Какой договор лучше всего защищает права дольщиков?

Пока рынок новостроек не перешел на проектное финансирование, граждане все еще могут заключать с застройщиками прямые договора на покупку жилья. Как избежать проблем, когда девелопер переносит сроки сдачи объекта, либо сдает его с изъянами? Что делать, если гром все-таки грянул? Обо всем этом информационно-аналитический портал Urbanus.ru расскажет двух обзорах. Первый материал посвящен тому, какая форма договора лучше всего защищает права дольщиков.

Большая часть жилья, приобретаемого на этапе строительства, реализуется по Договорам долевого участия (ДДУ). Однако на рынке есть и другие виды юридических соглашений на покупку квартир. В этом материале будут рассмотрены наиболее распространенные из них, а также дан краткий анализ их надежности.

Превратности закона

По словам управляющего партнера компании «Метриум» и участника партнерской сети CBRE Марии Литинецкой, закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ накладывает четкие ограничения на способы продаж квартир в возводящемся жилом комплексе. Он дозволяет такие схемы реализации, как договор долевого участия в строительстве, жилищные сертификаты, участие в жилищно-строительных (ЖСК) или жилищно-накопительных кооперативах (ЖНК). Все прочие схемы, такие, как договоры инвестирования, соинвестирования, предварительной купли-продажи, регулируются другими законами. В соответствии с 214-ФЗ, они не должны применяться для реализации строящихся жилых объектов.

В 214-ФЗ в ст. 1 части 2 прямо оговаривается, что привлечение денег граждан, сопряженное с возникающим у них правом собственности на жилье в многоквартирных домах, не введенных в эксплуатацию ко времени привлечения таковых средств, возможно только на основании ДДУ, выпуска жилищного сертификата и через ЖСК. Следующий же пункт прямо запрещает привлечение денег дольщиков для возведения дома в нарушение требований, которые установлены 2 частью настоящей статьи.

Однако некоторые девелоперы используют обходные маневры, которые формально не относятся к схемам продажи и не сопряжены с правом собственности граждан, появляющемся на жилье. Поэтому на них не распространяется действие 214-ФЗ.

Договора инвестирования и соинвестирования

По словамМарии Литинецкой, таким обходным путем можно считать инвестирование и соинвестирование, которое невозможно назвать продажей и покупкой жилья с юридической точки зрения. Закон относит такие инструменты к предпринимательской (либо инвестиционной) деятельности. Поэтому запретить ее никак нельзя. Но и отличить ее от купли-продажи непросто, потому что в основе инвестирования и покупки лежит, по сути, один и тот же процесс – обмен. По закону, регулирующему инвестиционную деятельность, у инвестора есть право на имущество, приобретенное по результатам инвестирования, или долю в нем. Иными словами, формально, инвестор ничего не покупает, но фактически в обмен на вложенные в строительство деньги у него появляется право на недвижимое имущество. Именно это и дает возможность с помощью инвестиционных договоров фактически продавать жилье.

Важно отметить, что отношения покупателя и продавца строящегося жилья будут регулироваться как между участниками бизнеса, цель которого – извлечь прибыль. Соответственно, инвесторы несут равную ответственность и разделяют убытки от всех возможных неудач такого сотрудничества.

Кроме того, договор инвестирования строительства не подлежит обязательной госрегистрации в Росреестре , как в случае с ДДУ. Это позволяет застройщику составить его максимально выгодным для себя способом, ущемляя интересы противоположной стороны.

Договор предварительной продажи

Что касается предварительных договоров, то предмет таких соглашений заключается в намерении заключить полноценный договор потом, а не передача готовой квартиры. Таким образом, они не способны в собственном смысле слова гарантировать, что клиент действительно получит квартиру, за которую заплатил деньги. При этом есть большая опасность признания такого договора не заключенным. Ведь в нем содержатся конкретные характеристики приобретаемой квартиры. Однако, как это ни странно на первый взгляд, в действительности застройщик может возвести квартиру, параметры которой не совпадают с прописанными в соглашении. Кроме того, нельзя исключать и двойные продажи, ведь подобные договора не обязательно регистрировать в государственных органах.

