Конфедерация Юга: самые продаваемые новостройки ЮАО и ЮЗАО

Самые продаваемые ЖК Южного административного округа

Жилой комплекс	Застройщик	Количество реализованных лотов за январь-май 2018 г.	Район	Класс	Срок сдачи (согласно проектной декларации)
Ясеневая 14	ГК ПИК	352	Орехово-Борисово Южное	Эконом	IV кв. 2020
Лесопарковый	Инград	184	Чертаново Южное	Комфорт	IV кв. 2020
Ясный	MR Group	146	Орехово-Борисово Южное	Комфорт	III кв. 2018
Зиларт	Группа ЛСР (ЛСР. Недвижимость-Москва)	130	Даниловский	Бизнес	IV кв. 2018
Ривер Парк	Речников Инвест	114[1]	Нагатинский Затон	Комфорт	III кв. 2018 (ОДЦ II кв. 2019)
Орехово-Борисово	РГ-Девелопмент	110	Орехово-Борисово Южное	Эконом	III кв. 2019
Аннино парк	ГК ПИК	100	Чертаново Южное	Комфорт	I кв. 2019
Парк Легенд	ГК ТЭН	32	Даниловский	Бизнес	IV кв. 2019
Fresh	Донстрой	30[2]	Зябликово	Комфорт	II кв. 2022
Story	Stone Hedge	25	Даниловский	Бизнес	I кв. 2019

В застройке Южного административного округа четко выделяется несколько основных локаций. Во-первых, это район Орехово-Борисово Южное, где реализуются проекты, относящиеся к массовому сегменту. Статистику ему делает жилой комплекс ГК «ПИК» «Ясеневая 14», насчитывающий более 3,3 тыс. лотов. Из этого количества за первые пять месяцев 2018 года было реализовано 10,66%. «Ясеневая 14» расположен поблизости от МКАД и оснащен стандартным сетом инфраструктуры — школа, детский сад и физкультурно-оздоровительный комплекс. Студии (20,3 кв. м) продаются в нем по цене от 3,6 млн рублей, двухкомнатные квартиры (52,2 кв. м) — от 7,56 млн рублей.

В этом же районе расположен еще один крупный проект — ЖК «Ясный» от MR Group. Особое внимание в нем уделяется благоустройству внутридворого  пространства и пешеходных зон. Треть фонда приходится на апартаменты, однако они продаются явно хуже квартир. Так, с января по май 2018 года было продано 125 квартир и только 21 апартамент. Это соотношение (5-6 к 1) прослеживается в течение всего периода экспонирования.

Достаточно успешно идет реализация жилого комплекса «Орехово-Борисово». Несмотря на то, что панельное домостроительство не считается престижным, проект не испытывает недостатка в аудитории: за указанный период было заключено 110 сделок. Коммерческому успеху способствует и низкая цена — однокомнатные квартиры продаются немногим дороже 5,1 млн рублей.

Жилье комфорт-класса пользуется достаточно высоким спросом и в Чертаново Южном. Проект компании «Инград» ЖК «Лесопарковый» уступает в популярности только «Ясеневой 14». Активные продажи стартовали с декабря 2017 года, и первые месяцы 2018-го помогли ему раскрыть свой потенциал: было заключено 184 ДДУ, общая площадь реализованной недвижимости достигла почти 9 тыс. кв. м.

Главным конкурентом «Лесопаркового» выступает еще один проект ГК «ПИК» — «Аннино парк». Его вывод на рынок состоялся в конце 2016 года, и к 2018-му он подошел с практически 60-процентной реализацией фонда. С января по май в «Аннино парк» зафиксировано 100 продаж.

Жилые комплексы бизнес-класса сосредоточены в Даниловском районе, в котором расположена одна из самых крупных и перспективных для освоения промышленных зон — территория бывшего завода им. Лихачёва. Московское подразделение группы ЛСР с 2015 года ведет здесь строительство ЖК «Зиларт». В его продвижении акцент делается на эстетической и концептуальной составляющей. В инфраструктуру комплекса анонсировано включение концертного зала, художественных галерей, театров и филиала «Эрмитажа».

