Что делать, если застройщик нарушает обязательства?

По мнению экспертов, наиболее надежной формой прямого договора между гражданином и застройщиком на покупку жилья является Договор долевого участия (ДДУ). Но и такая схема не может полностью гарантировать покупателю отсутствие проблем. В конце концов, условия любого, даже самого надежного договора могут быть нарушены девелопером. Аналитики главной премии в области новостроек Urban Awards разобрались, что нужно делать в таких ситуациях.

 

Считается, что со стороны застройщика возможны три основных вида нарушений при сдаче объекта. Это перенесение сроков сдачи объекта, его недостаточное качество, а также отсутствие обещанных коммуникаций и инфраструктуры. Иногда можно услышать и о более нестандартных инцидентах. Например, власти поменяли генплан развития территорий, в результате чего напротив дома вместо леса вырастет другой высотный комплекс, который сильно портит виды из окон и лишает солнечного света. Но обо всем поподробнее.

 

Срыв сроков строительства

Девелопер несет ответственность перед дольщиками в рамках действующего законодательства и условий заключенного ДДУ, говорит директор по правовым вопросам Группы RBI (входят компании «Северный город» и RBI) Станислав Михайлов. И время возведения, и качественные требования к дому, а также инженерные коммуникации и инфраструктура, которую необходимо создать, входят в обязательства застройщика. Они оговариваются в условиях договора и отражены в проектной документации.

Если застройщик передаст квартиру позже, чем запланировано в ДДУ, он должен выплатить покупателю неустойку. Неустойка по договору долевого строительства для физических лиц  – это цена договора, умноженная на 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ (которая в настоящее время составляет 7,25%) и на количество дней просрочки. Например, гражданин подписал со строительной компанией ДДУ на сумму 5 млн. руб. В соответствии с условиями договора, застройщик обязался сдать квартиру покупателю 27 марта 2018 года. Но фактически квартира была сдана на месяц позже – 27 апреля. Таким образом, просрочка составила 32 дня. Исходя из этого, расчет неустойки за 32 дня будет выглядеть следующим образом: неустойка = 5 000 000 руб.*7,25%/150*32 дней просрочки. Получается сумма в 77 333 руб. Для расчета неустойки очень удобно применять специальные интернет-калькуляторы, которые легко найти в любом поисковике.

Кроме неустойки, покупатель может потребовать покрытия убытков, вызванных срывом сроков ввода дома в эксплуатацию. Самый классический пример: дольщику все это время приходилось снимать жилье и платить арендную ставку вместо проживания в новой квартире, ключи от которой должен был выдать девелопер в оговоренный срок. 

Впрочем, если покупатель и продавец жилья не хотят доводить ситуацию до суда, у них есть возможность заключить дополнительное соглашение, которое будет приложено к основному договору. В нем будут указаны новые сроки передачи квартиры. В этом случае девелопер может компенсировать издержки дольщику, предложив ему какую-либо уступку.

Если качество хромает

В соответствии с 214-ФЗ, в случае, если застройщик допустил нарушение качества, клиент может потребовать зафиксировать недостатки в соответствующем акте и безвозмездно их устранить в разумный срок, говорит юрист компании Penny Lane Realty Галина Борисова. Другие варианты для дольщика – выдвинуть требование о соразмерном уменьшении цены договора, или возмещении своих расходов на устранение изъянов, говорит директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов.

Если девелопер игнорирует заявление дольщика на ликвидацию качественных дефектов, то покупатель имеет полное право добиваться этого в судебном порядке. В случае если суд встанет на сторону клиента, строительная компания кроме устранения недостатков будет обязана выплатить половину от цены их устранения. Но следует помнить, что в течение 5 лет после ввода новостройки в эксплуатацию, заканчиваются гарантийные обязательства застройщика по конструктиву дома, его инженерным системам и оборудованию, предупреждает Президент Ассоциации АКОН Никита Чулочников. Сюда относится лифтовое оборудование, электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, водоотведение, отопление, системы пожарной безопасности, вентиляции и кондиционирования и т. д. После этого все ремонты и замены ложатся уже на плечи собственников.

Кроме того, при определенных обстоятельствах покупатель имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор и потребовать от девелопера вернуть деньги и выплатить проценты. Такая возможность оговаривается частью 2 статьи 9 214-ФЗ, добавляет директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg Екатерина Немченко. К таким ситуациям относится существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства, или неустранение выявленных недостатков в согласованный сторонами срок, а также несоответствие объекта заявленным характеристикам и данным проекта.  «Если нарушения, допущенные застройщиком, очевидные и существенные, то участник имеет право отказаться от договора в одностороннем порядке и получить обратно деньги, а также возмещение убытков. Если нарушения застройщика оценочные, то договор будет расторгнут в суде», – резюмирует Галина Борисова.   

 

Отсутствие коммуникаций и инфраструктуры

Здесь есть одна важная тонкость. Социальная инфраструктура может возводиться как на собственные средства застройщика, так и на деньги дольщиков, рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» и участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. В первом случае девелопер не несет ответственности перед покупателями, если только он не указал данные объекты в проектной декларации, которая теперь является полноценным приложением к ДДУ. По сути, застройщик строит детский сад или школу по своей инициативе, и эти объекты остаются в его собственности после завершения и передаются им же государству. Во втором случае девелопер строит «социалку» за счет покупателей, что означает их право на владение данными объектами после их ввода в эксплуатацию. Если по какой-то причине инфраструктура остается на бумаге, то дольщик имеет право расторгнуть договор, а также потребовать выплаты компенсации.

