Эксперт: ловить недобросовестных арендодателей надо после того, как их станет больше

Сегодня в который раз в больших кабинетах прозвучала инициатива повысить прозрачность рынка аренды жилой недвижимости, защитить права арендаторов и арендодателей. Но о чем же идет речь на самом деле? О недостаточно качественной работе по собираемости налогов.

Моя личная рекомендация такова: первоначально сконцентрироваться на иной задаче, которая не меньше пользы принесет нашему бюджету: увеличить кратно количество операторов этого рынка, создать меры, способствовавшие тому, чтобы простаивающие квартиры сдавались в аренду. Сделайте отношения прозрачнее, защитите стороны (арендаторов и арендодателей), введите инструменты страхования рисков. А уже параллельно с исполнением этой ключевой задачи придумайте механизмы выявления, привлеките соседей к обнаружению случаев серой аренды, дайте им долю от собираемых налогов.

А что меняется в положении дел арендодателя сегодня? Да ничего: налоги те же, ставки их никак не изменяются. Обсуждается какая-то информационная система, идут разговоры о цифровизации. Постойте, да ведь это уже исполнено. Исполнено Михаилом Мишустиным в период его работы в ФНС. О какой еще цифровизации идет речь? Или просто без этого модного слова уже не обходится ни одна инициатива? Скоро и энергичные движения лопаты при уборке снега кто-то отцифрует.

При этом замминистра строительства Никита Стасишин ссылается на «достижение национальной идеи по улучшению жилищных условий». А вот эту как раз задачу я считаю самой главной. В конце концов повышение налоговых поступлений от аренды не столь значительны, а вот предоставление приемлемых условий проживания граждан – святая цель для органов власти.

При сегодняшних объемах нового строительства жилищные условия по идее должны улучшаться семимильными шагами. Сегодня норматив предоставления жилья на человека составляет 33 кв. м., для семьи из 2 человек – 42 кв. м. Санитарная норма площади составляет 6 кв. м. Учетная норма, то есть площадь, занимаемая человеком, при которой он ставится на учет по улучшению жилищных условий не может быть ниже санитарной нормы. То есть в худшем случае учетная норма также составляет 6 кв. м. на человека.

Обеспеченность жильем в России имеет неплохие показатели. На одного гражданина приходится ориентировочно 27 кв. м. жилья. При этом доля аварийного жилья составляет не более 0,7%, а доля жилья с износом более 65% не превышает 7%. Ну разве этого мало? Стоит ли нам ориентироваться на Американские показатели, где на человека приходится 75 кв. м. в то время как в аутсайдерах традиционно такие страны, как Япония и Китай. При количестве в РФ домовладений и квартир в размере более 450 на 1000 граждан и средней семье в 2,6 человека, мы получаем вывод о том, что и жилых помещений в стране уже на 17% больше, чем семей. Таким образом, дела обстоят вовсе не плохо. Что же стоит на нашем пути к всеобщему счастью и удовольствию. По моему мнению, причин для беспокойства может быть фактически всего две: неравномерное распределение имеющейся жилплощади, когда относительно небольшая часть населения владеет значительной долей жилья, оставляя в суровых жилищных условиях часть сограждан. И здесь передел собственности едва ли возможен, не о национализации же жилья мы с Вами сегодня разговариваем! Не предлагаем же, как у Шарикова, «все взять и поделить». Но видится мне, что весомых подвижек можно достичь, обратив внимание на другой российский феномен: кардинальную недоразвитость рынка арендного жилья. Наши соотечественники по-прежнему полагают, что снимать квартиру или сдавать ее в аренду зазорно.

Уверенно могу заявить, что россияне зачастую владеют несколькими объектами недвижимости, при этом считают их своими запасными аэродромами. Они считают зазорным сдавать их в аренду. Таким образом из делового оборота, в нашем случае из общего объема жилья - значительная масса просто отрезана. Уже созданные в стране активы в виде квадратным метров, квартир и загородных домов простаивают. Они не приносят пользы и дохода ни своим владельцам, ни тем, кто испытывает в жилье недостаток. Я полагаю, что такая ситуация аналогична тому, как сограждане вынимают средства из делового оборота, складывая их под подушкой.

Приведу такой пример: если ваши сто рублей лежат под подушкой – эти средства как будто просто не существуют. А могли бы приносить доход, могли бы работать и приносить пользу столько раз, сколько оборотов успевали бы сделать. Обогатиться, к примеру, могу бы парикмахер, который вас подстриг, потом повар, который этого парикмахера накормил, затем девелопера, у которого этот повар купил бы квартиру. Вот так пролежавшие под подушкой сто рублей могли бы всех нас совместно сделать на столько богаче, сколько оборотов успели бы проделать эти деньги. Мы все стали бы опрятнее, сытнее и довольнее. А вот когда эти средства лежат без дела в загашнике, мы все стали как бы беднее.