Рядом с ним развивается не менее масштабный, но куда менее востребованный проект — «Парк Легенд». Если на сегодняшний день в «Зиларте» реализовано более половины всех жилых объектов, то в «Парке Легенд» — едва ли одна восьмая (при том, что первый ДДУ был заключен еще в мае 2016 года). За период с января по май 2018 года состоялось только 32 сделки — вчетверо меньше, чем у соседа-конкурента. Следует отметить, что ЖК «Парк Легенд» обладает достаточно интересной концепцией. В его структуру входят деловой квартал (шесть корпусов апартаментов, два офисных корпуса), жилой квартал (девять корпусов, корпус №1 сдан в конце мая) и целый спортивный кластер, объединяющий ВТБ Ледовый дворец, Комплекс водного спорта, Музей хоккея и открытый стадион. В качестве отдельного пункта в перечне преимуществ подается развитая транспортная инфраструктура — близость к Третьему транспортному кольцу, станции «ЗИЛ» Московского центрального кольца, станциям метро «Автозаводская» и «Технопарк». Однако этот фактор одновременно играет и в минус для жилого комплекса. Шум от поездов и автомобильного потока явно существенно понижает интерес покупателей к данному продукту.

Статистическим парадоксом выглядит ситуация, когда у клубного дома Story, продажи в котором начались только в марте этого года, всего на семь заключенных ДДУ меньше, чем у гиганта «Парк Легенд». Проект застройщика Stone Hedge получил несколько наград и 25 покупателей.

Еще одной премьерой 2018 года в ЮАО стал ЖК Fresh — четыре высотных корпуса по 27-30 этажей в Зябликово. Застройщик — компания «Донстрой» — позиционирует его, как попытку привнести в массовый сегмент принципы строительства, характерные для премиальной недвижимости. С февраля удалось реализовать 30 квартир (около 2% от экспонируемого фонда).

Строительство в квартале «Ривер Парк» приближается к завершению. Уже сданы шесть из десяти жилых корпусов. В следующем году на его территории появится офисно-деловой центр с несколькими сотнями апартаментов. Одним из стратегических преимуществ проектов является выход к Москва-реке, оформленный в виде благоустроенной набережной. Однако удержать спрос на уровне показателей прошлого года «Ривер Парк» не смог: количество ДДУ,  заключенных с января по май, снизилось более чем на треть.

Самые продаваемые ЖК Юго-Западного административного округа

Жилой комплекс	Застройщик	Количество реализованных лотов за январь-май 2018 г.	Район	Класс	Срок сдачи (согласно проектной декларации)
Гринада	Группа ПСН	412	Северное Бутово	Комфорт	II кв. 2019
Столичные Поляны	ГК ПИК	329	Южное Бутово	Комфорт	II кв. 2019
Новочерёмушкинская, 17	Инград	128	Академический	Бизнес	IV кв. 2019
Родной город. Воронцовский парк	РГ-Девелопмент	94	Обручевский	Бизнес	II кв. 2018
Вавилов Дом	Центр-Инвест	58	Академический	Бизнес	III кв. 2019
Vavilove	Инград	31	Ломоносовский	Бизнес	III кв. 2018
Апарт-комплекс «Ленинский 38»	Меджиком	26	Гагаринский	Бизнес	III кв. 2018
Дом 128	ГК «Кортрос»	26	Тёплый Стан	Бизнес	III кв. 2018

Подготовить целостный рейтинг новостроек ЮЗАО крайне затруднительно, поскольку в него придется объединить проекты, которые совершенно разных форматов и масштабов. Он будет носить заведомо дискретный характер. Самая заметная его составляющая — это драматичная «дуэль» между двумя строительными «дредноутами» в бутовском треугольнике (улицы Поляны, Грина и Новобутовская): «Гринада» (группа ПСН) и «Столичные Поляны» (ГК «ПИК»). Жилые комплексы ориентированы на один сегмент, располагают приблизительно одинаковым запасом квартир (с перевесом у «Столичных Полян») и вышли на рынок с интервалом в несколько недель. Среднемесячные темпы выбывания фонда до конца 2017 года у них оставались в коридоре 105-110 единиц. Однако за счет более активных продаж зимой и весной 2018 года «Гринаде» удалось выйти в лидеры и показать лучшую динамику (24% фонда) на всем Юге Москвы.

