Рейтинг новых проектов массового сегмента жилья города Москвы

Компанией Est-a-Tet  совместно с порталом Urbanus.ru составлен рейтинг жилых комплексов массового сегмента (комплексы класса «эконом» и «стандарт»), расположенных в пределах МКАД, и вышедших на реализацию в 2013 г. Также в рейтинге учитывались проекты, в которых на протяжении 2013 г. на реализацию выходили новые корпуса.

В итоге в рейтинг вошли 9 проектов.

Рисунок 1. Жилые комплексы

 

№ п/п	Объект, адрес	Срок сдачи ГК	Состояние	Описание	Тип квратир	Диапазон площадей, кв.м.	Диапазон цен, руб./кв.м.	Диапазон стоимости, руб.	Девелопер
1	ЖК « Дом в Левобережном » ул. Смольная вл. 57	1 кв. 2014	Фасадные работы	Монолитно-кирпичный Класс «Стандарт»	3к	76 - 78	157 895 - 163 462	12 000 000 - 12 750 000	Центр-Инвест
2	ЖК «Белый парк» ул. Беломорская д. 20, 24	3 кв. 2014	Возведение нижних этажей	Монолитно-кирпичный Класс «Стандарт»	1к	47,71 – 51,96	149 800 – 159 400	7 146 958 – 8 001 840	Пересвет-Инвест
					2к	56,91 – 77,45	142 000 – 154 500	8 365 770 – 10 997 900
					3к	102,8 – 108,13	138 500 – 147 000	14 751 800 – 15 895 110
					4к	125,73	134 500 – 142 000	16 910 685 – 17 853 660
3	17-й проезд Марьиной Рощи, вл. 1	4 кв. 2014	Начальный этап	Панель, КОПЭ-Башня М Класс «Эконом» (с отделкой)	2к	58,21 – 59,19	173 000	10 070 330 - 10 239 870	ГК « ПИК »
					3к	76,43 – 101,6	157 726 - 173 000	13 220 390 - 16 355 420
4	Мельникова ул., вл. 1,3, корп.1,2,3,4	4 кв. 2013	Фасадные работы	Монолитно-кирпичный Класс «Стандарт» (с отделкой)	1к	46,46 – 61,8	170 000 - 202 000	8 037 560 - 12 236 400	« ТУКС Моспромстрой »
					2к	71,5 – 89,14	157 000 - 188 000	12 412 800 - 15 335 700
					3к	91,7 – 105,1	152 000 - 182 000	12 230 600 - 17 870 800
5	ЖК « Life-Волжская », Шкулева ул., корп. 1-6	2 кв. 2014	Фасадные работы	Монолитно-кирпичный Класс «Стандарт»	1к	37,7 – 37,9	158 000 - 160 000	5 956 600 - 6 032 000	ГК « Пионер »
					2к	48,7 – 60	150 000 - 158 000	7 694 600 - 9 243 000
					3к	74,7	141 000	10 532 700
					5к	105,4	160 000	16 864 000
6	ЖК « Вершинино », Электролитный проезд, вл. 16, корп. 1	4 кв. 2014	Возведение нижних этажей	Панель, П-44Т-1/25Н1 Класс «Эконом» (с отделкой и м/м)	1к	39,5	207 660 - 214 660	8 202 570 - 8 479 070	Ведис Групп
					2к	56,4 - 71	178 060 - 197 600	10 595 868 - 13 138 550
					3к	77,5 – 79,6	175 290 - 186 460	13 908 150 - 14 828 684
7	Мкр. « Царицыно-2 », Элеваторная ул. корп. 23,24,25	2 кв. 2015	Начальный этап	Монолитно-кирпичный Класс «Стандарт»	1к	36,91 – 44,55	105 500 - 115 500	4 078 555 - 4 922 775	Московский комбинат хлебопродуктов
					2к	53,88 – 61,19	98 300 - 105 800	5 621 808 - 6 274 767
					3к	79,27 – 82,4	93 300 - 96 800	7 494 964 - 7 976 321
					4к	95,36 – 105,05	91 300 - 100 300	9 289 231 - 9 745 632
8	ЖК « О7 », Озёрная ул., д. 7	1 кв. 2015	Котлован	Монолитно-кирпичный Класс «Стандарт»	1к	44,7 – 47,2	164 000 - 174 000	7 420 201 - 8 071 201	ФГОУ ВПО «Академия ФСБ России»
					2к	61,7 – 65,7	159 500 - 168 000	9 933 700 - 10 971 900
					3к	85,2 – 85,4	152 000 - 156 000	12 950 400 - 13 322 400
					4к	111,9	161 000 - 161 500	18 015 900 - 18 071 850
9	ЖК « Wellton Park », Карамышевская наб., корп. 16, 17	1 кв. 2015	Начальный этап	Монолитный Класс «Стандарт»	2к	37,7 – 82,9	185 000 - 255 000	7 800 000 - 15 336 500	КРОСТ
					3к	49,8 – 81,6	180 000 - 300 000	9 867 000 - 23 664 000
Итого						36,91 – 125,73	91 300 - 300 000	4 078 555 - 23 664 000

