Остановит ли реновация рост цен на рынке новостроек?

Столичная специфика

Ситуация в Москве заслуживает отдельного внимания. Здесь она может несколько отличаться от общей по стране в связи с масштабной программой реновации и вводом большого объема нового жилья. Несмотря на то, что главная задача программы – это переселение жителей «хрущевок» из ветхих домов в новые квартиры, до половины квадратных метров, возведенных властями за счет бюджета, может выйти на открытый рынок. В правительстве  считают такой шаг необходимым, чтобы окупить затраты на строительство. По оценкам экспертов, продажи новых квартир могут начаться через 2-2,5 года.

Реновация остановит цены?

Теоретически реновация, которая повлечет значительное увеличение предложения в новостройках, могла бы нивелировать рост цен, который ожидается в связи с переходом на проектное финансирование строительства. Однако мнения экспертов на этот счет разошлись.

Как отмечает управляющий партнер компании «Метриум» и участник партнерской сети CBREМария Литинецкая, реновация вряд ли сможет сдержать цены на квартиры. Дело в том, что, по данным самих же властей, себестоимость строительства квадратного метра жилья в рамках программы переселения москвичей, в целом, равна себестоимости проектов от коммерческих девелоперов. Она может составить от 75 до 85 тыс. руб. Так что на сегодняшний день отсутствуют предпосылки для занижения цен с чьей-либо стороны, будь то власти, финансирующие строительство объектов в рамках реновации за счет бюджета, или частные застройщики, возводящие жилые комплексы на коммерческой основе. Кроме того, проекты, строящиеся для расселения жителей «хрущевок», объективно уступают по своим качественным характеристикам коммерческим новостройкам, что делает не выгодным демпинг со стороны властей. Как показывают продажи, сегодня клиенты предпочитают переплатить 3-5% от стоимости и приобрести квартиру в концептуально продуманном комплексе. Развитию данной тенденции способствует и доступная ипотека, за счет которой клиенты не только с готовностью рассматривают для приобретения жилье большей площади, но и в целом ориентируются на более высококлассные объекты.

И все же, средний уровень доходов населения нельзя назвать высоким, отмечает  генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. А ведь рост цен всегда ограничивается платежеспособностью покупателей. Так что и резкого повышения стоимости ожидать тоже не стоит. Кроме того, на московском рынке уже сейчас имеется значительный объем жилья (порядка 3,34 млн. кв. м в старых границах Москвы) которое продается в рамках 214-ФЗ. На реализацию такого объема потребуется не менее 3-4 лет, и наличие этих предложений будет смягчать ситуацию. «С одной стороны, возможности покупателей ограничены, с другой, застройщику не выгодно затягивать сроки реализации квартир поднятием цен, поскольку это увеличивает срок выплаты займа под строительство банку-кредитору», – говорит эксперт.

В свою очередь, первый вице-президент Группы «Эталон» Дмитрий Кашинский прогнозирует неоднозначный сценарий. По его мнению, к настоящему моменту затоваривания на московском рынке новостроек, о котором сейчас многие говорят, на самом деле не существует. Так что этот фактор не является предпосылкой для существенного падения цен. Да и в ближайшем будущем массового увеличения предложения ждать не стоит. Во втором квартале 2018 года в столице ожидается вывод 1,4 миллиона квадратных метров жилья. Этот объем не настолько велик, чтобы из-за него упали цены. Если же говорить про рост стоимости жилья, то он не превысит уровень инфляции. Что же касается более отдаленных сроков, то в 2019-2020 годах удорожание квадратного метра недвижимости в Москве может быть все-таки ниже прогнозируемого по России и составить 15-20%, тогда как в целом по стране ожидается повышение на 20-30%. 

«Сдерживающим цены фактором является отсутствие предпосылок для значительного роста доходов населения и увеличение стоимости жизни в столице, – говорит Дмитрий Кашинский. – С другой стороны, драйверами рынка жилой недвижимости по-прежнему остаются снижение процентных ставок по ипотеке и другие программы господдержки. По итогам текущего года, доля сделок крупных девелоперов на московском рынке, по нашим оценкам, увеличится на 6-9%».

Другое мнение высказывает генеральный директор Tekta Group (девелопер ЖК «Маяковский») Роман Сычев. Эксперт признает фактор наличия высокой конкуренции.  И он, в контексте ценовой политики, может оказаться более мощным, чем рост себестоимости из-за законодательных новаций. Так что исключать снижения цен не стоит «Сейчас мы наблюдаем настоящий бум в строительстве жилья бизнес-класса, огромный объем предложения сохраняется в массовом сегменте. Дополнительные 17 млн кв. м. жилья по программе реновации могут подтолкнуть девелоперов к снижению ожиданий по доходности, как это происходило в острую фазу последнего экономического кризиса. Другой вопрос в том, что далеко не всем застройщикам есть что снижать, хотя в Москве работают преимущественно мощные игроки. Поэтому число аутсайдеров, полагаю, будет ограниченным, и их возможный уход не изменит принципиально облик рынка», – полагает Роман Сычев.

Вследствие более высокой конкуренции, как между банковскими структурами, так и застройщиками, рост цен на московском рынке может быть нивелирован, соглашается директор Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭВадим Засько.

Исходя из совокупности экспертных оценок, можно заключить, что резких ценовых скачков в Москве ожидать не стоит. Если средняя стоимость и увеличится, то ее рост будет плавным, а не скачкообразным. Однако и некоторого снижения цен вследствие высокой конкуренции полностью исключать нельзя.

 Когда же покупать квартиру?

Игроки рынка недвижимости призывают всех желающих купить квартиру не тянуть время в надежде на улучшение условий приобретения. В любом случае, в будущем все вынужденные расходы будут заложены в стоимость квадратного метра, поскольку текущий уровень маржинальности, особенно в регионах, не позволяет и дальше урезать доходность, говорит Мария Литинецкая. «Снижающиеся ипотечные ставки, все менее привлекательная доходность банковских депозитов и отсутствие четкого видения картины работы проектного финансирования у банковского сообщества – ключевые факторы для того, чтобы уже сегодня выбрать квартиру у проверенного застройщика», – говорит Дмитрий Кашинский. В свою очередь, Роман Сычев соглашается, что откладывать приобретение жилья не стоит. Но делает оговору, что делать покупку следует в том случае, если квартира действительно необходима для собственного проживания. Ведь никто не может гарантировать, что ставки по ипотеке вновь не взметнуться вверх, а потенциальный покупатель не лишится доходов.

Однако эксперт из НИУ-ВШЭ Вадима Засько призывает руководствоваться, прежде всего, конкретной ситуацией. По его мнению, покупать квартиру надо исходя, из финансовых возможностей и целей покупки. В целом цены сейчас продолжают падать. Однако важно рассматривать каждый проект в отдельности. Зачастую застройщики идут на существенное снижение стоимости в процессе строительства, с целью получить денежные средства. Но бывают и противоположные тенденции. Если проект ликвидный и обладает уникальными свойствами, цены на него могут возрастать в процессе строительства.  

В завершение следует прибавить, что прогнозируемая экспертами относительная ценовая стабильность делает такую позицию тем более оправданной.