Разрыв в ценах между «первичкой» и «вторичкой» сократился с 25% до 20%

За последний год квадратный метр на первичном рынке подорожал в среднем на 8 %, а на вторичном — на 12 %, что стало нарушением многолетнего тренда. С 2021 года разрыв почти непрерывно рос, поскольку новостройки дорожали быстрее. По оценке аналитиков, 2026 год может стать худшим по росту цен предложения за последние восемь лет. Более слабая динамика фиксировалась лишь в 2018 году (+3 %).

Сокращение разрыва обусловлено тремя ключевыми факторами. Во‑первых, спрос активно перетекает на вторичный рынок: покупателей привлекают более низкие цены (разница в 20 % остается существенной), возможность торговаться и широкий выбор объектов в разных районах и состояниях. Во‑вторых, рынок готового жилья активно пополняется недавно сданными новостройками — их расценки выше, чем у старого жилфонда, и это тянет вверх средние цены сегмента. В‑третьих, девелоперы замедляют индексацию цен из‑за сложностей в сегменте, включая дорогое проектное финансирование и строительную инфляцию.

Динамика сильно различается по городам. Максимальный разрыв сохраняется в Новокузнецке (54 %), Сочи (45 %), Челябинске (43 %), Тольятти (38 %) и Кемерове (36 %) — в этих локациях строится мало нового жилья, а вторичный рынок представлен морально устаревшим фондом. В Красноярске, Чебоксарах и Саратове цены в сегментах сопоставимы, а в Москве и Санкт‑Петербурге разрыв близок к среднему уровню (17 % и 23 % соответственно). 

Наиболее заметно разрыв сократился в Томске (−21 процентный пункт), Чебоксарах (−20 процентных пунктов) и Набережных Челнах (−14 процентных пунктов). По словам ведущего аналитика «Циана» Елены Бобровской, разрыв продолжит уменьшаться из‑за более быстрого роста цен на вторичке, но полностью не исчезнет. На первичном рынке сохраняется поддержка за счет изменения структуры предложения в пользу более дорогих проектов, строительной инфляции и стоимости финансирования.