Обзор первичного рынка жилой недвижимости ЦАО. III квартал 2011 г.

Карта структуры районов ЦАО, Москва     1. Структура предложений на первичном рынке ЦАО г. Москвы в 3 квартале 2011 года   1.1. Анализ предложений на первичном рынке   1.1.1.Объем рынка. Распределение предложений по районам
В течение 3-го квартала 2011 г. открытые первичные продажи велись в 40 жилых комплексах ЦАО Москвы. Однако за счет рекордных темпов продаж в 3 квартале текущего года в двух жилых комплексах были реализованы все предлагаемые квартиры.    Реализация квартир в ЖК Skuratov House временно приостановлена из-за пересмотра концепции. Таким образом, на конец 3 квартала первичные продажи квартир велись в 37 комплексах, общий объем предложения в которых составил 1 139 квартиры (В исследовании не учитывались данные по пентхаусам и дуплексам, а также апартаментам, расположенных в ММДЦ «Москва-Сити».  Также не учитывались предложения  лофт-апартаментов) или 167 тыс. кв. м. По сравнению со 2 кварталом этого года объем предложения снизился на 16%. Новых проектов на рынок за данный период не выходило.     1.1.2.Стадии строительства   По итогам 3-го квартала 2011 года доминирующий объем предложения находился в домах со стадией строительства «фасадные и инженерные работы». Следует отметить, что к данной стадии строительства в течение 3-го квартала присоединились ЖК «Английский квартал» (кор. 1А), ЖК Barkli Virgin House и жилой комплекс на Большом Афанасьевском пер, вл. 24, 26, 28. Суммарный объем таких объектов составил 60,8 тыс. кв. м или 36,4 % от общего объема предложения.   Объем предложений на нулевом цикле строительства по итогам 3 квартала снизился за счет выхода ЖК  «Садовые кварталы» (квартал 1) на более высокую стадию строительства, и составил 30,17 тыс. кв. м или 18 % от общего предложения. На этапе нулевого цикла предлагались квартиры в жилых комплексах «Садовые кварталы» (квартал 4) и «На Трубецкой».   Суммарный объем предложения в домах на заключительных стадиях строительства («строительно-монтажные работы завершены», «введен в эксплуатацию», «получено первое свидетельство на квартиру») по итогам 3-го квартала составил 59,65 тыс. кв. м или 35,7 % от общего предложения.     1.1.3. Анализ цен   По итогам 3-го квартала 2011 г. средневзвешенная цена предложения в новостройках Центрального административного округа г. Москвы составила $15 632 за 1 кв. м, что на 0,7 % ниже средневзвешенной цены предложения 2-го квартала (тогда она составила $15 743 за кв. м). Снижение долларовой цены, прежде всего, связано с падением курса рубля. Но на сегодняшний день изменение цены предложения относительно незначительно в силу того, что цены в рублях встречаются у небольшого количества застройщиков.   В то же время, стоимость квартир в течение 3-го квартала 2011 года местами существенно изменилась. Повышение цен от застройщика наблюдалось в следующих жилых комплексах: - Б. Афанасьевский пер., вл. 24, 26, 28 – от 5 % до 27 % (повышение цен обусловлено переходом на более высокую стадию строительства); - жилой комплекс Barkli Virgin House – от 1 % до 14% % (повышение цен обусловлено переходом на более высокую стадию строительства); - жилой комплекс «Баркли Плаза» – от 28 % до 29 % (повышение цен обусловлено наличием в продаже всего двух оставшихся в комплексе квартир, в которых велись работы по дизайнерскому оформлению интерьеров по проектам Келли Хоппен и Филиппа Старка); - жилой комплекс «Пречистенка, 13» – от 4 % до 16 %;   Понижение цен от застройщика наблюдалось в следующих жилых комплексах: - жилой комплекс «Английский квартал»: -7% (действовала акция) - Novel House: от -4 % до -16% (действует акция) - жилой комплекс «Четыре солнца»: -7,31 %;     Интересный факт: Суммарный бюджет первичного предложения в новостройках ЦАО по состоянию за 3 квартал 2011 года составил $2 359 376 749.     1.1.4. Долевое распределение предложений по ценовым сегментам    По итогам 3-го квартала 2011 года на первичном рынке ЦАО основная доля предложения пришлась на квартиры стоимостью от $1 млн. до $1,5 млн. (28%). Сохранилась доля предложения стоимостью до $1 млн. (21%). Значительная доля предложения сохранилась за квартирами бюджетом выше $3 млн., составив 18 %.     1.1.5. Площадь квартир   По итогам 3-го квартала 2011 года наибольший объем предложения по-прежнему сосредоточен в площадях диапазоном 100-150 кв. м (41% от общего объема). Постепенно вымывается предложение в диапазоне до 100 кв. м (17 % от общего объема), что приводит к росту предложения в других диапазонах.     