Далее можно выделить пару конкурирующих проектов в бизнес-классе — «Новочерёмушкинская, 17» в Академическом районе и «Родной Город. Воронцовский парк» в Обручевском. Однако здесь параллели выражены слабее, хотя оба жилых комплекса относятся к одной ценовой категории и насчитывают около 700 жилых лотов каждый. Различие в динамике продаж возникает в силу несовпадения графиков строительства. В ЖК «Новочерёмушкинская, 17» первые ДДУ были заключены в августе 2017 года. В настоящее время идет армирование стен, пилонов и перекрытий нижних этажей. Тем временем, в ЖК «Родной Город. Воронцовский парк» уже приступили к озеленению территории и заканчивают пуско-наладочные работы инженерных систем. 94 сделки января-мая 2018 года подняли планку реализации фонда почти до 80%. «Новочерёмушкинская, 17» к концу весны преодолела отметку в 45%. С учетом того, что сдача комплекса назначена на IV  квартал 2019 года, его рыночные перспективы выглядят вполне оптимистично.

Наконец, в отдельную группу следует включить четыре компактных проекта бизнес-класса, насчитывающих порядка 200-400 лотов: «Дом 128» (застройщик — ГК «Кортрос»), апарт-комплекс « Вавилов Дом » (застройщик — «Центр-Инвест»). Последний является не только наиболее крупным из них, но и наиболее востребованным в указанный период: 58 сделок, что дает норму выбывания фонда в 14,65%.

Топ-10 самых  продаваемых ЖК ЮАО и ЮЗАО

Жилой комплекс	Застройщик	Количество реализованных лотов за январь-май 2018 г.	Административный округ	Район	Класс
Гринада	Группа ПСН	412	ЮЗАО	Северное Бутово	Комфорт
Ясеневая 14	ГК ПИК	352	ЮАО	Орехово-Борисово Южное	Эконом
Столичные Поляны	ГК ПИК	329	ЮЗАО	Южное Бутово	Комфорт
Лесопарковый	Инград	184	ЮАО	Чертаново Южное	Комфорт
Ясный	MR Group	146	ЮАО	Орехово-Борисово Южное	Комфорт
Зиларт	Группа ЛСР (ЛСР. Недвижимость-Москва)	130	ЮАО	Даниловский	Бизнес
Новочерёмушкинская, 17	Инград	128	ЮЗАО	Академический	Бизнес
Ривер Парк	Речников Инвест	114	ЮАО	Нагатинский Затон	Комфорт
Орехово-Борисово	РГ-Девелопмент	110	ЮАО	Орехово-Борисово Южное	Эконом
Аннино парк	ГК ПИК	100	ЮАО	Чертаново Южное	Комфорт

Сводный рейтинг новостроек-лидеров по ЮАО и ЮЗАО возглавил бы жилой квартал «Гринада», который строится группой ПСН. ГК «ПИК» делегировала бы в него три проекта, а «Инград» — два. Если бы на юге Москвы существовал мемориал, подобный Стоун-Маунтин (на котором изображены герои Конфедерации), то его, возможно, украшали бы логотипы этих трех девелоперов. Также история не забудет успехи MR Group группы ЛСР, компаний «Речников Иинвест» и «РГ-Девелопмент».

___________________________________________________

При составлении данного рейтинга учитывались договоры долевого участия, заключенные с января по май 2018 года и зарегистрированные в Росреестре. Договоры уступки исключены из базы подсчета. В рейтинг включены жилые комплексы, которые на момент составления не были введены в эксплуатацию, или в их составе находятся отдельные жилые корпуса, которые не введены в эксплуатацию.

 

 

[1] По данным компании «Метриум Групп», занимающейся реализацией недвижимости в ЖК «Ривер Парк», в указанный период было заключено 126 ДДУ.

[2] По данным застройщика, в указанный период было заключено 33 сделки.