Дефицита не будет: что рассказали эксперты на итоговой пресс-конференции от Urban Awards

Главный редактор информационно-аналитического портала Urbanus.ru Анастасия Кременчук рассказала о проектах, вышедших на рынок в 2020 году. За 11 месяцев 2020-го года московский рынок недвижимости пополнился 47 жилыми комплексами, 43 из них базируются в «старых» округах и еще 4 – в ТиНАО. Застройщики, согласно подсчетам аналитиков Urban Awards, успели заработать на этих активах уже 113,5 млрд рублей.

Новые проекты обеспечили 13,2% от валового объема выручки на первичном рынке Москвы. В них были реализованы 8,6 тыс. квартир и апартаментов. Иными словами, каждый восьмой покупатель предпочел жилье в одном из премьерных проектов. Самым высоким удельным весом новостройки 2020 г. выпуска обладают на юге и северо-западе столицы. Там на их долю приходится пятая часть спроса. Немногим ниже показатели в Юго-Западном и Северо-Восточном округах – 17,1% и 16,5% соответственно.

Примечательно, что на территории «старой» Москвы в проектах-дебютантах, которые маркированы как массовый сегмент, жилье стоит на 16,7% дешевле, чем в жилых комплексах, стартовавших  до 2020 г. Во многом это обусловлено разницей в габаритах. В среднем премьерный лот 2019 г. обходился потребителю на 1,65 млн рублей меньше в «старой» Москве и на 3,08 млн рублей меньше в ТиНАО.

Анастасия Кременчук развеяла главный страх о возможном дефиците на рынке недвижимости. Так, для прогноза на 2021 год Urban Awards обратилась к ведущим консалтинговым агентствам: «Метриум», «БОН ТОН», Knight Frank, bnMAP.pro, «Синица» и WE KNOW. Эксперты сходятся во мнении, что в будущем году индустрия будет активно работать над насыщением рынка новыми проектами. Относительно количества проектов мнения разнятся. По данным экспертов, в новом году выйдет до 70 жилых комплексов.

Девелоперы, в свою очередь, сообщили, что пандемия и режим самоизоляции сыграли на руку строительной индустрии. Все без исключения спикеры сообщили о выполнении годовых планов продаж еще в сентябре-октябре текущего года.

Так, например, вице-президент ГК «Кортрос» Филипп Третьяков заявил, что изменения в отрасли начались не с момента пандемии, на год раньше – с июля 2019 года, когда строительная отрасль начала переходить на эскроу-финансирование. Уже тогда сформировались глобальные тренды в виде укрупнения отрасли и сокращения числа застройщиков, сокращения объемов строительства и объемов ввода, широкой коллаборации застройщиков и нового витка развития fee-девелопемента. Фактор «Пандемии 2020» только ускорил те процессы, которые сформировались ранее.

В частности, количество девелоперов в России сократилось вследствие ухода с рынка ряда малых и средних игроков. Например, за год рынок потерял 617 застройщиков, что составляет почти 20% от общего количества строительных компаний. Всего с 2018 г. отрасль недосчиталась 848 застройщиков. 

Сократились также и объемы строительства в России – примерно на 15%. На начало декабря строилось около 110 млн кв. м жилья. Однако в столице этот показатель снизился не так серьезно: в строящихся квадратных метрах и количестве лотов – на 2%, а по количеству строящихся домов – на 9%.

Комментируя влияние льготной ипотеки, Филипп Третьяков заявил, что сейчас потребительский ажиотаж спадает, а спрос выравнивается до нормальных показателей, при этом пандемия оказалась хорошим стимулом для тех компаний, которые были максимально активными в период весенней самоизоляции. Именно подобная активность позволила досрочно закрыть годовые планы еще два месяца назад.

Он также подчеркнул, что многие эксперты не разделяют эйфории от бума продаж в июле-октябре. Они рассматривают его как искусственно вызванное явление. Вероятно, в дальнейшем стоит ожидать снижения спроса. Сейчас покупки совершают те, кто изначально планировал обзавестись квартирой позже.

