Средние цены в московских новостройках элит-класса в 15-30 раз выше, чем в массовом сегменте

Urbanus.ru составил перечень из десяти жилых комплексов, которые относятся к элит-классу и верхней ценовой категории премиум-класса, где в течение 2018 года было зарегистрировано от десяти сделок и более. Отдельной строкой был вынесен проект Villa Grace, где продавалась самая дорогая недвижимость на первичном рынке Москвы.

В качестве эквивалентов были выбраны следующие проекты:

- самая популярная премьера прошлого года — ЖК «Остафьево» в Новой Москве, средний оценочный бюджет лота 4,19 млн рублей,

- самая продаваемая новостройка в границах МКАД — ЖК Level Амурская в Гольяново, средний оценочный бюджет лота 7,43 млн рублей,

- самый доступный комплекс в границах ЦАО — ЖК Headliner в юго-западной части Пресненского района, средний оценочный бюджет лота 13,9 млн рублей,

- ЖК «Зиларт» — представитель «большого бизнес-класса», победитель в номинации покупательских предпочтений на Urban Awards 2018, средний оценочный бюджет лота 14,88 млн рублей,

- ЖК «Город на реке Тушино – 2018» — представитель верхней фракции комфорт-класса, один из крупнейших массивов новой застройки, насыщенной многочисленными инфраструктурными опциями, средний бюджет лота 12,9 млн рублей,

- МФК Neva Towers — самое высокое здание в Москве, где продается недвижимость по ДДУ, представитель  средней ценовой категории в премиум-классе, средний оценочный бюджет лота 33,17 млн рублей.

Кроме того, эксперты приняли решение пополнить линейку за счет двух петербургских проектов, которые являются лидерами по уровню средней стоимости квартир в местном элит- («Русский дом», 44,56 млн рублей) и бизнес-классе («Петровская Доминанта», 23,65 млн рублей).

В массовом сегменте эквиваленты округлялись до целых, в сегменте дорого жилья — до десятых.

Исследование еще раз подтвердило, что элитная недвижимость со сверхвысокими прайсами образует обособленную сферу, на которой слабо сказываются общерыночные тенденции и закономерности. Застройщики, работающие в данном сегменте, предлагают не просто определенный уровень комфорта и бытовых технологий. Покупатель получает здесь приватную микросреду (в таких масштабах, в которых это возможно на территории мегаполиса) и подтверждение своего статуса. Эти составляющие закладываются в бюджет, но при этом не существует надежных методик, которые позволяли бы их вычленить и оценить. В итоге одна квартира в домах элитного сегмента стоит столько же, сколько 20-30 квартир в Новой Москве или 10-20 квартир в Гольяново. Разница с проектами из бизнес-класса и примыкающей к нему категории комфорт-класса, разумеется, меньше, но и она  измеряется 6-10-кратными значениями. Так, один лот в ЖК «Бродский» по бюджету равен одиннадцати лотам в ЖК Headliner и десяти лотам в ЖК «Зиларт». Для ЖК «Полянка/44» это соотношение 1:8 и 1:7 соответственно. Если проводить замеры для Villa Grace, то в случае «Остафьево» эквивалент будет исчисляться 118 квартирами (13% от реализованного фонда). Десятая часть годовой выручки ЖК Headliner ушла бы на то, чтобы купить самый дешевый лот в Villa Grace.

Даже такой блестящий проект, один из лидеров премиум-класса, как Neva Towers, на ценовой шкале находится втрое ближе к ЖК Level Амурская, чем к ЖК «Малая Ордынка 19». Апартаменты в нем продавались в 1,8 раза дешевле, чем квартиры в «Садовых кварталах», занимающих нижнюю строчку в исследуемой группе. Это обстоятельство говорит о наличии огромного финансового разрыва между категорией сверхдорого жилья и остальным рынком. Элитный сегмент (в лице большинства проектов) является не «вершиной пирамиды», а чем-то вроде «летающего острова». Вместе с тем, его нельзя назвать герметичным сообществом. Целый ряд форматов, опций и практик, изначально апробированных на элитном жилье, со временем был адаптирован для проектов, рассчитанных на более широкую аудиторию. В этом смысле влияние дорогой и сверхдорогой недвижимости на эволюцию девелоперских проектов следует признать значительным и благотворным.

Отдельно отметим длину ценовой дистанции между московскими и петербургскими топами. «Петровская Доминанта» уступает по бюджету в 2,4-5,5 раз, а «Русский дом» — в 1,2-3,3 раз.

Жилой комплекс	Застройщик	Средний оценочный бюджет сделки, млн рублей	Эквивалент в лотах ЖК «Остафьево»	Эквивалент в лотах ЖК Level Амурская	Эквивалент в лотах ЖК «Город на Реке»	Эквивалент в лотах ЖК Headliner	Эквивалент в лотах ЖК «Зиларт»	Эквивалент в лотах МФК Neva Towers	Эквивалент в лотах ЖК «Петровская Доминанта»	Эквивалент в лотах ЖК «Русский дом»
Villa Grace	Стройтэкс	495,05	118	67	38	36	33	15	21	11
Бродский	Vesper	147,42	35	20	11	11	10	4,4	6	3,3
Barkli Gallery	Корпорация Баркли	135,55	32	18	10	10	9	4	6	3
Жизнь на Плющихе	Донстрой	121,54	29	16	9	9	8	4	5	2,7
Снегири Эко	ГК Снегири	119,95	29	16	9	9	8	3,6	5	2,7
Малая Ордынка 19	Sminex	110,93	26	15	9	8	7	3,3	5	2,5
Полянка/44	Группа ПСН	108,28	26	15	8	8	7	3,3	4,6	2,4
White Khamovniki	Capital Group	106,62	25	14	8	8	7	3	4,5	2,4
Ordynka	Insigma	85,34	20	11	7	6	6	2,6	3,6	2
Вишневый сад	AB Development	82,52	20	11	6	6	6	2,5	3,5	2
Садовые кварталы	Интеко	59,21	14	8	5	4	4	2	2,5	1,3

Приобрести подробный отчет по жилому комплексу, девелоперу или городу можно на сайте rating.urbanus.ru.

В основу исследования положены данные Росреестра по договорам долевого участия.

Для оценки финансовых показателей использовалась средняя стоимость квадратного метра в каждом из рассматриваемых проектов по архивам прайс-листов на конец каждого из кварталов 2018 года. Все приведенные в данном отчете ценовые параметры являются экспертной оценкой, реальные показатели могут отличаться как в большую, так и в меньшую сторону.