Что нужно знать про общедомовое имущество и управление им

Общее имущество является общей долевой собственностью и принадлежит собственникам помещений в доме на этом праве в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

К общему имуществу относится также земельный участок, на котором расположен дом, границы и размер которого определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности на основании данных государственного кадастрового учета. 

Право общей долевой собственности на земельный участок под домом так же, как и на другое общее имущество, возникает у собственников в силу прямого указания жилищного законодательства. 

В соответствии с федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет помещений, составляющих общее имущество дома, а также земельного участка, на котором расположен дом, осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом дома. Также одновременно с государственной регистрацией права собственности на квартиру или нежилое помещение производится государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество.

Собственник помещения в доме не вправе распоряжаться своей долей в праве общей собственности на общее имущество, он не может выделить эту долю в натуре, отчуждать ее (продавать, дарить, сдавать в аренду), а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Распоряжение общим имуществом происходит по решению общего собрания собственников.

Споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество рассматриваются в судебном порядке.

По своему предназначению общее имущество подразделяется на:

1. общие помещения;

2. несущие конструкции;

3. механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 года утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, согласно которым состав общего имущества определяется:

1. собственниками помещений - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

2. органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества;

3. органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации.

Уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в доме путем его реконструкции.

С согласия всех собственников помещений возможно также изменение статуса общего имущества. 

И если с общим имуществом многоквартирного дома в основном всё понятно, то с общим имуществом так называемых «коттеджных посёлков», в частности в Московской области, дела обстоят очень печально за редким исключением.

Проблема в том, что при строительстве таких посёлков застройщик не решал вопрос о том, как и кем будет обеспечиваться коммунальное обслуживание домов на застроенной территории, как и кем будет определяться состав общего имущества, кто и в каком порядке будет обслуживать общие коммуникации и общее имущество. Действующим законодательством такое административно-территориальное образование как «коттеджный поселок» или «дачный посёлок» не предусмотрено и в настоящее время возникло много конфликтных ситуаций, разрешение которых требует не только знания действующего гражданского и жилищного законодательства, но и правильного оформления правоотношений с собственниками индивидуальных жилых домов и домов блочной застройки (таунхаусов) в сфере коммунального обслуживания и содержания общего имущества так называемых «коттеджных поселков».