Вице-президент «Интеко» Евгений Семенов сообщил, что, несмотря на благополучное завершение года, еще весной девелоперы не проявляли оптимизма. Тогда было непонятно, чего ожидать дальше. Более того, последствия пандемии заметны и сейчас. Закрытые границы оставили застройщиков без тысяч рабочих рук. Нехватка персонала ощущается даже в Москве, не говоря уже о регионах. Также Семенов назвал основные причины роста цен на жилье. Переход на проектное финансирование прибавляет 2-3% к стоимости – это плата за банковские услуги. Также из-за экономической ситуации серьезно выросли в цене строительные материалы (металл и вовсе подорожал вдвое), соответственно увеличивается себестоимость строительства. Кроме того, Евгений Семенов сообщил, что россияне в основном покупают жилье для собственного проживания, они хотят жить в домах с грамотной планировкой, с удобной инфраструктурой в благоустроенном районе. И это вынуждает девелоперов вкладывать дополнительные средства. Повышенный спрос, по мнению вице-президента «Интеко», не приведет к дефициту жилья – ведь только в первом полугодии 2021 г. на рынке появятся 30-35 проектов, что даст дополнительно 3 млн кв. м жилья.

Владимир Киреенко, CEO проекта Comcity, заявил, что жилье в России по-прежнему остается локомотивом не только строительной отрасли, но и всей национальной экономики. Эксперт выразил уверенность, что в 2021 году сохранится тренд на формирование комфортной городской среды. Уже сейчас условия проживания в квартирах эконом-класса приближаются к стандартам комфорт-класса, а жилье комфорт-класса подтягивается по своим потребительским характеристикам к бизнес-классу. Кроме того, будут востребованы комплексы, которые объединяют жилые, коммерческие и сервисные функции. Создание соответствующей инфраструктуры снижает маржинальность проекта, но застройщики обязаны учитывать условия, поставленные городской администрацией.

Киреенко добавил, что уходящий год продемонстрировал хорошие коммерческие результаты, но в 2021 году покупательская способность не восстановится. Она снижается уже несколько лет подряд, поэтому остается открытым вопрос, удастся ли в дальнейшем удержаться на показателях продаж хотя бы 2017-2018 гг.  

Вице-президент ГК «Инград» Артем Бортневский сделал акцент на том, что 2020-й стал годом сильнейших колебаний на рынке. Так, в весенние месяцы объемы продаж то снижались до 280 тыс. кв. м, то резко взлетали до 1 млн кв. м. Таких качелей рынок не помнит уже давно – что-то похожее было разве что в конце 90-х гг. Однако в итоге годовые показатели продаж в метрах оказались только на 0,7% больше, чем в 2019 г. Бум спроса в сентябре и октябре создали те люди, которые могли позволить себе купить квартиру еще весной, но из-за пандемии решили отложить покупку. Таким образом, в 3 квартале дал о себе знать отложенный спрос.

Также Бортневский предположил, что в 2021 г. рекордов по продажам не будет. Для этого на рынке нет достаточного объема предложения. В качестве главных последствий пандемии Бортневский указал дальнейшее развитие онлайн-продажи на всех этапах (от показа объекта до закрытия сделки и оплаты), повышенный спрос на жилые комплексы с коворкингами и квартиры, позволяющие комфортно работать дома. В трендах будут экология и бактериальная безопасность. Клиенты ожидают, что в подъездах установят обеззараживающие лампы, разместят антисептики и т.д. Застройщики будут предлагать полностью готовый продукт. Еще семь-десять лет назад найти квартиру с отделкой было трудно, а сейчас в продаже широко представлены уже меблированные варианты. Также сохранится спрос на «умную» инфраструктуру и высокие технологии.

Рост средней стоимости жилья в Москве Бортневский объясняет в том числе изменениями в структуре предложения. Доля бизнес-класса в этом году превышает долю комфорт-класса на рынке. Также произошло вымывание «недорогих» лотов.  В целом стоимость недвижимости  изменилась незначительно – примерно на 6-10%. В 2021 году стоит ожидать роста цен в пределах 2-5-процентной надбавки к уровню инфляции.

В целом эксперты согласились с тем, что 2021 г. будет достаточно спокойным для строительной отрасли, ведь даже в пандемический год она смогла выйти на плановые показатели.