 

Нестандартные ситуации

Иногда можно услышать о более нестандартных ситуациях. Например, когда власти поменяли генплан развития территорий, и напротив дома вместо леса вырастет высотка, которая сильно портит виды из окон и лишает солнечного света. Как утверждают эксперты, застройщик не может гарантировать дольщику, что на соседних участках, которые не подконтрольны девелоперу, не появятся многоэтажные объекты, ухудшающие видовые характеристики квартиры. «Есть немало примеров, когда объект нового строительства заслонил вид в окна построенным ранее объектам. Например, так происходит на Васильевском острове с возникновением намывных территорий и строительством на них, но это не является поводом для компенсаций. Приобретая квартиру с видовыми характеристиками, никто не застрахован от того, что со временем там не будет построен другой объект, который перекроет эти виды», – говорит Екатерина Немченко.  По ее словам, компенсации дольщикам возможны только в том случае, если не соблюдены санитарные нормы или если удастся доказать причинно-следственную связь между снизившейся стоимостью старого жилья и появлением нового объекта и юридически корректно зафиксировать снижение цены.

Вместе с тем, строительство многоквартирных домов невозможно без утвержденного проекта планировки территорий (ППТ), который является частью генерального плана развития и разрабатывается в полном соответствии с этим планом, добавляет Мария Литинецкая. Просто так поменять генплан нельзя, и даже если нечто подобное произойдет, власти не могут сделать это без учета ранее принятых ими же решений о выдаче разрешений на строительство, а также заключенных договоров аренды земельных участков. Отмена данных решений обернется многомиллиардными исками собственников и арендаторов земли.

«Теоретически, в подобной ситуации возможно взыскать с застройщика убытки и понесенные такой покупкой издержки, резюмирует генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. – Однако на практике, если Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) был изменен с соблюдением всех норм и требований законодательства, то взыскание с застройщика компенсации это крайне сложный процесс».

Управляющие компании помогут?

Иногда покупатели задаются вопросом, реально ли привлечь Управляющую Компанию (УК) к решению проблем с качеством жилья, в случае, если застройщик сдал объект с изъянами. Никита Чулочников рассказывает, что это зависит от добросовестности УК. Если ее цель – это повышение капитализации недвижимости, принадлежащей собственникам, то она через претензионную работу с застройщиком вынуждает его устранять строительные недоделки. Если же цель УК – максимальное высасывание средств собственников, исключительно для собственного обогащения, то она будет стремиться скрывать всевозможные строительные дефекты и минимизировать свои затраты на эксплуатацию и обслуживание.

 

Переуступка прав требований

По закону дольщик, в случае нарушений условий ДДУ со стороны девелопера, может переуступить права требования неустойки по договору отдельно от основного обязательства. Юридические фирмы скупают такие права у покупателей, пострадавших от переноса сроков ввода объекта. Юристы оценивают примерную сумму, которую им удастся отсудить, и предлагают за несколько меньшие деньги выкупить у гражданина права требования неустойки. Дольщик, если это физическое лицо, может судиться с застройщиком только в судах общей юрисдикции. На сайтах юридических компаний утверждается, что суды общей юрисдикции при рассмотрении дел о неустойке, часто применяют 333 статью ГК, позволяющую уменьшить ее размер. Если же права требований неустойки переуступаются юридическому лицу, то они вправе направить иск в арбитражный суд. Как заявляют некоторые юридические фирмы, арбитраж крайне редко снижает сумму требуемой пени. В итоге у дольщика есть реальный шанс получить компенсацию значительно выше той, что он может взыскать сам.

Однако такие фирмы работают в арбитражных судах не бесплатно, подчеркивает Галина Борисова. В любом случае, они заберут часть этой «уступленной» неустойки. Кроме того, закон действует везде одинаково, как в судах общей юрисдикции, так и в арбитражных судах. Договорную неустойку снизит любой суд, если ответчик заявит о ее несоразмерности и докажет эту несоразмерность. В свою очередь, Наталья Шаталина советует, прежде всего, ознакомиться с решениями судов общей юрисдикции по месту нахождения квартиры либо по месту регистрации и оценить насколько сильно они снижают сумму взыскиваемой неустойки. Исходя из этого, можно рассчитать, что выгоднее в каждой конкретной ситуации.

 

Делаем выводы

Директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International Елизавета Конвей советует выбирать проверенных застройщиков с хорошей репутацией и качественным портфолио объектов. Кроме того, следует предельно внимательно ознакомиться с условиями, сроками и перечнем технических характеристик продаваемой квартиры или апартамента, а также проектной документацией.

К этому можно добавить: во избежание неприятных ситуаций покупателям лучше всего выбирать жилые комплексы, которые удостоились высокой оценки членов жюри премии Urban Awards. Независимое профессиональное жюри, состоящее из ведущих отраслевых специалистов, строго и разносторонне оценивает качество новостроек, участвующих в конкурсе. У строящихся объектов особое внимание уделяется таким параметрам, как финансовые гарантии реализации проекта, бизнес-план проекта, а также динамика строительства. Все это обеспечивает наивысший контроль качества строительства, так что недобросовестный застройщик не имеет никаких шансов получить эту премию.

Александр Ковалевский