выбор в пользу кредитования очевиден — ипотечные платежи здесь вдвое меньше арендных. Квартал «Октябрьское поле», единственная новостройка в локации, находится на стыке комфорт- и бизнес-класса. Средняя стоимость квартир в нем немногим превышает 10 млн рублей. Поскольку район активно застраивался в 2000-е гг. (особенно территория вокруг станции метро «Октябрьское поле»), он располагает многочисленным фондом относительно новых квартир с высоким арендным прайсом. К ним нужно прибавить популярное, а потому достаточно дорогое предложение в домах 40-50-х гг.

Как и Щукино, Хорошевский район пережил строительный бум в 2000-е гг. и продолжал осваиваться застройщиками в первой половине 2010-х. Следствием этих процессов стал выход на рынок съемного жилья крупного объема квартир, которые могут сдаваться за 130-150 тыс. рублей в месяц. Соответственно, для тех, кто планирует поселиться в Хорошевском районе, имеет смысл изучить предложение в строящихся комплексах и взять ипотеку. Отметим, что в структуре продаж преобладают продукты с умеренным прайсом, которые реализуются в комплексах «Рихард» или «Зорге 9».

Тропарево-Никулино может служить своеобразным музеем строительных проектов («Миракс Парк», «Корона» и другие), которые олицетворяют предыдущие поколения застройки. Под их влиянием в районе задается высокая ценовая планка аренды. В то же время актуальное предложение, на которое распространяются самые низкие ипотечные ставки, представлено недорогими проектами — апарт-комплексом Citimix (средний бюджет 5,03 млн рублей) и ЖК «Квартал на Никулинской» (средний бюджет 12,06 млн рублей).

Аренда жилой недвижимости в центре Москвы традиционно очень дорогая — от 175 до 325 тыс. рублей в месяц. Однако на первичном рынке наметилась дифференциация между районами, которые поставляют на рынок относительно доступный продукт (Басманный, Красносельский, Пресненский) и которые специализируются на эксклюзивном предложении (Хамовники, Якиманка, Замоскворечье, Мещанский, в меньшей степени Таганский). Для первых баланс явно склоняется в сторону ипотеки, для вторых — в сторону аренды, поскольку новое поколение домов оказывается дороже предыдущих.

Раменки, будучи самым престижной локацией за пределами центра, также отличаются высокими арендными ставками. Выход на местный рынок таких проектов, как «Огни» (комфорт-класс) или «Крылья» (средняя ценовая фракция бизнес-класса) создает предпосылки для востребованности ипотечных программ.

В районах Войковский, Очаково-Матвеевское, Южнопортовый и Люблино установился паритет между ипотечными и арендными платежами. Напомним, что в Южнопортовом районе ведется строительство ЖК «Метрополия», а в «Люблино» — ЖК «Люблинский парк». Оба проекта считаются одними из самых доступных в своих сегментах.

Топ-10 районов, где стоимость арендных платежей ниже ипотечных 

Район	Административный округ	Жилые комплексы на территории района	Средний бюджет реализованного лота на территории района, млн рублей	Расчетный размер ипотечного платежа, тыс. рублей в месяц	Соотношение между размером ипотечного и арендного платежей
Замоскворечье	ЦАО	Ordynka, «Малая Ордынка 19»	107,93	804,6	4,26
Мещанский	ЦАО	«Кузнецкий мост 12», «Цвет 32»	87,80*	654,5	3,23
Таганский	ЦАО	The Mostman, NV/9	49,05	365,6	3,09
Аэропорт	САО	«ВТБ Арена Парк», «Счастье на Соколе»	26,04	194,1	2,54
Зябликово	ЮАО	Fresh	12,02	89,6	2,32
Вешняки	ВАО	«Счастье в Кусково»	11,25	83,9	2,26
Хамовники	ЦАО	High Garden, Magnum, Roza Rossa, White Khmovniki, «Бродский», «Жизнь на Плющихе», «Пироговская 14»	98,12	731,4	2,22
Свиблово	СВАО	LIFE-Ботанический сад, Silver
Северное Бутово	ЮЗАО	«Гринада»	11,20	83,5	2,08
Якиманка	ЦАО	«Медный 3.14», The Residences Mandarin Oriental, Cloud Nine	55,77**	415,7	1,86

*Без учета стоимости лотов в проекте «Кузнецкий мост, 12»

**Без учета стоимости лотов в проекте The Residences Mandarin Oriental

Для трех четвертей районов в «старых» округах Москвы характерна ситуация, когда размер арендной ставки в 1,5-2,5 раза ниже, чем потенциальная сумма платежей по ипотеке. Это также во многом обусловлено историческим background’ом локаций. Так, в Зябликово до запуска ЖК Fresh фактически отсутствовала застройка современного типа. Это позднесоветский спальный район на месте, где еще в 80-е гг. сохранялись деревенские дома. Свиблово появился на девелоперской карте несколько лет назад, когда началось строительство LIFE-Ботанический сад и Silver. Район Аэропорт ориентирован на коммерческую, спортивную и научную инфраструктуру. Жилье занимало ограниченную часть его площади. В центральных районах обслуживание ипотеки может быть в три-четыре раза более обременительным, чем аренда. С учетом этих обстоятельств многие покупатели склоняются именно к варианту со съемом жилья, что в среднесрочной перспективе выступает серьезным сдерживающим фактором в развитии ипотечного кредитования.

_____________________________________________

Материал составлен на основе данных, предоставленных Росреестром. Учитывались продажи, проведенные по договорам долевого участия без учета оптовых сделок. При расчете показателей стоимости использовались данные из прайс-листов, они являются оценочной величиной и могут отличаться от реальных значений в пределах 10%.