Раздел 2. Структура спроса на первичном рынке ЦАО Москвы в 3-м квартале 2011 года   2.1. Анализ спроса на первичном рынке   2.1.1. Объем продаж квартир на первичном рынке. Распределение спроса по стадиям строительства.   На первичном рынке за 3 квартал 2011 года было продано около 190 квартир (В исследовании не учитывались продажи в жилых комплексах, где реализация квартир осуществляется в концепции закрытых продаж). По сравнению с аналогичным периодом 2010 года количество проданных квартир выросло на 23%. Основной покупательский спрос (56%) за данный период пришелся на новостройки в стадиях строительства  «фасадные и инженерные работы». К числу таковых относились следующие комплексы: ЖК Sky House;  ЖК «Английский квартал»; ЖК «Итальянский квартал».   Спрос на дома с высокой стадией строительства в 3 квартале снизился и составил 16 %, распределившись следующим образом: • «введен в эксплуатацию» – 3 %; • «строительно-монтажные работы завершены» – 4 %; • «получено первое свидетельство на квартиру» – 9 %. Активным спросом за данный период пользовались также новостройки со стадией строительства «монолитно-каркасные работы» (22%). Наиболее популярными здесь являлись жилые комплексы Садовые кварталы» (квартал 1) и Цветной б-р, вл. 13.     Средневзвешенная цена продаж по итогам 3 квартала 2011 года составила $12 569 за 1 кв. м, что на 6 % ниже цены продаж за предыдущий квартал $13 358 за 1 кв. м. Это обусловлено тем, что наибольший объем продаж в текущем квартале был сосредоточен в недорогих жилых комплексах.     В 3 квартале 2011 года количество проданных квартир увеличилось на 29 % по сравнению с 2 кварталом. Суммарное количество квартир, проданных за 3 квартал, достигло 488 объектов.     2.1.2. Долевое распределение предложения по ценовым сегментам   По итогам 3-го квартала 2011 года на первичном рынке ЦАО основная доля продаж пришлась на квартиры стоимостью от $1 млн. до $1,5 млн. долларов США (36%). Объем продаж квартир стоимостью до $1 млн. составил 30% от общего объема. Доля сделок с квартирами бюджетом свыше $3 млн. составила 7 % от общего объема.      Интересный факт: В 3-м квартале была реализована одна из самых дорогих квартир на первичном рынке ЦАО – ее бюджет составил $17 531 500.   2.1.3. Площади квартир   Основное количество продаж по итогам 3 квартала 2011 года было сосредоточено в площадях диапазоном 100-150 кв. м (53 % от общего объема). Доли проданных квартир с площадями до 100 кв. м,  а также 150-200 кв. м составили по 20 % каждая. Средняя площадь проданной квартиры в новостройках в ЦАО г. Москвы в 3-м квартале составила 132,4 кв. м.     3. Итоги и выводы   В 3-м квартале 2011 года на первичный рынок ЦАО г. Москвы не вышло ни одного проекта.    С точки зрения строительства, основной объем предложения закрепился в домах на стадиях «фасадные и инженерные работы» - за счет высокой динамики строительных работ в ЖК «Английский квартал» (кор. 1А), ЖК Barkli Virgin House и жилого комплекса на Большом Афанасьевском пер, вл. 24, 26, 28.  Наибольший спрос также предъявляется на объекты в этой стадии строительства, в основном за счет наличия доступных предложений в ЖК Sky House, ЖК «Английский квартал» и ЖК «Итальянский квартал».   Средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке ЦАО по итогам 3-го квартала 2011 года снизилась на 0,7 %, что в первую очередь обусловлено падением курса рубля к доллару. Снизилась и средневзвешенная стоимость продажи - за счет значительного спроса на относительно недорогие квартиры в текущем квартале.   Основная доля предложения по-прежнему сосредоточена в сегменте квартир бюджетом от $1 млн. до $1,5 млн., и с площадями диапазоном 100-150 кв. м.   Всего на первичном рынке за 3 квартал 2011 года было продано около 190 квартир, что в среднем составляет по 60 квартир ежемесячно.   Наибольший объем спроса по итогам 3-го квартала пришелся на квартиры с бюджетом от $1 млн. до $1,5 млн.    4. Прогноз на 4-й квартал 2011 года   Основной объем предложения в 4-м квартале 2011 года будет приходиться на уже построенные дома, за счет высоких темпов возведения большого числа объектов и с учетом нынешних стадий их строительства.   Постепенно до конца года будет происходить дальнейшее вымывание дешевого предложения. Однако в связи с запретом строительства в ЦАО уже в 4 квартале 2011 года динамика продаж заметно снизится.   При падении цены на нефть ниже $100/баррель также вероятно снижение спроса.