Номера в таблице 1 соответствуют номерам на рисунке 1

Таблица 1. Жилые комплексы

Рейтинг жилых комплексов массового сегмента по месторасположению

В процессе анализа жилых комплексов по местоположению, основное внимание уделялось таким критериям как удобство проживания (принимая во внимание окружение), удаленность от центра, Кремля, видовые характеристики, транспортная доступность (общественным и личным транспортом). Жилые комплексы оценивались по пятибалльной шкале.

Как правило, основное внимание при выборе жилья уделяется удобству проживания и транспортной доступности. Именно поэтому данные критерии имеют наибольшие веса (0,4 и 0,3 соответственно). Огромное внимание также уделяется наличию поблизости станции метрополитена, развитым сетям автодорог.

Транспортная доступность оценивалась по нескольким факторам:

• Загруженность прилегающих магистралей и улиц в утренние и вечерние часы пик
• Общая транспортная обстановка (удобство выезда на основные транспортные магистрали)
• Наличие поблизости и загруженность веток метро

По данным критериям были проставлены оценки и рассчитаны значения, учитывая удельный вес каждого из критериев. Далее проекты были ранжированы в порядке убывания по сумме баллов.

Вес критерия	0,4	0,1	0,3	0,2	1
Жилой комплекс	Удобство проживания	Удаленность от Кремля	Транспортная обстановка	Видовые хар-ки	Итого
ул. Мельникова, 1-3	5	5	5	3	4,6
ЖК Wellton Park	4	4	3,5	5	4,05
17-й проезд Марьиной Рощи, вл. 1	4	5	4,5	2	3,85
ЖК «Дом в Левобережном»	3	3	3,5	4	3,35
ЖК «Белый парк»	3	3	3,5	4	3,35
ЖК «Life-Волжская»	3	4	3	3	3,1
ЖК «Вершинино»	3	4	4	1	3
ЖК «О7»	2	3	2	5	2,7
мкр. «Царицыно-2»	1	2	1,5	2	1,45

Рейтинг жилых комплексов массового сегмента по степени развитости инфраструктуры

Для успешной реализации проекта важнейшую роль играет наличие объектов инфраструктуры, причем как внутренней (в составе жилого комплекса), так и внешней – инфраструктуры в окружении (социальная инфраструктура: школы, детские сады, торгово-развлекательная инфраструктура).

Покупателями наибольшее предпочтение отдается комплексам, расположенным в районах с развитой социальной и торгово-развлекательной инфраструктурой. Дополнительным преимуществом является наличие инфраструктуры в составе жилого комплекса. В данном случае под инфраструктурой также подразумеваются как социальные (школы и детские сады), так и торгово-развлекательные объекты (магазины, салоны красоты, аптеки др.).

Вес критерия	0,4	0,3	0,3	1
Жилой комплекс	Внутренняя инф-ра комплекса	Социальная инф-ра окружения	Торгово развлекательная инф-ра окружения	Итого
ЖК «Life-Волжская»	4	5	5	4,6
Ул. Мельникова, 1-3	4	5	4	4,3
ЖК «Вершинино»	4	4	3	3,7
мкр. «Царицыно-2»	5	1	4	3,5
ЖК Wellton Park	3	5	1	3
ЖК «Дом в Левобережном»	2	3	3	2,6
ЖК «Белый парк»	2	3	3	2,6
ЖК «О7»	2	3	3	2,6
17-й проезд Марьиной Рощи, вл. 1	1	2	2	1,6