 

Жилищно-строительные кооперативы

Несмотря на то, что привлечение денег на строительство с помощью ЖСК и предусмотрена в 214-ФЗ, эксперты оценивают ее как рискованную для покупателя. С юридической точки зрения ЖСК относятся к некоммерческим организациям. Члены жилищно-строительного кооператива, то есть покупатели, объединяются в целях строительства жилья и управления им. Система основана на слиянии денежных паевых взносов. Участие в ЖСК создает между покупателями и строительными компаниями взаимоотношения, радикально отличные от отношений между потребителем и продавцом. Гражданин покупает не саму квартиру, а всего лишь пай, дающий возможность влиять на решения ЖСК. Если проблемы при возведении дома все-таки появляются, то в ответ на свои претензии пайщик услышит предложение изучить бухгалтерские отчеты ЖСК, созвать собрание других пайщиков, и попытаться сменить правление. Таким образом, участники ЖСК имеют слабые практические возможности контролировать происходящее. Кроме того, права и обязанности всех пайщиков регулирует устав, условия которого, зачастую, в первую очередь, отражают интересы застройщика.

У кооператива изначально другая степень ответственности перед его членами, резюмирует директор по правовым вопросам Группы RBI (входят компании «Северный город» и RBI) Станислав Михайлов. Данные отношения строятся на принципах, не связанных с ведением предпринимательской деятельности и извлечением прибыли, а потому кооператив не может, как застройщик, отвечать за нарушение сроков строительства на тех же началах.

ДДУ спешит на помощь

Насчет ДДУ эксперты высказываются единодушно. Однако, в отличие случаев с другими формами соглашений, их комментарии носят исключительно позитивный характер. Неспроста такой способ продаж является обязательным условием участия новостроек в конкурсе главной премии рынка недвижимости Urban Awards. При заключении ДДУ отношения между сторонами выстраиваются как между продавцом и полноправным покупателем. Клиент вносит деньги, а девелопер возводит жилье в соответствии с прописанными сроками и требованиями к качеству дома. В случае неисполнения застройщиком взятых на себя обязательств, он понесет за это ответственность, четко прописанную договором и законодательством. Его проблемы никак не должны коснуться дольщиков, и как он будет их решать – это исключительно его «головная боль».

Причем, любое дополнительное соглашение к ДДУ, включая уступку прав требования или замену стороны по договору, также подлежит обязательной госрегистрации, добавляет директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg Екатерина Немченко. В результате правильно зарегистрированная уступка прав по договору, позволяет передать все права и обязанности по договору новому участнику строительства и защищает его права.  

По словам Екатерины Немченко, ДДУ обеспечивает защиту прав дольщиков по целому ряду важнейших вопросов. Например, 214-ФЗ дает возможность признания имущественных прав, признания неправомерности сделки, что оставляет возможность требования возврата денег и процентов в двукратном объеме. Сюда же следует отнести пункт о прекращении правоотношений, когда девелопер нарушает качество жилого комплекса, отказывается устранять изъяны, срывает более чем на 2 месяца оговоренное в ДДУ время сдачи объекта. Если действие договора будет прекращено по этим причинам, девелоперу придется  вернуть клиенту все выплаченные им деньги, а также выплатить неустойку.

Кроме того, сложившаяся правоприменительная практика по ДДУ позволяет дольщикам без особых трудностей восстанавливать нарушенные права, подчеркивает  генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.

Другие виды договоров требуют высокого уровня юридического сопровождения, поскольку необходимо знать и уметь применять совокупность не только норм действующего законодательства, но и позиций высших судов, подытоживает юрист Penny Lane Realty Галина Борисова.

Не панацея

Впрочем, несмотря на все плюсы ДДУ, этот инструмент не является абсолютной гарантией завершения строительства в указанные сроки, подчеркивает Наталья Шаталина.

Как это ни печально, нарушение условий договора, даже самого продуманного с юридической точки зрения, стало довольно распространенным явлением российской действительности. И застройщик, по самым разным причинам, может просто не выполнить законных обязательств. В следующем обзоре будут рассмотрены наиболее распространенные виды нарушений со стороны девелоперов, а также пути выхода из этих ситуаций.

 

Александр Ковалевский