Мошенникам перекрывают лазейки

Попытка отъема жилья на основе поддельных доверенностей является одним из наиболее распространённых видов мошенничества, особенно в отношении социально незащищенных, пожилых или одиноких людей. Однако у каждого гражданина есть право наложить запрет на сделки без личного участия. Для этого необходимо подать соответствующее заявление в Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ), Росреестр, либо Кадастровую палату. Тогда в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) будет внесена соответствующая запись. Эту меру предусматривает федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». 

Эффективность меры

Уровень вовлеченности граждан в данную программу показал эффективность запрета на сделки с недвижимостью, убежден руководитель департамента реализации компании Optiland Алексей Однорал. В первую очередь, это нужно для того чтобы без ведома собственника невозможно было продать, сделать залогом ипотечного кредитования квартиру или дом, либо внести изменения в правоустанавливающие документы на объект недвижимости в государственных регистрирующих органах.

Управляющий партнер компании «Метриум» и участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая так же расценивает меру как эффективную. По ее мнению, блокирование любых операций с недвижимостью может стать надежным средством защиты пожилых или недееспособных собственников от мошенничества. Чтобы обезопасить имущество, дети могут разъяснить ситуацию престарелым родителям и заблокировать все возможные операции.

«Государство с каждым годом придумывает все новые и новые инструменты для того, чтобы рынок недвижимости в РФ стал более надежным и безопасным для собственников», – соглашается директор по продажам ГК «Гранель» Рустам Арсланов.

Однако, как это ни печально, если речь идет о совершенно одиноких людях, то такое блокирование операций едва ли возможно. Ограничить возможные сделки или другие действия должен кто-то достаточно близкий к владельцу квартиры. «Как показывает практика, именно те граждане, которые остаются без присмотра (пожилые, люди, страдающие психическими расстройствами, очень молодые люди, сироты), чаще всего и становятся легкой добычей для мошенников. В этом случае инициировать блокировку могут только органы социального надзора, но качество их услуг и реальное участие в жизни уязвимых групп населения является недостаточным», – рассказывает Мария Литинецкая.

Лазейки для мошенников

По словам Марии Литинецкой, каждая десятая сделка на вторичном рынке жилой недвижимости имеет признаки мошенничества. При этом с использованием доверенностей есть множество различных мошеннических схем: «Во-первых, подделан может быть сам документ без всякого ведома собственника квартиры. Во-вторых, доверенность вполне может быть аутентичной, но ее мог выписать уже умерший или недееспособный хозяин квартиры. В этом случае признание недействительной самой доверенности ничего не даст – необходимо доказать факт мошенничества или давления на покупателя. Наконец, сам владелец может вступить в сговор с мошенниками. Он намеренно искажает подпись на доверенности, чтобы затем экспертиза подтвердила, что он не участвовал в сделке».

Впрочем, мошеннические схемы с жильем могут быть связаны не только с доверенностями. Поэтому запрет на сделки без личного участия, при всей эффективности такой меры, не может быть панацеей от всех бед. Среди лазеек для мошенников остается еще прописка обманным путем в квартирах по социальному найму, добавляет Алексей Однорал. Так что безопаснее приобретать недвижимость не у физического лица, где сосредоточено большинство рисков, а у проверенного застройщика из первых рук.

Однако полностью покупатели не застрахованы от проблем даже на первичном рынке, – предупреждает управляющий партнер агентства недвижимости «Реком» Светлана Орленко. Практика показала, что, как это ни странно, приобретая квартиру в строящемся доме по Договору долевого участия (ДДУ), покупатель не может быть совершенно уверен в том, что по итогу она не будет иметь несколько другую площадь, а также и окна, выходящие не на ту сторону, которая его интересует. Очень часто, приобретая квартиру в новостройке, люди не понимают, где точно на площадке будет находиться их недвижимость, уверяет эксперт.   

Еще одна схема связана с паспортом, говорит Светлана Орленко. В таком случае мошенники заключают сделки с недвижимостью по настоящему, но ранее утерянному документу. Паспорт меняется по достижении 45 лет, и если найти человека на 10 лет старше, отдаленно похожего на фото в найденном паспорте, то никто не сможет идентифицировать, реально ли перед ним находится владелец паспорта.

Кроме того, имеют место случаи продажи жилья при отсутствии согласия супруга. Продавец заменяет паспорт с информацией о браке на новый, где она отсутствует. В правоустанавливающих документах на квартиру (например, договоре купли-продажи), не указывается информация о том, была ли приобретена квартира в браке. Продавец утверждает, что квартира приобреталась не в браке, а с супругом или супругой находится в разводе. В дальнейшем «вторая половинка» может заявить свои права на жилье, в результате чего покупатель останется ни с чем.