Итоговые оценки

Учитывая сложившиеся потребительские предпочтения покупателей недвижимости г. Москвы, следует отметить, что характеристика местоположения имеет наибольший приоритет по сравнению с инфраструктурой (поскольку до инфраструктуры можно доехать, а вот местоположение комплекса уже не поменяешь). Таким образом, итоговые оценки выглядят следующим образом:

Вес критерия	0,6	0,4	1
Жилой комплекс	Местоположение	Инфраструктура	Итого
ул. Мельникова, 1-3	4,6	4,3	4,48
ЖК «Life-Волжская»	3,1	4,6	3,7
ЖК Wellton Park	4,05	3	3,63
ЖК «Вершинино»	3	3,7	3, 28
ЖК «Белый парк»	3,35	2,6	3,05
ЖК «Дом в Левобережном»	3,35	2,6	3,05
17-й проезд Марьиной Рощи, вл. 1	3,85	1,6	2,95
ЖК «О7»	2,7	2,6	2,66
мкр. «Царицыно-2»	1,45	3,5	2,27

Цена или качество?

Проанализировав представленные проекты по цене, местоположению и наличию инфраструктуры, было решено дать конечную оценку с помощью параметра «Цена-качество». В данном случае этот параметр характеризует цену одного балла «качества» для каждого проекта – средняя цена квадратного метра в проекте поделена на количество полученных баллов.

Первые два места занимают комплексы на ул. Мельникова 1-3 и ЖК «Life-Волжская», относящиеся к классу «Стандарт». Благодаря хорошему местоположению, развитой инфраструктуре, как районов, так и самих комплексов, данные объекты занимают лидирующие позиции в рейтинге. 

В нижней части рейтинга оказались проекты ЖК «О7» и ЖК Wellton Park. Соотношение «Цена-качество» здесь находится в диапазоне 55 517 - 64 236 рублей за балл качества, что существенно выше, чем в проектах, занимающих верхние строчки рейтинга.

Отметим, что в рейтинге не анализировалась такая составляющая качества, как качество самого проекта – т.е. уровень отделки общественных зон, применяемые материалы, архитектура, планировочные решения и т.п. Каждый может решить для себя сам, насколько это важно или неважно,
и, соответственно, насколько в этом случае «цена-качество» будут соответствовать его ожиданиям.

 

Жилой комплекс	Средняя цена, руб/кв.м.	Общее кол-во баллов	Соотношение «Цена-качество» – цена одного балла
ул. Мельникова, 1-3	175 600	4,48	39 196
ЖК «Life-Волжская»	156 220	3,7	42 222
мкр. «Царицыно-2»	106 270	2,27	46 815
ЖК «Белый парк»	147 645	3,05	48 408
ЖК «Дом в Левобережном»	160 714	3,05	52 693
17-й проезд Марьиной Рощи, вл. 1	166 020	2,95	56 278
ЖК «Вершинино»	198 750	3,28	60 595
ЖК «О7»	165 900	2,66	62 368
ЖК Wellton Park	231 250	3,63	63 705

 «Итоги рейтинга в этот раз практически полностью совпали с внутренними ощущениями по этим проектам. Действительно, несмотря на неблагоприятное окружение, проект на ул. Мельникова – самый близкий к центру, что существенно экономит время, и плюс к этому обладает хорошо развитой инфраструктурой. Так что по соотношению «цена-качество» из представленных проектов он вполне объективно занял первое место. А вот одним из переоцененных проектов в рейтинге является Wellton Park, это произошло вследствие стратегии девелопера по реализации квартир небольших площадей по высоким ценам. С другой стороны, видимо, спрос на малогабаритные квартиры (например, трехкомнатная площадью 60 кв.м) имеется, и в данном случае полученная более высокая цена за 1 кв.м покупателя устраивает, в том числе и по соотношению цена-качество», – подвел итог рейтинга Денис Бобков, руководитель Аналитического центра Est-a-Tet.

«Очень показательно, что проект “Царицыно 2”, получивший в рейтинге наименьший балл за местоположение, и занявший последнюю строчку итогового рейтинга, по соотношению цена-качество – на почетном третьем месте. Это свидетельствует о том, что грамотная ценовая политика девелопера – основа успеха в массовом сегменте, где стоимость квадратного метра является определяющей», – отметил Петр Давыдов, главный редактор портала Urbanus.ru.