Вот так, как мне видится, дело обстоит и с простоем квартир. Как созданная в стране квартира, выведенная из оборота, может добавить свой метраж в общую копилку обеспеченности жильем? Как она, если в аренду не сдается, может снизить ставки и сделать жилье доступнее? Сегодня количество потенциально сдаваемых квартир превышает 600 тысяч. Такая критическая масса на рынке радикально снизит ставки аренды, облегчит нелегкое бремя проживания в мегаполисе тем, кто реально хочет здесь учиться, работать и начинать бизнес. А значит и город станет более удобным для ведения в нем бизнеса. Если квартира простаивает, то в районе кто-то, кто мог бы здесь проживать, не купил товар в магазине, не сходил в кино, не сделал маникюр, не поехал на такси. Что получаем в финале: голодного таксиста, обанкротившийся кинотеатр, уехавшую на родину маникюршу, сокративший ассортимент магазин. Это я, конечно, утрирую, но на самом деле ведь курочка по зернышку.

Я полагаю, что при решимости власти создать в городе комфортные условия для развития бизнеса и проживания социально активных граждан, надо добиваться того, чтобы жилые квадратные метры не оседали мертвым грузом, а работали, приносили бы доход, сдавались в аренду. Хватит сидеть на них, как собаки на сене. Их же кому-то прямо сейчас не хватает. И если бы страна задумалась о том, как вернуть в деловой оборот все эти миллионы метров, стало бы жилье доступнее. Вот какие параллельно коллизии возникают: снижение стоимости аренды и развитие рынка приведут к снижению спроса на первичное жилье и снижение стоимости. Отсюда возможно серьезное противодействие. Да и упомянутая первоначально тема преследования арендодателей найдет отклик в сердцах многих сограждан, которые сами не имея такой возможности ревностно относятся к соседям, сдающим квартиру в аренду. В угоду большинству в преддверии выборов в Госдуму правительство может пойти на такой шаг. Вполне возможно, что борьба с арендодателями – неплательщиками в большей степени политическое, нежели экономически обоснованное действие. В ряде же случаев аренда соседней с вами квартиры может оказаться не предметом зависти, но и реальным источником тревоги. Ведь рядом с вашим жилищем, с местом проживания ваших детей появляется неизвестный гражданин. Да разве не возрадуетесь вы таким мерам правительства, разве двумя руками не станете поддерживать такие меры?

Какими методами нужно нам стимулировать использование уже приобретенных квартир по назначению, я пока ответить затрудняюсь. Но есть интересный опыт. Вот во Франции налог на простаивающую квартиру в курортных районах – 7%, а на нее же как место постоянного проживания – 0,2%. В 35 раз разница – замечаете?

Удивляет меня в этот момент и тот факт, что и Ильдар Хусаинов («Этажи»), и Андрей Колочинский («ВекторСтройФинанс») в один голос выразили мнение о том, что новые правила (хотя вот чего ж тут нового – налог тот же, просто дополнительные меры к принуждению граждан свои законные обязательства исполнить) вызовут рост стоимости аренды жилья «сильнее, чем на ставку применяемого налога» (Хусаинов), «соразмерно налогу — не более чем на 13%» (Колочинский).

А вот тут я ни с Хусаиновым, при всем моем уважении, ни с Колочинским не согласен. На ставку аренды влияет соотношение спроса и предложения. Девелоперы начали выставлять квартиры в аренду, а Дом.РФ скупает квартиры уже не подъездами, а домами для аренды. Именно это на ставку влияет.

Я уверен в том, что на стоимость аренды вообще не повлияет эта новая инициатива. Ну ничего ж не поменяется, налоги останутся в том же объеме, что и были до этого. Мотивация «прекращаю нарушать закон, дайте мне на это денег» выглядит как-то странно.

Я снимаю квартиру сам и в какой-то день понял, что даже меня, как арендатора нервировало бы участие в сокрытии кем-то своих копеечных налогов. Мои арендодатели всегда платили налоги честно. Я, когда снимаю квартиру, всегда тщательно подбираю арендодателя. Однажды я искал квартиру в аренду для одного из наших директоров. Я выслушал историю о том, как нам предлагается подписать мнимый договор для налоговых органов, таиться, врать. Я почувствовал себя, как это у Башлачева было, «на своем поле как подпольщик» и потребовал увеличить ставку аренды. Если УСН не совсем 6% получается, там не на 1,06 надо умножать, а на 0,94 делить. Я настоял на том, чтобы мы это сделали, со свей стороны повысив ставку аренды, и потребовал добросовестной уплаты налога собственником. Вот сегодня я надеюсь, этот арендодатель спит спокойно и меня добрым словом вспоминает.

А вот арендодателям могу только одно сказать: платите налоги. Давайте согласимся с тем, что они вовсе не велики. Это 6% от оборота для УСН или 13% для физического лица. Не стоит оно того, чтоб потом вас кто-то шантажировал, или чтоб вконец с соседями, на вас накляузничавшими, отношения попортить.

 

Автор: Дзагуров Георгий, генеральный директор Penny Lane Realty