Также мошенники используют полностью или частично поддельные документы на квартиру, говорит Светлана Орленко. Подделать их относительно нетрудно: часто достаточно фальшивой подписи или печати. Особенно часто это происходит с документами, полученными не на территории России (таковыми, например, может быть согласие супруга на продажу жилья, доверенность и т.д.). 

Кроме того, за счет «упрощения» документооборота, при котором не требуется подача правоустанавливающих документов для перехода права, а вместо упраздненного свидетельства о праве собственности новому владельцу выдают выписку из ЕГРН, которую может получить любой желающий в МФЦ, возник новый вид мошенничества, основанный на ослаблении контроля за документооборотом, – рассказывает руководитель отдела городской недвижимости Северо-Восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко.

Что делать?

Чтобы не оказаться жертвой мошенников, следует досконально осведомляться о наличии у продавца правоустанавливающих документов на объект недвижимости, куда входят договоры приватизации, дарения, купли-продажи, долевого участия и прочие, перечисляют в ГК «Гранель».

Причем, необходимо всегда тщательно проверять их подлинность, добавляют в компании Optiland. И делать это лучше все-таки с привлечением грамотного юриста, а не ломать голову над тем, как проверить чистоту квартиры при покупке самостоятельно. Все документы должны быть предоставлены в оригинальном виде без самовольных исправлений или подчисток – любые изменения должны быть заверены лицами, подписавшими договор, а также нотариусом. Кроме того, необходимо проверить государственную регистрацию договора. Это процедура доступна для всех российских граждан. Также по кадастровому номеру можно запросить выписку из ЕГРН. «В случае если операции проводятся по генеральной доверенности, рекомендуем обратиться к нотариусу, который ее заверил, для уточнения подлинности и проверки – не была ли ранее данная доверенность аннулирована, так как такая схема является одной из самых распространенных среди «черных риелторов». А для того чтобы проверить регистрацию других лиц в приобретаемой квартире можно запросить выписку из домовой книги в соответствующих органах», – советует Алексей Однорал.

Очевидно, что мелкие, но важные нюансы того, как проверить квартиру перед покупкой, могут оказаться слишком сложными и запутанными для человека без юридического образования. Поэтому проводить любые сделки стоит с участием профессиональных риелторов из проверенных агентств, считает Мария Литинецкая. Если же все-таки покупатель решается самостоятельно провести сделку, то, прежде всего, он должен наладить личный контакт с непосредственным хозяином квартиры, удостоверить его личность, проверив паспорт, а также не стесняться требовать документы о дееспособности.  

В компании «НДВ-Недвижимость» советуют оформлять квартиру в долевую собственность, поскольку при сделках с долями требуется нотариальное удостоверение, которое подразумевает дополнительный контроль.

Если мошенники продали квартиру по доверенности, то единственный способ для покупателя как-то повлиять на ситуацию – обращаться в прокуратуру и суд, чтобы признать сделку незаконной на основании подлога документа, предупреждают в компании «Метриум». Если собственник квартиры также был обманут, то свои действия лучше координировать с ним. В этом случае доказать подделку доверенности будет проще. Он должен обратиться в полицию, а также в суд, чтобы признать сделку недействительной.  

Какие перспективы?

По мнению Марии Литинецкой, полностью искоренить преступления при сделках с жилой недвижимостью, скорее всего, невозможно. Гражданский кодекс предполагает свободу сделок, то есть граждане сами вправе решать, что, кому и как продавать. Этим всегда будут пользоваться мошенники. Однако минимизировать такие ситуации можно. Надежды на улучшение обстановки сейчас связаны с активным переводом в онлайн всех этапов заключения сделки, регистрации собственности, нотариального контроля.

Елена Мищенко так же считает безусловным плюсом факт наделения многими функциями МФЦ. «У меня, например, еще свежо в памяти воспоминание об огромных очередях для сбора справок для сделки или приватизации, отвратительном графике работы паспортных столов, самодурстве сотрудников этих учреждений, где из-за отсутствия запятой в адресе после «г. Москва» могли отправить получать новую справку уже с запятой для того, чтобы подать документы на приватизацию,– рассказывают в компании «НДВ-Недвижимость». – Поэтому МФЦ – это прекрасное воплощение идеи «одного окна». Но вместе с тем, считаю, нужно обязать Росреестр контролировать документооборот. Например, обязать, как минимум, подавать во время регистрации перехода права заявление о безбрачии или согласие супруга со стороны продавца и покупателя, «гасить» старые правоустанавливающие документы и осуществлять их проверку на подлинность, в случае регистрации по доверенности осуществлять проверку доверенности на подлинность».

Таким образом, возможность запрета на совершение сделок с недвижимостью без личного участия гражданина эксперты оценивают однозначно положительно. Ну а развитие информационных технологий делает ситуацию более прозрачной и менее удобной для мошенников. В то же время, бдительность терять все равно не стоит.

Александр Ковалевский

Все новостройки Москвы и Санкт-Петербурга в одном месте — Urbanus.ru.